房地产第41周周报：二手房市场复苏，静待新房市场修复

行业研究 2022年10月18日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产第41周周报：二手房市场复苏，静 东待新房市场修复 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份市场行情： 有 限本周（10.10-10.16）A股地产指数（申万房地产）涨幅-1.70%（上周-2.50%），A股大盘（万得全A）涨幅2.77%（上周-2.52%）； 公H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-7.14%（上周1.49%），H股大盘（恒生指数）涨幅-6.50%（上周3.00%）。本周A 司股、H股地产板块表现均弱于大盘。 证行业基本面： 券新房销售维持弱势，二手房销售显著复苏。从数据来看，35城商品房累计销售面积（10.1~10.13）同比-24.0%，上月同比-11.5%； 研16城二手房成交面积（10.1~10.13）同比61.7%，上月同比21.0%。 究去化周期上升。从数据来看，15城商品房去化周期（截至1013）为658天，上月同期为611天。 报土地市场供需两弱。从数据来看，100大中城市本年累计（截至10.16）成交土地建面同比-18.3%，上周累计同比-17.5%；本 告周100大中城市（10.10~10.16）土地成交溢价率4.4%，上周10.6%；100大中城市本年累计（截至10.16）土地成交总价同比-39.3%，上周累计同比-37.1%。 内债融资有所恢复，外债融资停滞。从数据来看，境内地产债发行规模（10.1~10.16）累计同比156.6%，上月规模同比-16.3%。境外地产债发行规模（10.1~10.16）累计同比-100.0%，上月规模同比-48.2% 投资策略： 10月16日，“二十大”报告再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”针对房地产行业的相关表述没有发生变化，意味着“房住不炒，租购并举”将成为房地产行业长期坚持方向。 接下来房地产行业金融属性弱化，回归实体经济本源。随着住房更多的回归居住属性与房地产长效机制的全面落实，住房结构将日渐分化，保障性租赁住房将着力于解决新市民、青年人“有得住”的问题，商品房市场将会更加专注于解决群众“住得好”的问题。 我们认为，行业的稳定持续发展是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的基础，“房住不炒”的行业定位与当前加强行业纾困与需求刺激力度之间并不矛盾。楼市压力较大的二线城市和低能级城市，出台降低房贷利率、降低首付比例、提升公积金贷款额度、放松限购限售以及发放购房补贴等刺激政策都变得更加积极。而对经济较为强劲、楼市压力 相对较小的一二线热点城市，在“房住不炒”的原则下，政策的松动还是会讲究循序渐近而非大力刺激需求，但政策依然会不断的试探性出台。当前，多地首套房贷利率已跌破4%，天津地区多家银行首套房贷利率从4.1%降至3.9%，石家庄地区的多家银行则将首套房贷利率从4.1%降至3.8%。公积金贷款额度的增加、利率下降以及首付比例调整更是屡见不鲜。在“用足用好政策工具箱”的指导下，政策正进入新一轮释放期，二手房市场出现了持续复苏的态势，新房市场随着需求政策的持续释放，也有望在四季度出现修复。 我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。3）具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时被监管机构选定为示范房企，受到金融机构重点支持的民营房企，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。融资端的支持，在满足了头部的稳健央企地产企业后，正逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产第41周周报：二手房市场复苏，静待新房市场修复 目录 1.市场行情(2022.10.10~2022.10.14)4 10.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅4 10.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势4 10.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅5 10.4本周A股及H股各板块涨跌幅6 10.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜7 2.新房销售(截至2022.10.13)8 2.1新房累计成交面积同比8 2.2新房月度成交面积同比9 3.二手房销售(截至2022.10.13)10 3.1二手房累计成交面积同比11 3.2二手房月度成交面积同比12 4.新房库存(截至2022.10.13)13 5.土地市场(截至2022.10.16)14 5.1供应土地规划建筑面积同比15 5.2成交土地规划建筑面积同比16 5.3土地供应成交面积比18 5.4成交土地溢价率19 5.5成交土地总价20 6.融资情况(截至2022.10.16)21 6.1境内地产债发行规模同比21 6.2境外地产债发行规模同比23 7.政策情况(2022.10.10~2022.10.16)24 8.投资策略24 9.风险提示25 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势4 图2：截至本周H股地产板块与恒生指数走势5 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5 图4：截至本周H股地产板块与恒生指数累计涨跌幅6 图5：本周A股各板块周涨跌幅6 图6：本周H股各板块周涨跌幅7 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜7 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜8 图9：45城商品房成交面积日累计值8 图10：45城商品房成交面积日累计同比9 P3 东兴证券普通报告 房地产第41周周报：二手房市场复苏，静待新房市场修复 图11：各线城市商品房成交面积日累计同比9 图12：45城商品房月成交面积同比10 