房地产行业周报：基本面静待企稳，政策持续加码中

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（4.13-4.19）申万A股房地产板块涨跌幅为-2.9%，在各板块中位列第21；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.2%，在各板块中位列第15。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 -2.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.3%，沪深300指数涨跌幅为+1.9%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为-0.5%和-4.6%。 杭州三批次土拍收官，市场热度下滑。本周（4.13-4.19）全国300城宅地成交建面319万㎡，单周环比+90%，单周同比+4%，平均溢价率3%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面4699万㎡，累计同比-51%；年初至今，滨江集团、华润置地、绿城中国、中建三局、中国铁建的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比均下降，进入4月后热度有所下降。本周（4.13-4.19）35个城市商品房成交合计257万平米，周环比-4%，周同比-41%。其中：一线城市周环比-3%，周同比-46%；二线城市周环比-3%，周同比-41%；三四线城市周环比-16%，周同比-29%。 本周二手房成交同环比均下降，二手房持续以价换量。本周（4.13-4.19）15个城市二手房成交合计203万平米，周环比-9%，周同比-17%。其中：一线城市周环比-11%，周同比-9%；二线城市周环比-9%，周同比-20%；三四线城市周环比-11%，周同比-2%。 楼市基本面静待企稳。根据国家统计局，2024年1-3月，商品房销售额累计同比-27.6%，销售面积累计同比-19.4%， 开发投资额累计同比-9.5%，新开工面积累计同比-27.8%，同比表现深度调整中，各项指标仍处于筑底阶段。从房价来看，2024年3月，70大中城市中各能级城市的二手房价格环比跌幅均收窄，同比跌幅均扩大。一线二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅收窄0.1pct；二、三线二手住宅销售价格环比均下降0.5%，降幅均收窄0.1pct。一线二手住宅销售价格同比下降7.3%，降幅扩大1.0pct；二、三线二手住宅销售价格同比分别下降5.9%和5.7%，降幅分别扩大0.8pct、0.6pct。市场的企稳仍需政策持续精准发力及市场信心的进一步恢复。 进入24年以来政策力度持续加码。在2022-2023支持性政策前期已经大量出台的基础上，根据中指院统计，2024Q1 全国仍有近90个省市（县）出台政策超100条。其中公积金政策出台频次最高，政策主要内容包括公积金付首付、增加公积金贷款次数、优化二套认定标准、降低首付比例、提高最高贷款额度、商转公、公积金异地贷款等，并且京沪等各大核心城市亦有相应的公积金政策出台。我们认为公积金政策让利于民，能够有效减轻居民还贷的现金流压力。此外，2022年至今已有越来越多城市阶段性取消首套房贷利率下限，据我们不完全统计，已经近50城阶段性取消，房贷利率的降低同样减轻了居民的还贷压力。我们预计2024年仍将维持宽松的政策环境，且政策力度有望增加，覆盖城市范围有望扩大。 投资建议 当前楼市基本面仍有待修复，进入4月后一二手房的整体热度呈现下滑态势，销售量价正在下一台阶寻求平衡，而政策支持的不断加码则有助于加快市场企稳的进程。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、越秀地产、招商蛇口、中国海外发展；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升， 拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 基本面静待企稳4 政策力度持续加码5 行情回顾6 地产行情回顾6 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态14 物管行业政策和新闻14 非开发公司动态15 行业估值16 风险提示17 图表目录 图表1：1-3月商品房销售额累计同比-27.6%4 图表2：1-3月商品房销售面积累计同比-19.4%4 图表3：1-3月房地产开发投资金额累计同比-9.5%4 图表4：1-3月房屋新开工面积累计同比-27.8%4 图表5：70大中城市二手住宅价格环比4 图表6：70大中城市二手住宅价格同比4 图表7：2022年以来各地因城施策频次5 图表8：2024年1-3月各地出台政策类型5 图表9：全国近50城阶段性取消首套房贷利率下限5 图表10：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表11：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表12：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表13：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表14：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅7 图表15：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表16：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表17：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表18：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比8 图表19：2024年初至今权益拿地金额前20房企8 图表20：35城新房成交面积及同比增速9 图表21：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表22：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表23：35城新房成交明细（万平方米）9 