房地产行业周报：二手房市场持续回暖，南京调整二套房首付比

证券研究报告ResearchReport2022年8月14日 房地产行业周报 二手房市场持续回暖，南京调整二套房首付比 江宇辉地产行业首席分析师 编号：S1500522010002电话：+8618621759430 0 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 内容摘要 本周核心观点：本周新房成交面积同环比明显下降，二手房成交面积同比实现提升，库存面积环比微降，受到部分城市销售较上周提振，去化周期继续下降。土地市场方面，本周并未进行集中供地。近一月内土拍市场依旧维持国央企拿地占主导的局面，民企拿地积极性略有上升，但竞拍成功率较低；此外多数城市土拍市场的热度有所回升，主要系地块质量上升、出让数量下降、延续宽松的规则等。房企信用方面，本周并未出现负面事件。 重点政策解读：12日南京发布《关于调整南京市差别化住房信贷政策的决议》，下调南京市区范围内首付比至30%，同时对南京市区范围内拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭再申请住房贷款首付比由80%降低为60%。7月受到季节性因素、房价下跌、断供风波等多重因素冲击市场信心，购房者观望情绪进一步加重，房地产市场需求不足。南京作为核心二线城市出台全面下调首付比政策，标志着核心城市的地产宽松政策力度再上台阶，实质性的放松表明政府对地产的态度发生转向，稳地产决心加强。后续核心城市宽松政策有望陆续跟进，按揭利率下行等力度大、实质性强的提振购买力释放需求的政策有望跟进。 一周行情回顾：本周（2022/8/8-2022/8/14）申万房地产指数上涨1.67%，跑赢上证综指0.12pct,在各类板块中位列第19/32，恒生地产建筑业指数下跌1.28%，跑输恒生综指1.13pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：西藏城投（25.20%） 、广宇发展（14.09%）、广汇物流（13.64%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：弘阳地产（-17.29%）、龙湖集团（-13.53%）、时代中国控股（-10.96%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌1.93%，跑输恒生综指1.79pct，跑输恒生中国企业指数1.29pct，在各类板块中位列第27/29。涨幅前3名公司分别为：建业新生活（7.07%）、合景悠活（6.99%） 、弘阳服务（5.28%）；跌幅前3名公司分别为：旭辉永升服务（-12.60%）、正荣服务（-10.53%）、佳兆业美好（-7.25%）。 地产市场监测：本周（2022/8/6-2022/8/12）30个大中城市新房成交面积228.24万平方米，环比下降21.8%，同比下降36.0%。15城二手房成交面积153.76万平，同比上升13.0%，环比下降1.4%。17个重点城市库存面积19773.99万平方米，环比下降0.5%，去化周期86.17周，较上周缩短0.66周。上周（2022/8/1-2022/8/7）100大中城市土地供应建面3802.30万平，同比增长25.6%，环比下降18.31%，土地成交建面3384.26万平，同比增长1.2%，环比下降9.8%，供需比为1.12。 房企融资情况：本周（2022/8/8-2022/8/14）房企境内新发债总额为66.50亿元，同比下降36%，环比下降35%；债务总偿还量为125.9亿元，同比下降2%，环比微降1%，净融资额-59.4亿元。上周（2022/8/1-2022/8/7）共有17个房地产信托发行，发行总额22.13亿元，平均期限1.6年，平均年收益率7.63%，发行规模较之前一周下降，发行期限缩短，收益率微降。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。 1 日期 省份 城市 发布机构 类型 内容 8月7日 河南 郑州 郑州市人民政府办公厅 纾困基金 《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》已由郑州市人民政府办公厅印发至各开发区管委会，各区县（市）人民政府及各部门、各有关单位。郑州市房地产纾困基金将按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作 8月9日 河北 廊坊 廊坊市人民政府 限购限贷 廊坊市推出《廊坊扎实推动全市经济平稳健康发展的一揽子措施及配套政策明白卡》。其中《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》明确全面取消户籍、社保个税等方面不适应当前房地产市场形势的“限制性购房条件”。对“北三县”和环雄安新区周边县（市）等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。 8月9日 浙江 温州 温州市人民政府 保障性住房 浙江温州市发布《全市城市有机更新和保障性住房建设行动方案》。根据该方案，到2025年，全市要完成城镇老旧小区改造项目520个，建设未来社区100个，建设筹集保障性租赁住房13.1万套，政府投资公租房(含租赁补贴)保障家庭达到4万户以上，完成市区核心区及近期重点建设区域剩余的78个城中村拆迁改造。 8月10日 江西 新余 新余发布 综合政策 《新余市促进房地产业良性循环和健康发展的若干措施》已于近日出台。措施明确实行购房财政补贴。凡在2022年8月8日至2023年2月8日期间，购买中心城区范围内（包括高新区、渝水区、仙女湖区、新宜吉合作示范区，下同）新建商品住房且在2024年12月31日前缴清契税，由受益财政给予以下补贴：属首次购买的，给予200元/平方米补贴；属改善型的，给予100元/平方米补贴。同时，下调个人住房按揭贷款首付比例、下调贷款利率。下调个人住房公积金贷款首付比例、上调贷款最高额度。住房公积金贷款最高额度上调至80万元，调整公积金贷款首付比例，购买首套普通自住房最低首付比例下调至20%，购买第二套普通自住房最低首付比例下调至30%。 