房地产行业周报（5.27—5.31）：一线城市跟进宽松政策，基本面有望企稳

│ 房地产行业周报（5.27—5.31） 一线城市跟进宽松政策，基本面有望企稳 “以旧换新”政策持续推进 一线城市如上海、深圳、广州以及郑州等重点城市积极推行“以旧换新”政策，刺激房地产市场需求，加速存量房产的消化。据链家统计，截至2024 年5月28日，上海链家带客“以旧换新”已促成145套新房交易，并新增 12套二手房挂牌，政策在激活市场方面的初步成效。通过政策支持，不仅帮助消化存量房，还通过提供多样化的高质量新建商品房，满足居民的改善性住房需求。 降首付、降利率政策陆续落地 一线城市对首付和利率进行了调整，广州政策力度较大，非本市户籍家庭购房者的首套和二套住房最低首付比例分别调整为15%和25%，并取消房贷利率下限。这一政策调整明显降低了购房门槛，或将激发潜在购房需求，带动市场热度回升。 市场：房地产板块略有回调 房地产板块本周（5.27-5.31）下跌4.7%，跑输沪深300指数4.1pct。房地产板块年初至今下跌8.1%，沪深300指数上涨4.3%。重点公司中，华发股份本周跌幅最小，下跌1.9%；金地集团本周跌幅最大，下跌14%。年初至今，滨江集团上涨14%，万科下跌21.1%。近一周来看，重点公司股价均呈现下降趋势，表现分化明显。 销售端：新房和二手房销售量回升 在政策的刺激下，新房和二手房的销售均有所提升。根据同花顺30城数据，近一周新房周成交面积在一线城市环比上升11.0%，二线城市上升9.9%，三线城市上升12.1%。二手房市场也显示出活跃迹象，10城数据显示成交面积环比上升4.9%，库存环比略有下降，以过去30日销售面积计算，去化周期为12.5个月，市场需求有所修复。 土地市场：一线城市活跃，二三线城市保守 土地市场在政策调控下呈现分化态势。一线城市的土地成交楼面均价环比上涨16.9%，而二三线城市成交土地楼面均价环比下降14.4%和10.6%，反映出相对保守的市场态度。整体来看，土地市场的回暖主要集中在一线城市，这与一线城市较大的政策宽松度和市场需求有关。 投资建议：关注资金充裕、土储优质的央国企 我们认为地产行业有望逐步筑底，板块估值或将跟随政策落地和基本面改善逐步修复。需求端，城镇化率仍然有较大提升空间，叠加宽松政策后改善性需求的释放，需求有望持续修复；供给端，政策继续坚持“因城施策”，强调消化存量房产，“以旧换新”政策逐步在各城市中展开，有望盘活房企资产。考虑到当前的政策环境和市场反应，建议关注资金实力较强、土地储备充足的央国企。此外，改善性需求的释放和“以旧换新”政策的实施，将为二手房市场带来新的增长机会，建议关注二手房交易龙头企业。风险提示：（1）政策效果不及预期风险；（2）楼市复苏不及预期风险； （3）房企资金风险 证券研究报告 2024年06月02日 投资建议：强于大市（维持） 上次建议：强于大市 房地产 沪深300 20% 0% -20% -40% 2023/62023/102024/12024/5 相对大盘走势 作者 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002邮箱：yanglx@glsc.com.cn 联系人：姜好幸 邮箱：hxjiang@glsc.com.cn 行业报告 行业周报 相关报告 1、《房地产：政策持续加码，市场有望回暖》 2024.05.28 2、《房地产：政策利好频出，供需有望修复》 2024.05.27 正文目录 1.政策跟踪3 1.1“以旧换新”政策持续推进3 1.2降首付、降利率全面落地3 2.基本面跟踪5 2.1市场：估值有待修复5 2.2销售端：新房和二手房销售量回升5 2.3土地：一线城市活跃，二三线城市保守7 3.投资建议：关注资金充裕、土储优质的央国企8 4.