房地产市场周报：中央明确政策发力方向，彰显稳地产决心

证券研究报告 策略点评 中央明确政策发力方向，彰显稳地产决心 房地产市场周报（12.16-12.22） 2024年12月16日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 32% 22% 12% 2% -8% 2023-122024-032024-062024-092024-12 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场周报：多地落实稳楼市政策，销售延续改善态势2024-12-10 2房地产市场周报：税收新政如期落地，新房销 售有所回暖2024-11-26 3房地产市场周报：地产新政相继出台，关注相关实施细则2024-11-20 本周观点：在第四季度以来房地产支持政策持续发力的推动下，11 月单月商品房销售面积同比增长3.25%，结束了此前连续37个月（1-2 月按1个月计）的下行态势，释放出更为积极的信号。在经历了前一周的短暂调整后，上周商品房成交量再度回升，反映政策效应仍在持续释放，市场基本面整体延续改善态势。从政策面来看，中央经济工作会议强调：“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”，中央经济工作会议的表述彰显了中央稳定房地产市场的决心，预计后续政策将持续在供需两端共同发力，且政策仍有进一步宽松的空间。值得注意的是，今年全年商品房销售量大概率维持低位，且房地产开发投资额同比降幅仍在扩大，因此房地产市场拐点的确立仍需一定时间。 上周商品房市场高频数据：（1）成交方面，2024年12月9日至2024年12月15日，30大中城市商品房周度成交面积环比增加21.98%，同比增加21.86%。（2）截至2024年12月15日（自2024年1月1 日起），30大中城市商品房成交面积累计同比减少25.24%。（3）价格方面，截至2024年12月2日，全国二手房出售挂牌价指数当周值中，一线城市环比下跌0.29%，二线城市环比下跌0.60%，三线城市环比下跌0.61%，四线城市环比下跌0.33%。 上周土地市场高频数据：（1）成交方面，2024年12月9日至2024年12月15日，100大中城市供应土地面积环比减少54.03%，同比减少21.28%；100大中城市成交土地面积环比减少10.39%，同比减少 49.29%。（2）价格方面，100大中城市供应土地挂牌均价环比下跌 1.37%，同比上涨64.93%；100大中城市成交土地楼面均价环比下跌 33.68%，同比下跌36.56%。 投资建议：（1）从住建部近期部署来看，城中村改造和危旧房改造 是当前的重点工作，可关注万科A、建科院等深度参与相关项目的龙头企业；（2）目前房地产支持政策正在持续发力，随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注保利发展、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖集团、金地集团等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2商品房市场高频数据5 2.1商品房销售情况跟踪5 2.2住宅价格动态跟踪6 2.3商品房库存情况跟踪8 3土地市场高频数据9 3.1土地供应与成交情况跟踪9 3.2土地价格动态跟踪10 3.3土地库存情况跟踪11 4房地产开发投资高频数据12 4.1房地产开发投资完成额情况12 4.2全国房屋开发过程跟踪12 4.3房地产开发资金情况跟踪13 5房地产市场与宏观经济14 5.1房地产与财政收入14 5.2房地产与货币金融15 5.3房地产相关产业链动态16 6房地产市场与资本市场17 6.1债券市场17 6.2权益市场17 6.3商品市场18 7投资建议18 8风险提示18 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况5 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比5 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比5 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比5 图5：全国商品房销售面积6 图6：全国商品房销售额6 图7：上海商品房成交均价6 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比6 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比7 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况7 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比7 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况7 图13：十大城市商品房可售面积8 图14：十大城市商品房周度库存去化周期8 图15：全国商品房待售面积8 图16：全国商品房月度库存去化周期8 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值9 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值9 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值9 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值9 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值10 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值10 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值10 