8月10日 广东 湛江 湛江市人民政府办公室 首付比例 湛江市人民政府办公室印发“湛江市金融支持受疫情影响企业纾困和经济稳增长若干措施”。通知提及支持居民住房信贷需求，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例由25%下调至20%；加大对购买二手住房的贷款支持，贷款最长年限增加至30年。 8月10日 福建 福州 福州住房公积金管理委员会 提取政策 福州住房公积金管理委员会印发《关于加大租房提取力度促进租购并举工作的通知》，自8月26日起，正式施行。新规明确职工每人每月租住商品房提取额度提高200元、取消每月租房提取额度不高于月缴存额的限制、取消租房提取与购房提取时间须间隔满12个月的限制，进一步加大对缴存职工租房提取支持力度，更好满足职工租房提取和购房提取时间合理衔接的需求 8月10日 全国 - 中国人民银行 货币政策报告 中国人民银行发布《2022年第二季度中国货币政策执行报告》，为货币政策、房地产金融政策等定下权威基调。最新出炉的7月CPI同比增速创2020年8月以来新高，央行在最新报告中也加大了对通胀的关注力度，不仅在展望世界经济时称“当前高通胀正在成为全球经济发展的最大挑战”，还以专栏的形式详解了中国目前的通胀形势，在央行看来，今年物价仍可实现预期目标，但应警惕结构性通胀压力 日期 省份 城市 发布机构 类型 内容 8月11日 吉林 长春 长春市住房保障和房屋管理局 住房保障 8月11日，长春市住房保障和房屋管理局发布《关于进一步给予进城农民和来（留）长人才购房补贴政策支持》的通知。通知明确，将对购买符合条件的新建商品住房的相关人群给予200元/平方米购房补贴支持人群为进城农民和具备大专及以上学历高校毕业生、中级及以上专业技术职称人员、高级工及以上执业技能等级人员等来（留）长人才。据悉，所购房屋条件为：新建商品住房；申请人的首套唯一住房建筑面积在90平方米以下；正式商品房买卖合同网签备案时间在2022年8月1日至10月8日之间；坐落在长春市主城区及开发区国有土地上，不含双阳区、久台区及各县（市）。 8月11日 山东 潍坊 奎文发布 房票 奎文区实施城市更新房票政策。房票购房优惠上，一是购房有补贴，自房票核发之日起3个月内签订商品房买卖合同的，一次性给予票面购房使用金额12%的补贴；第4个月至第6个月内签订商品房买卖合同的，一次性给予票面购房使用金额10%的补贴；第7个月至第9个月内签订商品房买卖合同的，一次性给予票面购房使用金额8%的补贴；第10个月至第12个月内签订商品房买卖合同的，一次性给予票面购房使用金额6%的补贴。二是兑付有利息，以票面购房使用金额为基数，按月利率1.8‰进行结算；票面未购房使用金额按承办银行兑付当日活期存款利率结算。 8月12日 山东 济南 财经网 首付比例 济南住房公积金中心对个人住房公积金贷款二套房最低首付款比例进行调整。调整内容为，在济南市行政区域内购买第二套普通自住住房申请住房公积金贷款，最低首付款比例由60%调整至40%。 8月12日 江苏 南京 中国网地产 首付比例 对南京市区（不含溧水区、高淳区）范围内，有下列情形之一的，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例调整为不低于30%。有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭。对南京市区（不含六合区、溧水区、高淳区）范围内，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比调整为不低于60%。 8月12日 吉林 长春 长春市住房保障和房屋管理局 预售资金监管 长春市住房保障和房屋管理局发布《关于加强商品房预售资金监管的通知》，商品房预售资金监管比例不再与房企信用评分关联；预售商品房建设资金紧张的，房企可申请提前使用预售资金监管账户内监管资金；商业银行与购房人签订的贷款合同中，应当约定贷款直接发放至商品房预售资金监管账户。 资料来源：信达证券研发中心整理3 廊坊放松限购限售政策，预计将迎来更多地区需求侧放松： 本周廊坊市推出《廊坊扎实推动全市经济平稳健康发展的一揽子措施及配套政策明白卡》，其中《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》明确全面取消户籍、社保个税等方面制约当前房地产市场发展的“限制性购房条件”。对“北三县”和环雄安新区周边县（市）等重点区域，取消了非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。通知发布意味着廊坊市废止了〔2017〕61号文件，全面取消限购限售。 解读： 冰封北三县楼市五年的政策终于解冻：《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》出台前，廊坊市要求“本地户籍限购2套住宅，非本地户籍交满3年社保或者个人所得税之后限购1套”，限制力度较高。本次政策放松是自2016年以来首次取消对购房、出售等方面的限制。在此之前当地的政策工具主要为调降首付比例、降低按揭贷款利率、放松公积金贷款要求、提高公积金贷款上限等，放松力度均相对较小。在长达五年的政策冰封后，廊坊楼市往日的光彩不复，2022年7月全市二手房成交均价较2017年高点腰斩接近六成；而曾有“北京房价风向标”之称的燕郊，房价缩水更为明显，商品住宅成交均价已由2017年的4万元/平，跌至今年三月的1.6万元/平。 政策的提振效果未必明显：环京地区的房地产市场曾有两次短暂的高光时刻，一次是在雄安新区设立后，一次是北京市副中心确立，带来了极度旺盛的购房需求。虽然目前首都溢出的潜在购房需求依旧可观，政策放松也的确能带来一定的热度回升，但经历了长达五年的限购限售后，消费者已经形成了“管控”的思维方式，对于利好政策的敏感度大大降低，甚至具有“抗药性”，加之疫情对通勤时间和便捷度的影响，我们预计本次政策的提振效果未必明显。要想真正做到“救市”，更需要物理空间上的打通，比如加快北三县轨道交通建设、简化进出京检查流程、缩短通勤时间等。 未来可期更多地区需求侧的放松：考虑到廊坊“环京”的地理位置，以及7月政治局会议提出“用好用足政策工具箱”，给予地方政府更多因城施策的空间，我们认为本次政