房地产统计局1-4月数据点评：4月销售降幅扩大，政策力度大幅加强

房地产统计局1-4月数据点评：4月销售降幅扩大，政策力度大幅加强 销售：4月新房销售同比降幅扩大，销售均价进一步下行。2024年1-4月商品房累计销售面积同比增速为-20.2%、前值为-19.4%；累计销售金额同比增 速为-28.3%、前值为-27.6%。其中，4月商品房销售面积同比增速为-22.8%、前值为-18.3%；销售金额同比增速为-30.4%、前值为-25.9%；销售均价单月同比增速为-14.8%、前值为-6.3%。我们认为，当前销售下滑的趋势进一步加剧，市场信心的修复需要政策的强力托底。 开发投资：4月新开工面积同比降幅明显收窄，竣工面积、开发投资维持弱势。 2024年1-4月房屋累计新开工面积同比增速为-24.7%，前值为-28.3%；房屋累计竣工面积同比增速为-20.4%，前值为-20.7%；开发投资累计金额同比增速为-9.8%，前值为-9.5%。其中，4月单月新开工面积同比增速为-12.3%，前值为-25.6%；竣工面积同比增速为-19.1%，前值为-21.7%；开发投资金额同比增速为-10.5%，前值为-10.1%。我们认为，没有销售的明显复苏，开发投资很难出现实质性的改善。 到位资金：4月房企到位资金降幅有所收窄，自筹资金同比转增。2024年1-4月房地产开发企业累计到位资金同比增速为-24.9%，前值为-26.0%。4月单月到位资金同比增速为-21.3%，前值为-29.0%。其中，国内贷款同比增速为 -14.3%，前值为-6.3%；自筹资金同比增速为5.7%，前值为-13.6%；定金及预收款同比增速为-36.3%，前值为-41.5%；个人按揭贷款同比增速为-35.8%，前值为-46.7%。 投资建议：我们认为当前的销售依然未见好转，投资持续下行，市场信心的修复需要政策的强力托底。后续，消化存量房产和优化增量住房的政策措施将会形成组合拳，进一步对市场需求形成托底。5月17日午间，中国人民银行、 国家金融监管总局连续发布通知：1）首套住房商贷最低首付调整为不低于15%，二套商贷最低首付调整为不低于25%；2）取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；3）下调个人住房公积金贷款利率 0.25个百分点。我们认为，购房门槛和成本的降低，有望提振核心一、二线城市的购房需求。需求的提升将利好重点布局一二线城市的优质房企和中介机构，华润置地、招商蛇口、保利发展、贝壳等有望收益。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 2024年5月20日 行业报告 房地产 看好/维持 未来3-6个月行业大事： 2024年6月中旬，统计局公布5月房地产数据 资料来源：国家统计局，东兴证券研究所 行业基本资料占比% 股票家数1182.57% 行业市值(亿元)12538.061.45% 流通市值(亿元)11569.251.66% 行业平均市盈率-48.12/ 资料来源：恒生聚源、东兴证券研究所 行业指数走势图 房地产 沪深300 16.0% 4.1% -7.9% -19.9% -31.8% -43.8% 5/178/1611/152/145/15 资料来源：恒生聚源、东兴证券研究所 分析师：陈刚 021-25102897chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 P2东兴证券行业报告 房地产统计局1-4月数据点评：4月销售降幅扩大，政策力度大幅加强 1.销售：4月新房销售同比降幅扩大，销售均价进一步下行 4月新房销售同比降幅扩大，销售均价进一步下行，以价换量趋势持续。我们认为，当前销售下滑的趋势进一步加剧，市场信心的修复需要政策的强力托底。 从具体数据来看，2024年1-4月商品房累计销售面积29,252万平，商品房累计销售金额28,067亿元。 从全国销售面积累计值来看，2024年1-4月商品房累计销售面积同比增速为-20.2%、前值为-19.4%；从全国销售面积单月值来看，2024年4月商品房销售面积同比增速为-22.8%、前值为-18.3%。 从全国销售金额累计值来看，2024年1-4月商品房累计销售金额同比增速为-28.3%、前值为-27.6%；从全国销售金额单月值来看，2024年4月商品房销售金额同比增速为-30.4%、前值为-25.9%。 从全国累计销售均价来看，2024年1-4月商品房累计销售均价为9,595元/平米、同比增速为-9.2%、前值为 -7.6%。从全国单月销售均价来看，2024年4月商品房销售均价为10,194元/平米、同比增速为-14.8%、前值为-6.3%。 图1：商品房销售面积:累计值(万平米)及累计同比(%)图2：商品房销售面积:单月同比(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图3：商品房销售金额:累计值(亿元)及累计同比(%)图4：商品房销售金额:单月同比(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P3 东兴证券行业报告 房地产统计局1-4月数据点评：4月销售降幅扩大，政策力度大幅加强 图5：商品房销售均价:累计值(元/平米)及累计同比(%)图6：商品房销售均价:单月值(元/平米)及单月同比(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.开发投资：4月新开工面积同比降幅收窄，开发投资维持弱势 4月新开工面积同比降幅明显收窄，竣工面积、开发投资维持弱势。我们认为，没有销售的明显复苏，开发投资很难出现实质性的改善。 从新开工数据来看，2024年1-4月房屋累计新开工面积23,510万平；同比增速为-24.7%，前值为-28.3%。 2024年4月房屋新开工面积6,227万平；同比增速为-12.3%，前值为-25.6%。 从竣工数据来看，2024年1-4月房屋累计竣工面积18,860万平；同比增速为-20.4%，前值为-20.7%。