2022年全国二手房市场报告

全国二手房市场报告 58安居客房产研究院 2022年 全国二手房市场报告 目录 CONTENTS 2022年全国二手房相关政策解读，3 1.取消二手房指导价：能够逐步改变市场预期，促进市场成交。 2.取消/放松限售：楼市深度调整，投资需求不复存在，限售政策也不合时宜， 3.放松二手房限购：试探限购放松效果，为楼市全面取消限购做准备， 4.带抑过户：降低交易风险和成本，从而激活买卖意愿 5，认房不认贷：减少买房首付和后续还贷成本，史好的推动改菩型需求入市。 二、全国40城二于房市场 1.全国40城于房在架房源量 2.全围40城二十房各广型在架房源： 3.全国40城二干房房源在架时长 4.全国40城二干房新增牌房源品10 5.全国40城手房石房需求热度指数 全国40城二手房挂牌均价12 7．全国65城二于房房价地图 三、全国40城二手房挂牌价同比涨幅城市排行榜b 合作洽谈联系方式：微信19101732989邮箱lugilin@58.com 全国二手房市场报告 一，2022年全国二手房相关政策解读 A58安居客房产研究院 1.取消二手房指导价：能够逐步改变市场预期，促进市场成交， 二手房指导价政策多以往宅小区为单位，参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格。不同城市之间的二手房指导价的应用场景略有差异，有的城市会 作为房源对外推广的统一价格，有的城市会作为税费参考的依据。 二手房指导价是作为经纪人做产告或著推广房源的价格参考，购房名在不同架道获取同一小区的对外展示价格会是相同的。政策出台的目的是减少部分房产经纪人在对外展示的房源中普追存在价格偏高的虚假房源，误导购房者对未来房价的预期，从而获取不正当利润；其次足在二于房指导价的政策之下执行一房一码的政策，规范对外展示房源的真实性，从而减少虚假哲时房源，提升购房名的若 房效率， 二于房指导价推出的另外一个日的是通过行政手段进行控制房价。在二手房的交易过程中会涉及到多个价格，如网签时的合同价格，在交易中心税收窗口的完税价格，在贷款的时的银行计估价 格，还有就足实际或交价格，的候这四个价格足一致的，多数情况足会有出入，那么政府的二于 出，但足影响史人的足银行评估价，从而无法在贷款的过捍中获得足额房贷，势必会增加购房者的首付支出，从而戒少购房需求，并且购房者在最终中介费的支出上，也会按照实际成交进行支付。政策整体还是降低的房源的流动性。 日前，多个城市纷纷取消二手房指导价政策，主要的日的还足减少行政对市场的干预，激活市场 促进成交。从具体放松政策执行城市来看，一二三线城市都出现了政策的松绑，体现出当初在执行二 手房指导价的政策对其城市二手房市场的交易影响较大，当期有较高的取消意愿。 政策放松城市明细 城市等级城市分布 一线城市北京、广州 二线城市西安、合肥、成都、宁波 其他城市绍兴、三亚、金华、温州、衢州、无锡、东莞 2.取消/放松限售：楼市深度调整，投资需求不复存在，限售政策也不合时宜， 限售政策是购房者在购买新房之后，必须持有一定的时间之后才能够对外出售，这个时间周期一 合作洽谈联系方式：微信19101732989邮箱luqilin@58.com 全国二手房市场报告 A58安居客房产研究院 般会是2-5年时间。这一年限的计算会以交房时间，买卖合同签订时间或者拿房产证时间来进行计算因此在具体实施过程需要者以那个时间进行计算。如果以实卖合同签订时间进行计算的话，如果限售2 年，目前多数楼盘从签订合同到交付可能需要2年左右时间，部分楼盘可能会更长，那么这一限售政 策的制定基本没有意义，因此从交付或者产证时间进行计算的话会对市场的影响会史大， 对于当初在政策出台的时候，主要是部分城市一二手房出现倒挂，多数购房者为了获取价格倒挂的利润纷纷进入楼市；其次，房价的过快上涨，诱发大量的投资和投机性的需求入市，这部分需求会在短期内出售获取利润。因此，政策出合的目的是为了让这部分购房需求在短期内无法变现，并且房 价具有周期性，从而降低这部分投资和投机性需求对未来获利的预期，从而保障更多的自主性需求买 到房而制定的政策， 日前，多数城市面临若房价的调整，投资和投机性的需求已不复存在，该政策也没有持续执行的必要，并且从政策松的坡市来若，也是楼市调整幅度相对较大的坡市，更需要戒少行政干预市场的收策来盘活市场，从而保障楼市的活跃度， 政策放松城市明细 城市等级城市分布 线城市 二线域市苏州、哈尔滨、青岛、人连、或都 其他城市义乌、东莞、常州、衍州、素卓岛 3.放松二手房限购：试探限购放松效果，为楼市全面取消限购做准备 从城市限购政策来看，基本上都足新房和二手房实施一刀切的政策，并且在"房住不炒的政策背景 之下，今年各地政府在全面放松楼市调控政策的时候，多未突破全面放开限购政策这一底线，尤其是一二线城市是如此。 从今年定向放开二手房市场限购的城市来若，西安主要是定向放开新落户购房者对二手房购房的限购。新房市场仍旧实施严厉的限购，而合肥和大连则足对部分限购区域的二手房购房套数会实施更为宽松的政策，和取消限购儿乎没有区别。 对于部分二线城市定向放松二手房限购政策，首先可以通过政策放松之后观察市场反应，是否能够激发部分购房需求入市，从二手房市场进行突破起到救市的作用。如果无法达到预期效果可为全面放开一二手房的限购做准备。其次，多数一二线城市的新房和二手房交易是存在较大的关联性，并且 这部分城市的主要需求已从刚需向改善型需求转变，那么势必需要通过卖一套买一套的形式进行置 合作洽谈联系方式：微信19101732989邮箱luqilin@58.com 全国二手房市场报告 换，因此二手房市场放开限购能够盘活整个楼市。 政策放松城市明细 城市等级城市分布 一线城市 二线城市西安、合肥、大连 其他城市4.带押过户：降低交易风险和成本，从而激活买卖意愿 58安居客房产研究院 传统模式的二于房交易活动要求卖方必须先解除房屋的原抵押才能办理后续的过户；而带押过户 足指带若抵押过户，即在原抵押存在的情况下仍然可以办理房屋的过户，将房屋的所有权转移至买方把解除抵押放到了最后环节。 对于带押过户这一政策而言，最大的意义应该足降低购房者在买房过程的风险，因为从传统模式来右，一般都需要购房名支付较大的首付费用支持房东先把房产解押，然后在进行交易，一旦中问出现限制交易的情况，都需恶购房者承担相应的风险，那么执行带押过户的政策之后，房产的解押放到 最后缓解，中间的交易风险银行会介入把控，他们的专业性一定会比个人购房者甚至中介经纪人都要 强，能修把风险降到最低，内此能修更好的降低购房者买房过程中的风险。 其次，带押过户能够适当降低买卖过程中的交易或本，传统二手房交易模式中，房东需要对自己房产先行解押，买卖双方必然需要先期支付解押的资金，这部分资金是需要时问成本的，如果双方现金不足的话，那么需要通过借贷的方式获取资金，其成本相对会更高，这部分费用就会成为房价的一部分，从而增加买卖双方的成本，变相推高房价。因此，带押过户能够降低成本，从而激活二手房交易活跃度。 政策放松城市明细 城市等级城市分布 一线域市深圳、广州 二线城市青岛、昆明、济南、苏州、福州、合肥、西安、郑州、厦门、武汉 珠海、齐齐哈尔，临沂、惠州、漳州、莆田、仙游、泉州、济宁、聊 其他城市城、烟台、潍坊、海南省、江苏省、浙江省、江西省 5.认房不认贷：减少买房首付和后续还贷成本，更好的推动改善型需求入市， 认房不认贷是在买房贷款的过程对首套房的认定标准。首套房的标准应用中，一般会涉及到限购 合作洽谈联系方式：微信19101732989邮箱lugilin@58.com5 全国二手房市场报告 58安居客房产研究院 政策，还有就是贷款政策，两者的应用标准会有所不同。从购房贷款的认定中，首套房的认定会从名 下是否拥有房产，名下是否拥有过房贷记录两条。认房不认贷顾名思义就是只看名下是否拥有房产， 不关心名下是否拥有房贷记录。