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值10 图25：房地产开发投资完成额:累计值12 图26：住宅开发投资完成额:累计同比12 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)12 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比12 图29：房地产开发计划总投资:累计值13 图30：土地购置费:累计值13 图31：房地产开发本年实际到位资金13 图32：房地产开发上年资金结余13 图33：累计国有土地使用权出让收入14 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出14 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)14 图36：房地产相关主要税种收入当月同比14 图37：贷款市场报价利率15 图38：抵押补充贷款15 图39：房地产开发贷款15 图40：住户中长期贷款15 图41：挖掘机开工小时数16 图42：中国建材家居景气指数(BHI)16 图43：全国水泥产量16 图44：全国钢材产量16 图45：全国家具类零售额:当月同比16 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比16 图47：房地产行业指数与国债到期收益率17 图48：房地产行业指数与企业债到期收益率17 图49：房地产行业指数与上证指数17 图50：房地产行业指数与金融行业指数17 图51：房地产行业指数与焦煤价格18 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格18 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，而同期我国城镇化率为66.16%。因此，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝壳研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢 大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年11月，全国商品房销售面积累计同比下降14.3%,销售额累计同比下降19.2%，降幅呈持续收窄态势； 11月单月销售面积同比增长3.25%，自2021年7月以来首次实现单月同比正增长。此外， 2024年1-11月，全国房地产开发投资同比下降10.4%，降幅相比前10个月有所扩大。总体来看，7月以来受政策利好的助力，全国商品房市场出现边际回暖，但下行趋势暂未出现明显逆转；11月国房景气指数为92.62点，相比前值略有回升，但仍处于历史低位。若12月单月同比增幅与11月一致，则2024年全年商品房销售面积约为9.8亿平方米， 略低于市场预计的未来5-10年新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出调整区间，但是考虑到当前有效需求有待改善，房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，中央经济工作会议释放积极信号，房地产市场有望加快回暖。在第四季度以来房地产支持政策持续发力的推动下，11月单月商品房销售面积实现同比正增长， 结束了此前连续37个月（1-2月按1个月计）的下行态势，释放出更为积极的信号。上周（12.9-12.15）30大中城市商品房周度成交面积环比增加21.98%，同比增加21.86%；其中，一二三线城市分别环比增加49.16%、18.89%、0.64%。在经历了前一周的短暂调整后，上周商品房成交量再度回升，反映政策效应仍在持续释放，市场基本面整体延续改善态势。从政策面来看，中央经济工作会议强调：“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”，中央经济工作会议的表述彰显了中央稳定房地产市场的决心，预计后续政策将持续在供需两端共同发力，且政策仍有进一步宽松的空间。值得注意的是，今年全年商品房销售量大概率维持低位，且房地产开发投资额同比降幅仍在扩大，因此房地产市场拐点的确立仍需一定时间。 2商品房市场高频数据 2.1商品房销售情况跟踪 商品房成交概况：在政策助力下，房地产市场维持较高热度，上周商品房成交面积同环比均大幅回升。 （1）上周30大中城市商品房销售情况：2024年12月9日至2024年12月15日， 30大中城市商品房周度成交套数为29268套，环比增加22.94%，同比增加31.31%；商 品房成交面积为316.49万平方米，环比增加21.98%，同比增加21.86%。截至2024年12 月15日（自2024年1月1日起），30大中城市商品房成交套数累计同比减少23.41%，商品房成交面积累计同比减少25.24%。 图1：30大中城市商品房成交情况图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比 商品房成交套数商品房成交面积(万平方米,右轴)商品房成交套数累计同比商品房成交面积累计同比 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 450.00 400.00 350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% -40.00% -50.00% -60.00% -70.00% 资料来源：Wind，财信证券资料来源：Wind，财信证券 （2）上周30大中城市各能级城市商品房销售情况：2024年12月9日至2024年12月15日，30大中城市商品房周度成交面积中，一线城市环比增加49.16%，二线城市环比增加17.62%，三线城市环比增加0.64%。截至2024年12月15日（自2024年1月1日起），30大中城市商品房累计成交面积中，一线城市同比减少13.04%，二线城市同比减少31.54%，三线城市同比减少22.78%。 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比图4：30大中城市各线城市商品房成交面积: