二手房市场专家交流20240510

近期房地产市场表现出良好的复苏态势，尤其体现在二手房市场的增长上，四月反季性增 长显着。尽管新房市场依然低迷，但二手房市场的好转被视为对其需求的消耗，并预示着 后续将对新房市场产生正面影响。多地房地产销售虽下滑，但与去年同期相比已收窄，显 示市场逐步企稳。五一期间，新房和二手房销量同比增长，表明二手市场表现优于新房市 场。部分城市房价下跌速度放缓，传递出积极信号。不过，市场仍存不足，如二手房报价 指数偏低暗示房价可能继续下跌，新房成交量处于近年来较低水平反映出市场信心未充分 恢复。尽管如此，新房访客量增加显示市场正逐步回暖。一线城市特别是一线城市二手房 屋交易量已超荣枯线，引发关于限购政策能否持续的讨论。预测显示，若一线城市解除限 购，市场可能趋于稳定，成交量和房价有望回升。经济增长和人口吸引力仍是支撑一线城市房地产需求的关键因素，改进型需求的增加支撑了市场活跃度。一线城市房地产市场短 期内有望保持现有成交量水平。讨论还触及到经营贷问题、房价接近成本价、租金回报 率、政策放松等方面，强调政策将继续放松以稳定市场，避免房价过快下滑。此外，探讨 了新房与二手房市场的互动关系，指出了两者间的价格差异和销售表现，强调了未来市场 的不确定性。讨论还涉及到房地产市场的根本性调整、需求端的刺激方法，以及应对挑战 的策略。最后，提出通过专题讨论深化对国内外房地产市场的理解。整体而言，尽管房地 产市场面临挑战，但仍显现出一些积极迹象，特别是二手市场超出预期，显示出较强的抗 压能力。 问答 问：在本次西部房地产二手房市场专家会议上，各位专家如何看待当前市场表现，特 别是二手房市场？ 答：本次专家电话会议旨在探讨今年来西部地区二手房市场表现及可能对新房市场的影 响。经过小阳春后，主要城市的二手房成交情况良好，四月份甚至出现了反季节提高。尽 管新房表现相对较弱，但二手房恢复对新房需求产生消耗，同时也可能在后期对新房形成 反哺。因此，二手房市场动态是本次会议关注的重点。 问：请刘总对房地产市场近期动向和走势做出总体介绍。 答：刘总指出，当前房地产市场并未明显好转，但出现了一些积极迹象。例如，以 30 个重 点城市为例，新房和二手房销售面积环比虽有下降，但相比 1 月份成交量水平已有提升，并与去年下半年平均水平持平。尽管二手房成交面积较新房表现更好，但仍处于低位。五 一黄金周期间，新房销售面积同比负增长，而二手房销售面积同比持平，二手表现优于新 房。预计五月份成交量环比将增长，其中新房环比增长 20%，但同比仍负增长，而二手销 售面积同比则有望小幅增长，总体成交量环比将增长 9%，同比负增长 12%。 问：房价方面是否存在好转迹象？ 答：在房价方面，虽然近期仍在下跌，但跌幅有所收窄。根据中原二手价格指数，一线城 市二手房价平均跌幅从 2.3%降至 1.3%。这个趋势表明，一线城市的二手房价相比最高位平 均下跌约 20%，已接近 2016 年底到 2018 年的价位，可能因此导致房价下跌放缓。同时，一线城市土地市场热度回升，一季度住宅用地楼面地价同比降幅最高，均为 2019 年以来同 期最高位。 问：二手房市场存在哪些不乐观的因素？ 答：二手房市场报价指数仍处低位，这表明业主对房价的预期依然较低，可能会继续导致 房价下跌。此外，五一假期前北京市五环外限购政策放松后，二手报价指数并未明显回升，这说明限购政策对短期市场影响有限。从新房市场来看，尽管二手房成交面积优于新 房，但 40 个城市的主要一线和二线城市新房成交量仍处 2019 年以来低位，新开盘首日认 购率仅约30%，远低于历史平均水平，显示市场信心较弱。 问：目前市场主要指标的表现如何？ 答：目前市场上的领先指标中，新房来访指数表现较好，持续回升至平均每套房子每周接 待 0.49 个客户，高于去年下半年平均水平，预计五月份新房销售环比将有增长。但除来访 指数外，开盘认购率、销售经理指数和二手挂牌价格指数等其他指标表现低迷，预示今年 二手销售面积与去年持平，新房销售面积预计下降 10%。 