风险提示9 图表目录 图表1：“以旧换新”政策跟踪3 图表2：上海、广州、深圳陆续跟进宽松政策4 图表3：主要城市利率汇总4 图表4：申万房地产指数与沪深300指数表现对比5 图表5：重点公司涨跌幅5 图表6：30城新房周成交面积6 图表7：一二三线成交面积环比（MA4）6 图表8：30城年度成交面积及同比6 图表9：累计成交面积（万平方米）6 图表10：10城二手房成交面积6 图表11：10城二手房成交面积环比（MA4）6 图表12：10城新房库存面积7 图表13：10城新房库存套数去化周期7 图表14：百城土地成交建面及同比（MA4）7 图表15：一二三线成交建面同比（MA4）8 图表16：百城成交土地楼面均价及溢价率8 图表17：一二三线成交土地楼面均价环比（MA4）8 1.政策跟踪 1.1“以旧换新”政策持续推进 各地“以旧换新”政策陆续落地，尽管仍然处于探索阶段，规模和覆盖区域较小，但对于市场信心具有一定提振作用，有望加速存量房产的消化。 图表1：“以旧换新”政策跟踪 城市参与主体覆盖区域模式 上海市 20余家房地产开 发企业和近10家房地产经纪机构 深圳市房地产业 嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区 房企与经纪机构联合推动，优先销售旧房，并根据旧房售出情况完成新房购置。根据上海链家提供的统计数据，截至5月28日，通过 上海链家带客“以旧换新”指定的新房项目，产生了145套新房交 易，新增12套二手挂牌房源。 深圳市 协会与深圳市房地产中介协会 广州市房地产行 全市范围为期一年的活动，包括旧房挂牌出售和新房选购签约等环节 第二批参与全市住房“以旧换新”活动名单，共70余个项目、30余家中介机构名列其中。截至目前，广州市两批“以旧换新”项目 广州市 业协会、广州市 房地产中介协会 全市范围 数量累计近200个，合作中介机构44个，成为规模最大、配置最优的住房“以旧换新”活动。 郑州市 郑州市住宅与房地产业协会 金水区，中原区、二七区、郑东新区、经济技术开发区、管城区等 根据官网的销售状态显示，“以旧换新”新楼盘共85个，期房在售 项目为63个，数量占到了74%；其余22个为待售或现房在售。 江门市 广东江门房企博富控股 全市范围 5月28日，广东江门公布“以旧换新”成效。在推出“以旧换新” “满月”之际，博富控股介绍，前来咨询“以日换新”客户超2000 组，登记客户超800组，享受“以日换新"措施的客户成交超30 套。 资料来源：中国经济网，新华网，中指院，国联证券研究所 “以旧换新”政策的推行显示出政府在房地产市场中从增量到存量的战略转变，同时也表明了政策制定者在解决房地产市场库存问题上的决心与创新思路。通过“以旧换新”政策，不仅可以激活存量房市场，还可以提供更多的高质量新建商品房，满足居民的改善性住房需求。我们认为，短期内一线和强二线城市的房地产交易量有望提高，市场流动性得到改善。长远来看，有助于平衡房地产市场供需关系，促进市场的持续健康发展。 1.2降首付、降利率全面落地 自2024年5月17日发布“降首付、降利率”政策以来，各地纷纷因城施策，对购房政策做出了优化。上海等一线城市也对首付和利率调整： 日期城市政策内容 图表2：上海、广州、深圳陆续跟进宽松政策 1.非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从5年调整为3年。非沪籍单身人士可购买外环内二手住房。 2.取消离异购房合并计算住房套数规定，取消赠与住房套数计算规定。 3.支持企业购买小户型二手住房用于职工租住的。 2024/5/27 上海 5.首套房首付调整为不低于20%，利率调整为LPR-45BP（目前为3.5%）；主城区二套房首付调整为不低于35%，利率调整为LPR-5BP（目前为3.9%）。6.上调公积金贷款额度，首套最高个人80万元，家庭160万元；二套最高个人65万元，家庭130万元。7.提供小户型二手房以旧换新补贴，根据面积补贴2-3万元不等。1.非本市户籍居民家庭在主城区购房所需社保/个税要求调整为6个月。2.