中国房地产专家对市场前景仍持谨慎态度强调需加快去库存二手房市场近

此外， 中国房地产：专家对市场前景仍持谨慎态度，强调需加快去库存二手房市场近期出现一些积极变化，秦女士（专家）对此有以下预期：1）政府去库存执行力度将提升；2 ）住房公积金改革将于今年启动；3）“十五五”规划中城市更新项目将加速推进（涉及资金10万亿元人民币）。 若去库存执行进度依旧缓慢，秦女士预计房地产行业需再经历至少2-3年的下行期，才能实现自主复苏。 此外，她预期房地产开发行业将采用新模式，包括为每家开发商引入主办银行、建立项目层面的资金隔离机制、推行现售模式（替代当前的预售模式），以加强风险管理，并促进行业长期健康发展。 中短期内，高层对中央国有企业开发商的违约采取零容忍态度，而地方国有企业和民营企业的违约将根据具体情况进行审慎管控，避免引发负面情绪影响。 秦女士在会议中提到，将库存降至健康水平（12-18个月）是核心目标，针对80个样本城市，我们估算需投入2.1-2.9万亿元人民币（其中一线/核心二线城市需1-1.5万亿元人民币），这一规模约占2025年全国销售额的25%；截至2026年初，这些城市的库存中位数为35个月。 据了解，截至2025年底，仅发行250亿元人民币地方政府专项债券用于回购存量商品房（占房地产去库存相关地方政府专项债券发行总额的比例不足5%）；若考虑地方政府专项债券占总资金的40%-50%，则整体资金规模约为500-600亿元人民币。 秦女士表示，主要资金渠道包括：1）上述提及的地方政府专项债券发行；2）中国人民银行再贷款工具；3）政策性银行专项贷款、国有企业出资、中国房地产投资信托基金等多元化融资渠道。 核心要点 全国两会关键亮点秦女士指出，政府工作报告中与房地产相关的核心立场是“采取针对性措施稳定房地产市场” ，这一表述延续了此前的政策导向，源头信息加微W UXL3 408替代了此前“恢复房地产市场稳定、防止进一步下滑”的说法。 她认为表述调整的原因包括：1）避免强化市场仍在下滑的预期，从而提振市场信心；2）与初步显现的企稳态势相契合，包括“保交楼”目标基本实现、行业极端风险得到遏制、二手房成交量处于历史高位、核心城市优质新品带动新房均价上涨等。 但秦女士强调，这些企稳迹象仍较为脆弱，因此政策制定者需继续聚焦相关政策落实。 未来数年市场前景仍具挑战秦女士总体预期2026 年房地产市场将继续下滑，主要原因包括：就业和收入预期依旧疲软、人口结构和城镇化指标未出现重大改善、租金持续下跌（据秦女士援引数据，2026年2月是50个大城市租金连续第19个月下跌）。 若未能出台下述强化政策支持，秦女士预计房地产市场需再经历2-3年下行期才能自主复苏。 政策优化方向1. 加快库存回购（尤其是存量商品房）这是平衡供需、提振价格预期、缓解价值链流动性压力的关键举措。 展望未来，秦女士预期：资金来源将增加且更加多元化：a）地方政府专项债券（占当前回购资金的40%-50%），2026年规模或超8000 亿元人民币（即2026年4.4万亿元地方政府专项债券额度的20%），且地方政府在专项债券使用上获得更大自主权，可将其作为资本金撬动更多商业贷款；b）源头信息加微w tb2659中国人民银行再贷款工具，2024年5月推出的3000亿元初始额度尚未充分使用，且央行在2025年1月下调了再贷款工具利率；c）其他渠道，如政策性银行低息专项贷款、保障性住房中国房地产投资信托基金。 收购标的和用途更具创新性：例如上海、宁波、广州、长沙等城市正在收购核心区域的老旧小户型住房，用于保障性住房；部分城市与大型企业合作，将住房改造为员工宿舍。 秦女士指出，库存回购是否充分的关键基准是，地方库存月数回归至12-18个月的相对健康水平。 2.白名单项目融资支持 银行应常态化、扩大化地向所有白名单项目提供融资支持，无论其销售状况如何。 与我们的观察一致，秦女士指出，贷款发放缓慢主要源于银行的风险管控，地方政府可通过提供额外抵押品/担保来加快贷款发放。 3.其他政策方向（1 ）城中村改造截至目前，约300个城市仅完成约20万套城中村改造单元，落后于2024年底设定的全国100 万套目标。 例如，浙江省2026年城中村改造计划目标为1.4万套，低于2025年的6万套。 秦女士表示，为避免加剧地方供应压力，地方政府也在探索原地拆建等更多元化的替代方案。 （2）按揭利率补贴 秦女士承认，政策制定者正在考虑该方案，但具体实施细节（如补贴幅度、有效期限、是否适用于存量房）尚未明确。 （3）城市更新秦女士提到，2025年11月发行了首只聚焦城市更新的类房地产投资信托基金，募资7.53 亿元人民币；源头信息加微WUXL7713同时，地方政府在调整容积率和土地使用权方面获得了更大的监管灵活性。 但她强调，将严格遏制大规模拆建，转而通过升级基础设施和公共配套、盘活低效资产促进产业升级，聚焦高质量城市发展。 秦女士认为，这一规模和政策导向已体现在多个大城市推出的三年行动计划中：例如，北京计划2026年首批推进1300余个项目，总投资超1000亿元人民币；南京正在推进338个项目，涵盖基础设施升级、老旧小区改造、历史街区保护等。 鉴于城市更新项目的内在复杂性，秦女士预期中央和地方国有企业将继续主导项目获取、规划和融资，而民营企业将主要局限于建成后的运营管理环节。 “十五五”规划改革方向 秦女士指出，两项关键改革正在推进：1. 住房公积金改革相关法规预计于2026年完善，具体包括：a ）将功能从单纯的按揭贷款扩展至全生命周期住房支持（涵盖租房、装修、维修贷款）；b）覆盖灵活就业人员，并加大对多子女家庭和新婚家庭的支持力度；c）将住房相关资金（如维修基金、预售监管资金）纳入统一的住房公积金框架管理。 2.房地产行业新发展模式三大核心支柱将于2026年进一步研究，并在“十五五”期间逐步实施：a ）引入主办银行制度，由主办银行负责项目融资、监督和交付担保；b）项目公司制度，建立项目层面的资金隔离机制，防止母公司挪用资金；c）逐步淘汰预售模式，过渡期内强化预售资金监管直至项目交付。