房地产行业研究周报：基本面低位修复，企稳阶段仍需政策呵护

行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 基本面低位修复企稳阶段仍需政策呵护 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：基本面低位修复企稳阶段仍需政策呵护 9月商品房销售额及销售面积保持低位改善，商品房销售额及销售面累计同比分 别为-4.6%、-7.5%，较上月下降1.4pct、0.4pct，9月单月同比分别为-13.6%、 -10.1%，较上月跌幅收窄2.8pct、2pct： 从绝对值来看，9月与往年单月销售差距与8月相近，同比口径延续修复动力。以2022年单月销售为基数参考，进入四季度可观察到去年显著的低基数效应，若本年度四季度销售绝对值较往年（不含2022）偏差幅度能保持9月 份水平，则四季度有望实现同比正增长，且12月份单月销售规模占全年比例较高，四季度数据将对全年销售的累计同比增速起到支撑。 从领先的30城高频数据观察，10月高能级城市商品房市场销售的修复斜率变陡。10月1日-20日，30城商品房销售面积同比增速为-10%，较9月单月同比增速提升14.5pct，单月规模的同比修复斜率走陡；尽管高频数据仅以少 数核心城市为主，从历史表现来看仍具备对统计局口径数据的方向指引作用，预计10月全国销售保持修复转暖趋势。 9月单月商品房成交均价环比同比延续负增速。其中环比增速-3.69%，较上月跌幅扩大3.65pct，同比增速-3.8%，较上月提升0.99pct；9月商品房价格绝对值 小幅下探，尽管存在“买涨不买跌”的交易心态，但价格回落同样可以降低购房者的资金压力，同时配合降低首付比例、降低房贷利率等政策出台，更有助于通过市场定价探寻底部，并起到活跃交易的效果。 开发资金来源及主要分项的单月同比跌幅均收窄，房地产开发资金来源9月累计同比-13.5%，较上月减少0.6pct，单月同比增速-18%，较上月提升7.5pct。从资金来源构成来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单 月同比增速分别为4.1%、-13.5%、-25.7%、-26.5%，较上月分别提升28.4pct、8.6pct、5.8pct、0.4pct。 竣工新开工9月单月同比增速回升，9月单月新开工面积同比-14.6%，施工面积同比-7.1%，竣工面积同比25.3%，较上月提升8.9pct、25.7pct、14.8pct。 投资端同比跌幅略有扩大，房地产开发投资完成额9月累计同比增速-9.1%，单月同比-11.3%，分别较上月跌幅扩大0.3pct、0.3pct。 9月行业基本面延续8月单月同比跌幅收窄的修复特征，近期政策发力，销售出现止跌回温是行业基本面转暖的主因，考虑到销售对地产周期存在领先性，若四季度销售延续修复态势，将有助于行业基本面进一步回暖。另一方面，我们同样不应忽视部分数据修复有低基数作用，且十一节后销售热度有所放缓，因此维持基本面修复的趋势，仍需政策进一步支持，保持市场的销售热度。 数据追踪（10月9日-10月15日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-13pct、-7pct，一线城市- 6pct，1pct，二线城市-15%，-10pct，三线城市-14pct，-6pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比22pct，累计同比26pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-21pct，成交建筑面积累计同比 -14pct，成交金额累计同比-23pct，土地成交溢价率为2.1%。 城市行情环比：北京（325pct），上海（118pct），广州（139pct），深圳 （322pct），南京（80pct），杭州（111pct），成都（204pct）。 投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注土储结构改 善房企绿城中国、龙湖集团；关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、城建发展、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2023年10月23日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁研究助理 SAC执业证书编号： S1660121100010 行业基本资料 股票家数109 行业平均市盈率13.03 市场平均市盈率11.1 27% 18% 9% 0% -9% -18% 2022-102023-012023-042023-072023-10 房地产 沪深300 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：节后新房销售同比回落二手房延续同比增长》2023-10-17 2、《房地产行业研究周报：8月基本面低位小幅改善销售跌幅收窄》2023-09-193、《房地产行业研究周报：心怀期待预期将逐步转向》2023-08-28 内容目录 1.每周一谈：基本面低位修复企稳阶段仍需政策呵护3 1.1基本面低位修复企稳阶段仍需政策呵护3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态7 4.数据追踪8 4.1新房成交数据8 4.2二手房成交数据9 4.3土地成交数据9 4.4部分重点城市周度销售数据10 5.