首套首付调整为不低于15%，取消利率下限；二套首付调整为不低于25%，取消利率下限。 2024/5/28 广州 3.优化首套房认定机制，“卖一买一”可核减住房套数认定。4.允许提取公积金支付购买首套新建商品住房首付款。5.鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房。 4.二孩及以上的多子女家庭在现有住房限购政策基础上可再购买1套住房。 2024/5/28深圳 1.首套房首付调整为不低于20%，利率调整为LPR-45BP（目前为3.5%）；主城区二套房首付调整为不低于30%，利率调整为LPR-5BP（目前为3.9%）。 资料来源：各政府官网，国联证券研究所 图表3：主要城市利率汇总 城市 首套利率 二套利率 城市 首套利率 二套利率 郑州 3.25% 3.35% 长春 3.40% 4.10% 武汉 3.25% 3.35% 青岛 3.45% 3.95% 苏州 3.25% 3.75% 合肥 3.45% 3.45% 无锡 3.25% 4.05% 沈阳 3.45% 4.15% 南京 3.25% 4.25% 大连 3.45% 4.15% 厦门 3.30% 3.75% 哈尔滨 3.45% 4.15% 福州 3.30% 3.75% 昆明 3.50% 3.90% 宁波 3.35% 3.55% 西安 3.55% 3.90% 太原 3.35% 3.75% 重庆 3.55% 3.90% 天津 3.35% 3.90% 济南 3.55% 3.95% 石家庄 3.35% 4.10% 长沙 3.65% 3.95% 南宁 3.35% 4.15% 南昌 3.65% 4.15% 资料来源：中指院，国联证券研究所 政策的进一步宽松，为房地产市场注入了新的活力，尤其是在一线城市，首付和利率的调整直接降低了购房门槛，激发了潜在购房需求。其中广州的政策力度较大，或将促进市场活跃度和流动性。政策的松绑有望提振市场信心，带动基本面修复。 2.基本面跟踪 2.1市场：估值有待修复 房地产板块迎来回调。房地产板块本周（5.27-5.31）下跌4.7%，跑输沪深300指数4.1pct。房地产板块年初至今下跌8.1%，沪深300指数上涨4.3%。重点公司中，华发股份本周跌幅最小，下跌1.9%；金地集团本周跌幅最大，下跌14%。年初至今，滨江集团上涨14%，万科下跌21.1%。近一周来看，重点公司股价均呈现下降趋势，表现分化明显。 图表4：申万房地产指数与沪深300指数表现对比图表5：重点公司涨跌幅 资料来源：ifind，国联证券研究所资料来源：ifind，国联证券研究所 2.2销售端：新房和二手房销售量回升 在政策利好的推动下，新房和二手房销售有所回升，但去化周期延长，库存压力依然存在。根据同花顺30城数据，近一周新房周成交面积在一线城市环比上升11.0%，二线城市上升9.9%，三线城市上升12.1%。二手房市场方面，10城数据显示成交面积环比上升4.9%，库存环比略有下降，以过去30日销售面积计算，去化周期为12.5个月，市场需求有所修复。 图表6：30城新房周成交面积图表7：一二三线成交面积环比（MA4） 30城新房周成交面积（万平方米） 480 430 380 330 280 230 180 130 80 资料来源：ifind，国联证券研究所资料来源：ifind，国联证券研究所 图表8：30城年度成交面积及同比图表9：累计成交面积（万平方米） 30城新房成交面积（万平方米，左轴）yoy 2024202320222021 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% -50.0% -60.0% 25000 20000 15000 10000 5000 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 0 资料来源：ifind，国联证券研究所资料来源：ifind，国联证券研究所 图表10：10城二手房成交面积图表11：10城二