2024 年4月房屋竣工面积3,601万平；同比增速为-19.1%，前值为-21.7%。 从全国的开发投资累计值来看，2024年1-4月开发投资累计金额30,928亿元，同比增速为-9.8%，前值为 -9.5%。从全国的开发投资单月值来看，2024年4月开发投资金额同比增速为-10.5%，前值为-10.1%。 图7：新开工面积:累计值(万平米)及累计同比(%)图8：新开工面积:单月同比(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P4东兴证券行业报告 房地产统计局1-4月数据点评：4月销售降幅扩大，政策力度大幅加强 图9：竣工面积:累计值(万平米)及累计同比(%)图10：竣工面积:单月同比(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图11：房地产开发投资:累计值(亿元)及累计同比(%)图12：房地产开发投资:单月同比(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.到位资金：4月房企到位资金降幅有所收窄，自筹资金同比转增 4月房企到位资金降幅有所收窄，自筹资金同比转增。 从房企到位资金累计值来看，2024年1-4月房地产开发企业累计到位资金34,036亿元，同比增速为-24.9%，前值为-26.0%。从房企到位资金单月值来看，2024年4月房地产开发企业到位资金同比增速为-21.3%，前值为-29.0%。其中，国内贷款同比增速为-14.3%，前值为-6.3%；自筹资金同比增速为5.7%，前值为-13.6%；定金及预收款同比增速为-36.3%，前值为-41.5%；个人按揭贷款同比增速为-35.8%，前值为-46.7%。 从各渠道到位资金累计占比来看，2024年1-4月房地产开发企业累计到位资金中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金的累计占比分别为16.4%、34.5%、29.4%、14.6%、5.2%，前值分别为17.7%、33.8%、28.9%、14.2%、5.4%。 P5 东兴证券行业报告 房地产统计局1-4月数据点评：4月销售降幅扩大，政策力度大幅加强 图13：房地产开发企业资金来源:合计:累计值(亿元)及累计同比(%) 图14：房地产开发企业资金来源:合计:单月同比(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图15：房地产开发企业资金来源:分来源:当月同比(%)图16：房地产开发企业资金来源:分来源:当年累计占比(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 4.投资建议 我们认为当前的销售依然未见好转，投资持续下行，市场信心的修复需要政策的强力托底。后续，消化存量房产和优化增量住房的政策措施将会形成组合拳，进一步对市场需求形成托底。5月17日午间，中国人民银行、国家金融监管总局连续发布通知：1）首套住房商贷最低首付调整为不低于15%，二套商贷最低首付调整为不低于25%；2）取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；3）下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。我们认为，购房门槛和成本的降低，有望提振核心一、二线城市的购房需求。需求的提升将利好重点布局一二线城市的优质房企和中介机构，华润置地、招商蛇口、保利发展、贝壳等有望收益。 5.风险提示 行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P6东兴证券行业报告 房地产统计局1-4月数据点评：4月销售降幅扩大，政策力度大幅加强 相关报告汇总 报告类型 标题 日期 行业普通报告 房地产周报20240513：销售降幅扩大，杭州、西安全面取消限购— 2024-05-13 行业普通报告 房地产行业基金持仓2024Q1：地产股持仓占比继续降低，基金继续低配地产行业— 2024-04-24 行业普通报告 房地产周报20240422：二手房销售降幅收窄，长沙全面放开限购— 2024-04-22 行业普通报告 房地产统计局数据点评：3月销售维持弱势，开发投资同比跌幅扩大— 2024-04-16 行业普通报告 房地产周报20240415：销售降幅略微收窄，北京广州提升公积金贷款额— 2024-04-16 行业普通报告房地产周报20240408：新房销售继续下行，郑州推进住房“卖旧买新、以旧换新”2024-04-08 — 行业普通报告百强房企1-3月销售数据点评：百强房企销售金额同比下滑49%，市场需求持续低2024-04-02 迷— 行业普通报告房地产周报20240401：新房及二手房销售继续走弱，北京取消离婚限购政策—2024-04-02 行业普通报告房地产周报20240325：一线城市新房销售继续走弱，国常会提出进一步优化房地产2024-03-25 政策— 行业普通报告房地产统计局1-2月数据点评：1-2月新房销售、竣工面积均显著下滑—2024-03-18 资料来源：东兴证券研究所 P7 东兴证券行业报告 房地产统计局1-4月数据点评：4月销售降幅扩大，政策力度大幅加强 分析师简介 陈刚 清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，2019年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究。 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 风险提示 本证券研究报告所载的信息、观点、结论等内容仅供投资者决策参考。在任何情况下，本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议，市场有风险，投