问：一线城市二手房成交短期内会止跌吗？ 答：一线城市二手房成交短期内仍会继续下跌，因为受政策影响较大，尤其是一线城市，政策空间有限。如果未来有更多稳需求政策出台，如预售放松等，可能会改变短期价格走 势。目前来看，一线城市二手价格将继续下跌。 问：如果一线城市完全放开限购，市场能否稳住？ 答：如果一线城市完全放开限购，成交量将在目前水平上不再下跌并可能有所增长，二手 成交价格也会止跌企稳。一线城市因其城市基本面良好，加上国外经验及市场资金对房地 产投资的需求，限购放开将有助于市场稳定，尤其对于核心地段的中高端住宅需求有支 撑。 问：目前一线城市二手成交量和价格预期如何？ 答：在现有政策条件下，一线城市二手成交量有望维持相对稳定的水平。虽然价格仍将继 续下跌，但下跌趋势有望放缓，全年房价跌幅将小于 10%。政府认为，市场表现稳定，无 需过于强烈的政策刺激，因此一线城市政策出的力度相对较为温和，以防止房价反弹。问：现在成交是否以价换量，价格下跌对需求持续进入市场有何影响？ 答：现在的成交量确实是一个以价换量的结果。若价格跌幅放缓或进一步下跌，可能会导 致需求预期不稳定，政策还未完全落地，这可能导致放量成为二手房市场阶段性高点后进 入长期调整过程。 问：二手市场表现好于新房市场的原因是什么？ 答：二手市场表现好的主要原因包括购房人对房企暴雷、烂尾和施工质量问题的担忧，以 及二手房价跌得比新房更厉害，性价比更高；此外，二手交易税费也较新房下降更多。问：决定住房需求的主要因素是什么？ 答：目前住房需求回归自助属性，人口增长是决定城市住房需求的主要因素。如成都、长 沙等城市的房地产市场成交量增长与小学生数量稳定增长呈正相关关系。 问：一线城市对外来人口仍有吸引力吗？其住房需求如何？答：一线城市虽然吸引力有所减弱，但在当前经济大环境下，仍然具有更多就业机会和稳 定经济增长，能吸引新增人口流入，从而支撑其住房需求。问：改善性需求对市场有何影响？答：大城市房价高导致更多的潜在改善性需求，房价下降、购买门槛降低和置换难度下降 将释放更多潜在需求，因此未来二手市场的价格弹性依然较大。问：房价再往下调整的空间有多大？答：从理论上来看，房价底部应为租金回报率高于按揭贷款利率。目前一线城市住宅租金 回报率与贷款利率差距较大，未来按揭利率下调空间有限，租金回报率需提高才能达到平 衡点，这意味着房价还有大约百分之二三十的下调空间。问：房价调整空间与预期有关联吗？答：房价调整空间与传统上对于一线城市房价持续上涨的预期有关。一旦预期消失，房价 调整的空间将显著增大。目前二手报价指数依然处于低位，反映出市场对未来房价走势的不确定性。问：未来房价是否仍会持续调整，并可能引发系统风险？答：是的，基于理论分析和实际挂牌价格变化，未来房价仍有继续调整的空间。如果一线 城市房价大幅下跌，全国房地产市场可能会出现大的调整，带来系统风险。银行将面临抵 押物价值重估的风险，可能需要补充抵押品或要求贷款人提前还贷，这对整个经济会产生 重大影响。问：政策为何要继续松动以刺激需求并稳定房地产市场？答：政策松动是为了防止房价过快下滑，以避免系统风险和对经济的负面影响。一线城市 的房价大幅下跌可能性较小，因此政策仍有继续松动的空间来刺激需求，保持房价稳定。问：经营贷对全国房价的影响有多大？答：虽然经营贷客观存在，但就全国而言，其影响不会很大，主要集中在少数城市，如深 圳等投资氛围浓厚的城市。深圳房价跌幅较大，但未来经营贷风险可能不会爆发成为主要 影响因素，部分问题已在房价下跌两年多后得到反映。问：二手房去化周期的变化趋势是怎样的？答：目前二手房的去化周期明显拉长，主要原因是挂牌数量增长但需求未相应增加，买房 人对房价预期谨慎，选择余地更大。一线城市二手挂牌量同比增长 30%到 40%，成交量变 化不大，因此即使成交量未明显下降，去化周期仍会拉长。问：近期租房市场是否出现二手房转售现象，租金是否会下行？