风险提示11 图表目录 图1：商品房销售数据累计同比（%）3 图2：商品房销售数据单月绝对值及同比（%）3 图3：2018-2023年单月商品房销售额（亿元）3 图4：30城及统计局商品房销售面积单月同比3 图5：商品房销售价格及同比环比增速4 图6：房地产开发资金来源累计同比（%）4 图7：房地产开发资金来源单月值及同比（%）4 图8：房地产开发资金来源累计同比（%）4 图9：房地产开发资金来源单月值及同比（%）4 图10：新开工、施工、竣工面积累计同比（%）5 图11：新开工、施工、竣工单月值同比（%）5 图12：房地产开发投资完成额累计同比（%）5 图13：房地产开发投资完成额单月值及单月同比（%）5 图14：申万一级行业涨跌幅（%）6 图15：本周涨跌幅前十位（%）6 图16：本周涨跌幅后十位（%）6 图17：房地产行业近三年PE（TTM）6 图18：房地产行业近三年PB（LF）6 图19：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8 图20：一二三线城市（30城）周度成交面积同比8 图21：一二三线城市（30城）累计成交面积同比9 图22：13城二手房周度成交面积及同比环比增速9 图23：13城二手房周度成交面积累计同比增速9 图24：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9 图25：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9 图26：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比10 图27：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比10 图28：一二三线城市成交土地总价累计同比10 图29：一二三线城市成交土地周度溢价率10 表1：部分重点城市周度销售面积（万平方米）及环比增速10 1.每周一谈：基本面低位修复企稳阶段仍需政策呵护 1.1基本面低位修复企稳阶段仍需政策呵护 9月商品房销售额及销售面积保持低位改善，商品房销售额及销售面累计同比分别为-4.6%、-7.5%，较上月下降1.4pct、0.4pct，9月单月同比分别为-13.6%、-10.1%，较上月跌幅收窄2.8pct、2pct： 从绝对值来看，9月与往年单月销售差距与8月相近，同比口径延续修复动力。以2022年单月销售为基数参考，进入四季度可观察到去年显著的低基数效应，若本年度四季度销售绝对值较往年（不含2022）偏差幅度能保持9月份水平，则四季度有望实现同比正增长，且12月份单月销售规模占全年比例较高，四季度数据将对全年销售的累计同比增速起到支撑。 从领先的30城高频数据观察，10月高能级城市商品房市场销售的修复斜率变陡。10月1日-20日，30城商品房销售面积同比增速为-10%，较9月单月同比增速提升14.5pct，单月规模的同比修复斜率走陡；尽管高频数据仅以少数核心城市为主，从历史表现来看仍具备对统计局口径数据的方向指引作用，预计10月全国销售保持修复转暖趋势。 160 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 中国:商品房销售额:累计同比 中国:商品房销售面积:累计同比 图1：商品房销售数据累计同比（%）图2：商品房销售数据单月绝对值及同比（%） 商品房单月销售额（亿） 商品房单月销售面积（万平方米）商品单月房销售额同比 商品房销售面积单月同比 30000 25000 20000 15000 10000 5000 2020-09 2020-11 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-02 2023-04 2023-06 2023-08 0 160 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 图3：2018-2023年单月商品房销售额（亿元）图4：30城及统计局商品房销售面积单月同比 2018 2019 20212022 2020 2023 60% 商品房销售面积单月同比 30城销售面积单月同比 40% 20% 0% -20% -40% -60% 30000 25000 20000 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 15000 10000 5000 0 1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所，10月数据截止至10月20日 9月单月商品房成交均价环比同比延续负增速。其中环比增速-3.69%，较上月跌幅扩大3.65pct，同比增速-3.8%，较上月提升0.99pct；9月商品房价格绝对值小幅下探，尽管存在“买涨不买跌”的交易心态，但价格回落同样可以降低购房者的 资金压力，同时配合降低首付比例、降低房贷利率等政策出台，更有助于通过市 场定价探寻底部，并起到活跃交易的效果。 图5：商品房销售价格及同比环比增速 商品房成交单价（元/平方米） 环比 同比 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 30% 20% 10% 0% -10% -20% 0-30% 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 开发资金来源及主要分项的单月同比跌幅均收窄，房地产开发资金来源9月累计同比-13.5%，较上月减少0.6pct，单月同比增速-18%，较上月提升7.5pct。从资金来源构成来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为4.1%、-13.5%、-25.7%、-26.5%，较上月分别提升28.4pct、8.6pct、5.8pct、0.4pct。 图6：房地产开发资金来源累计同比（%）图7：房地产开发资金来源单月值及同比（%） 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 房地产开发资金来源单月值（亿） 房地产开发资金来源单月同比 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 2020-09 2020-11 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-02 202