原先出台认房又认贷的政策初哀主要是防止购房者买卖房产投资炒房的现象，但是当前投资性需求已经消失，并且刚需也逐步减少，市场上的主要购房需求基本已改善型的需求为主，这部分需求绝大部分有贷款买房的记录，那么其在进行改善的时侯势必会认定为二套房 从而增加其首付和还贷的成本，从而降低其改善欲望，因此认房不认贷的政策能够利好当前楼市改善 型需求的入市， 首先，该政策能够降低购房者首付支出。以往政策认定为二套房的话，其首付多为4成以上，部 分城市首付会达到7成以上，那么改善型需求如果认定为二意房，其进行改善购房必然需要降低标准 有些购房名的资金其至只能购买和原先自已类似的房产，那么就没有进行改善的必要了。当前认房不 认贷实施之后，卖房之后再买房就认定为收到，只要支付2-3成的首付，那么就能修进行更高标准的 改苦，提升居住品质 其次，如果买房贷款的时候认定为首套房，能修宁受更低的利率优志。当前多数坡市首套房利率 多为基准LPR的基础上币享受20个基点的贷款利率优患，而二意房的贷款利率都足需恶上浮的，相比 之下，在后的还贷中能修省下一大笔房贷利息支出，从而降低持有成本，增加购房者的置换意照。 政策放松城市明细 城市等级城市分布 线城市 二线城市兰州、贵阳、郑州、南京、银川、济南、太原、西安、天沣、杭州蚌埠、遵义、洛阳、亳阳、宣昌、岳阳、烟台、泸州、温州、亳州、 阜阳、白银、东莞、竿庆、钦州、六盘水、晴隆县、廊坊、安阳、焦 作、濮阳、三门峡、信阳、周口、驻马店、黄石阳新县、监利、神农 其他城市 架林区、咸宁、湘澤、永州、株洲、连云港、镇江、景德镇、九江市、 水县、宜春、樟树、葫芦岛市兴城市、宝鸡、广元、乐山、自贡、金华磐安县 合作洽谈联系方式：微信19101732989邮箱luqilin@58.com 全国二手房市场报告 二、全国40城二手房市场 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院研究总监陆骑麟认为：2022年全国二于房市场整体呈现出先平后降的态势 多维度的楼市刺激政策无法捉振楼市。二手房在架房源的时长出现快速上涨，全年上涨34%，二手房挂牌均价同比下跌0.6%，房子难卖了是由于房东挂牌价格不跌还是价格不跌导教房子卖不动？最主要 还是信心不足导致尚求低迷，接影哨销告低迷，而房东对价格的相对坚守也是促使房价并未明显下跌的主要原因。从市场的挂牌和需求数据来石，短期内二手房市场依旧会延续当期地位排，此时探底的过程中，目前需要经济回升，收入稳定塔长等“强心剂"的利好作用才是楼市全面复苏的必要条件， 1.全国40城二手房在架房源量 据58安居客房产研究院统计数据显示：2022年整年二于房在架显整体呈现出下降的趋势，尤 其是进入下半年，其下降的趋势更是明显。整体楼市低迷，房东挂牌意题的下降导致当前在架房源 量的戒少，其次是各地方政府实施”一房一码政策，提升房源真实性，也是促使当前在架房源戒少的 年要因奈，短期内，尚无明确信号表明市场进入回升超势，并日真房源实施力度的逐年强化，未求 段时问内的房源挂牌量还将持续下政。 在架房源量—0—环比变化 40020% 16.5% 350 15% 000. 250 200 150 100 50 10% 5% 0% 5% -16.60% -15% 全国40城在架房源量环比走势 1.1.一线城市二手房在架房源量 从一线城市二手房在架走势来看，北京的二手房在架量走势相对稳定，尤其是在二三季度基本 没有变化：上海的二手房在架量由于在4-6月的全城封控出现明显的下滑，不过在疫情之后出现大 幅反弹，一度出现50%以上的增长，后续还是由于成交无法维持相对高位而逐步下滑。广州和深圳的 合作洽谈联系方式：微信19101732989邮箱luqilin@58.com 全国二手房市场报告 60% 40% 20% 0% %02 %0 58安居客房产研究院 深 一线城市二手房在架量环比走势2.全国40城二手房各户型在架房源量 2022年，全国二房在售户型结构来若，一房是势整体呈现出增长的态势，主