图表24：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表25：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比11 图表26：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比11 图表27：15城二手房成交明细（万平方米）11 图表28：12城商品房的库存和去化周期11 图表29：12城各城市能级的库存去化周期11 图表30：12个重点城市商品房库存及去化周期12 图表31：地产行业政策新闻汇总12 图表32：地产公司动态14 图表33：物管行业资讯14 图表34：非开发公司动态15 图表35：A股地产PE-TTM16 图表36：港股地产PE-TTM16 图表37：港股物业股PE-TTM16 图表38：覆盖公司估值情况17 基本面静待企稳 楼市基本面静待企稳。根据国家统计局，2024年1-3月，商品房销售额累计同比-27.6%，销售面积累计同比-19.4%，开发投资额累计同比-9.5%，新开工面积累计同比-27.8%，同比表现深度调整中，各项指标仍处于筑底阶段。从房价来看，2024年3月，70大中城市中各能级城市的二手房价格环比跌幅均收窄，同比跌幅均扩大。一线二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅收窄0.1pct；二、三线二手住宅销售价格环比均下降0.5%，降幅均收窄0.1pct。一线二手住宅销售价格同比下降7.3%，降幅扩大1.0pct；二、三线二手住宅销售价格同比分别下降5.9%和5.7%，降幅分别扩大0.8pct、0.6pct。市场的企稳仍需政策持续精准发力及市场信心的进一步恢复。 图表1：1-3月商品房销售额累计同比-27.6%图表2：1-3月商品房销售面积累计同比-19.4% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 年初累计同比单月同比年初累计同比单月同比 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表3：1-3月房地产开发投资金额累计同比-9.5%图表4：1-3月房屋新开工面积累计同比-27.8% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 年初累计同比单月同比年初累计同比单月同比 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表5：70大中城市二手住宅价格环比图表6：70大中城市二手住宅价格同比 1.5 1.0 0.5 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 70大中城市一线城市二线城市三线城市 15.0 10.0 5.0 0.0 -5.0 -10.0 70大中城市一线城市二线城市三线城市 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 政策力度持续加码 进入24年以来政策力度持续加码。在2022-2023支持性政策前期已经大量出台的基础上，根据中指院统计，2024Q1 全国仍有近90个省市（县）出台政策超100条。其中公积金政策出台频次最高，政策主要内容包括公积金付首付、增加公积金贷款次数、优化二套认定标准、降低首付比例、提高最高贷款额度、商转公、公积金异地贷款等，并且京沪等各大核心城市亦有相应的公积金政策出台。我们认为公积金政策让利于民，能够有效减轻居民还贷的现金流压力。此外，2022年至今已有越来越多城市阶段性取消首套房贷利率下限，据我们不完全统计，已经近50城阶段性取消，房贷利率的降低同样减轻了居民的还贷压力。我们预计2024年仍将维持宽松的政策环境，且政策力度有望增加，覆盖城市范围有望扩大。 图表7：2022年以来各地因城施策频次 1月3月 5月7月 2022 9月11月1月3月 5月7月 2023 9月11月1月3月 2024 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 各地因城施策频次 来源：中指研究院，国金证券研究所 图表8：2024年1-3月各地出台政策类型 来源：中指研究院，国金证券研究所 图表9：全国近50城阶段性取消首套房贷利率下限 来源：中国房地产报，中指研究院，澎湃新闻，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.9%，在各板块中位列第21；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.2%，在各板块中位列第15。本周地产涨跌幅前5名为广汇物流、中国金茂、汇景控股、中绿电、上海临港，涨跌幅分别为+14.5%、 +9.8%、+7.1%、+5.4%、+5.2%；末5名为时代中国控股、易居企业控股、ST数源、华音国际控股、雅居乐集团，涨跌幅分别为-41.9%、-37%、-19.2%、-19%、-18.3%。 图表10：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表11：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 4% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% Ⅱ Ⅱ Ⅱ ⅡⅡ 家资银电能保医商耐公多食材运房软媒半技食汽制零消庭本行信源险疗业用用元品料输地件体导术品车药售费 -8% 与货服保和消事金、产与体硬与与、业者 Ⅱ Ⅱ 个物务健专费业融饮 服与件主汽生服 -10% 家银非建国钢交食建汽采通机农化公医电有电房计纺轻传商休综 用行银筑防铁通品筑车掘信械林工用药气色子地算织工媒业闲合 人设业品料 用备服与与 品与务服烟 务半与要车物务导设用零科 Ⅱ 体备品部技 电金装军 运饮材 设牧事生设金 产机服制贸服 服装草 生零件与 器融饰工 输料料 备渔业物备属 装造易务 务产售生 Ⅱ 设命 备… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表12：本周地产个股涨跌幅前5名图表13：本周地产个股涨跌幅末5名 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 广汇物流 中汇中上 国景绿海 金控电