答：租房市场近期确实出现了二手房转售现象，四月份租金也在下跌，但租金跌幅比房价 慢，租金回 报率略有增长。租金市场主要受租赁需求和新增就业（尤其是大学生就业）的 影响，同时保障性租赁房的推出也对租赁市场形成冲击，导致租金价格下降，但整体上租 金回报率仍增长。 问：未来二手房的流转提升是否会对新房市场产生支撑或替代效应？ 答：在半年到一年的周期内，二手房的需求可能会对新房置换形成一定支撑。但如果二手 房价格优势持续，二手房成交越来越多，新房需求可能会减少甚至仅满足部分需求。投资 者可能更关注新房市场的土地出让、建设以及税收贡献，因此在二手房需求增加后，新房 市场的发展趋势将取决于价格优势的对比情况。 问：未来二手房流通后去向是趋向新房市场还是二手房市内部消化，有哪些影响因 素？ 答：二手房流通后的去向受到新房市场房企经营状况、住房品质关注程度以及新房与二手 房产品差异化程度的影响。如果房企经营状况不稳定，购房人对开发商的信心不足，新房 需求会受到显著影响。同时，在当前市场环境下，购房人更注重住房品质，因此新房若能 提供优于二手市场的独特品质设计和材料配套，仍能获得市场欢迎。 问：杭州等城市新房市场为何要与二手房市场形成差异化竞争关系？未来二手房市场 是否会占用新房市场的更多成交量份额，还是两者将形成良性循环？ 答：在杭州等市场表现活跃的城市，新房开发商在产品定位阶段开始考虑与临近地区的二 手次新房的竞争关系，力求通过独特的设计和适合市场需求的产品打造来吸引购房人。这 些开发商意识到，只有与二手房市场形成差异化，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。未 来二手房市场与新房市场之间的关系将取决于开发商经营情况能否好转、市场信息能否恢 复，以及新房开发商能否打造出具有差异化的产品。如果开发商经营状况改善且产品具有 吸引力，二手房市场可能会与新房市场形成良性循环，否则二手市场的占比可能会越来越 大。 问：目前新房销售较好的原因之一是与周边二手房存在较大价差，这是否会继续推动 新房价格上涨或导致二手房价格下跌？ 答：目前开发商交流困难的情况下，同等价格下，消费者更愿意购买性价比更高的二手 房。若开发商被迫降低新房价格以制造价差去化库存，这种可能性有多大？是否会导致开 发商更多考虑保本、利润和现金流问题？ 问：为何新房开发商降价力度不如二手房？ 答：新房开发商在降价时考虑的因素更多，除了能否实现销售外，还会考虑是否已亏本以 及国企央企开发商对国有资产的责任问题。相比之下，二手房降价主要关注销售目标，因 此降价幅度更大、销售情况更好。未来，二手市场价格的变动将进一步决定新房市场价格 走向。 问：专家如何理解近期少数豪宅项目热销，而城市整体二手房价格下跌的现象？答：在当前市场环境下，由于整体看涨预期消失，购房者回归居住需求，导致市场出现明 显分化。好的城市、好的项目因能满足居住需求，价格更稳定；而大众化、居住属性差的 房子则价格低于市场平均水平。豪宅项目因其稀缺性和居住属性较强，吸引资金客户，表 现出色；中高端改善型项目同样受青睐；而那些居住属性 差的老破小等项目则面临价格下 滑的风险。 问：香港楼市在调控后的情况如何？是否会分流内地需求？ 答：香港楼市在车拉政策后出现短暂火热，成交量明显回升。但三月份的成交量不能持 续，而四月份后的需求情况则根据最新数据有所下滑但仍高于调控前。香港市场确实吸引 了部分内地客户，特别是在人才引进政策放宽后，预计会带来新增住房需求。但从长期来 看，人口增长仍是决定香港市场住房需求的主要因素，预计全年市场成交量和价格都有增 长。 问：收储在稳定房地产市场中的作用是什么？ 答：收储被理解为一种企业或政府机构收储库存房源的行为，但并不能从根本上稳定房地 产市场。因为市场稳定的基础是真正消费者进入市场买房。收储虽然能在一定程度上缓解 市场压力，但它只是一种阶段性措施，不能作为长期稳定市场的根