图13：各线城市商品房月成交面积同比10 图14：16城二手房成交面积日累计值11 图15：16城二手房成交面积日累计同比11 图16：各线城市二手房成交面积日累计同比12 图17：16城二手房月成交面积同比12 图18：各线城市二手房月成交面积同比13 图19：15城商品房可售面积与去化周期13 图20：各线城市商品房去化周期14 图21：100大中城市供应土地规划建筑面积周累计值15 图22：100大中城市供应土地规划建筑面积周累计同比15 图23：各线城市供应土地规划建筑面积周累计同比16 图24：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值16 图25：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比17 图26：各线城市成交土地规划建筑面积周累计同比17 图27：100大中城市周累计土地供应成交面积比18 图28：各线城市周累计土地供应成交面积比18 图29：100大中城市供应成交均价(元/平)及成交土地溢价率(%)19 图30：各线城市成交土地溢价率(%)19 图31：100大中城市成交土地总价周累计值20 图32：100大中城市成交土地总价周累计同比20 图33：各线城市成交土地总价周累计同比21 图34：境内地产债发行规模日累计值21 图35：境内地产债发行规模日累计同比22 图36：境内地产债每月发行规模同比22 图37：中资离岸地产债发行规模日累计值23 图38：中资离岸地产债发行规模日累计同比23 图39：中资离岸地产债每月发行规模同比24 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅4 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅4 表3：新房成交面积同比8 表4：二手房成交面积同比10 表5：新房可售面积与去化周期13 表6：100大中城市土地成交与供应14 表7：内债、外债发行规模同比21 表8：本周主要地产调控政策梳理24 P4 东兴证券普通报告 房地产第41周周报：二手房市场复苏，静待新房市场修复 1.市场行情(2022.10.10~2022.10.14) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2022/10/14) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 2970.9 -1.70% -2.50% 0.94% 万得全A 4809.7 2.77% -2.52% -6.78% 沪深300 3842.5 0.99% -1.33% -9.56% 资料来源：Wind、东兴证券研究所表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2022/10/14) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 2084.2 -7.14% 1.49% -19.90% 恒生指数 16587.7 -6.50% 3.00% -19.51% 资料来源：Wind、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图2：截至本周H股地产板块与恒生指数走势 东兴证券普通报告 P5 房地产第41周周报：二手房市场复苏，静待新房市场修复 资料来源：WIND，东兴证券研究所 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：WIND，东兴证券研究所 P6 东兴证券普通报告 房地产第41周周报：二手房市场复苏，静待新房市场修复 图4：截至本周H股地产板块与恒生指数累计涨跌幅 资料来源：WIND，东兴证券研究所 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图6：本周H股各板块周涨跌幅 资料来源：WIND，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：WIND，东兴证券研究所 东兴证券普通报告 P7 房地产第41周周报：二手房市场复苏，静待新房市场修复 P8 东兴证券普通报告 房地产第41周周报：二手房市场复苏，静待新房市场修复 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：WIND，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2022.10.13) 表3：新房成交面积同比 35城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(11城) 三四线城市(20城) 本年至今累计同比 -27.9% -23.5% -26.0% -35.5% 本月至今累计同比 -24.0% -25.1% -25.7% -18.6% 上月同比 -11.5% 12.8% -17.6% -15.4% 资料来源：Wind、东兴证券研究所 2.1新房累计成交面积同比 图9：45城商品房成交面积日累计值 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图10：45城商品房成交面积日累计同比 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图11：各线城市商品房成交面积日累计同比 资料来源：WIND，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 东兴证券普通报告 P9 房地产第41周周报：二手房市场复苏，静待新房市场修复 P10 东兴证券普通报告 房地产第41周周报：二手房市场复苏，静待新房市场修复 图12：45城商品房月成交面积同比 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图13：各线城市商品房月成交面积同比 资料来源：WIND，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2022.10.13) 表4：二手房成交面积同比 16城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(8城) 三四线城市(6城) 本年至今累计同比 -13.6% -29.9% 0.4% -28.3% 本月至今累计同比 62.3% 43