物业 ： 每周亮点 ： 北京假期销售更新和渠道检查外卖

2024年5月8日 CMB国际全球市场|股票研究|行业更新 Property 每周亮点：假期销售更新和北京渠道检查的外卖 我们在劳动节假期期间对北京的物业机构进行了渠道检查，发现1）访问次数增加，但部分转化为交易增加。2）使潜在买家留在侧线上的主要原因是房价下跌和新房项目的更大折扣 ，可用住房比例较高。高频数据显示，每日平均。2024年劳动节假期期间30个主要城市的新房交易量仅恢复至2023年水平的39%，主要受三线城市拖累。节前放松限购的成都和北京表现良好，每日平均。交易恢复到2023年水平的55/87%。17个城市的二手房销售表现 好于新房，这一数字恢复到2023年水平的61%。我们重申，我们认为导致小幅放松的边际需求可能不会在很大程度上促进销售，但可以防止去年旺季的急剧下降。板块交易情绪依然较高，我们预计政策基调向好，地产股交易情绪较好，将带来行业基本面的改善。对于股票 ，我们更喜欢CRMixC，COPH，保利服务，越秀服务和奥尼沃，房地产经纪人BEKE和 PJM公司绿城管理等PM公司。对于开发人员，我们推荐具有LT值的CRLad。 1)深圳北京紧随其后，放宽了七个指定区的购房限制，主要针对有两个以上孩子的家庭和只有一年社会保险记录的非SZ居民。有了这样的举动，物业机构选择在其平台上显示实际挂牌价格而不是官方参考价格。我们认为，新政策释放的增量需求可能有限，但 要好于北京和上海（详见图7与BJ/SH的对比）。.2)武汉市优化了购房者拥有房屋数量识别标准，并3)根据我们的统计，上海宣布加入实施“以旧换新”政策的团队，目前有53个城市和区（图8）。 BJ频道检查的摘录。我们在4月30日新政策公布后,对BJ的物业机构进行了渠道检查 ,重点如下:1)访问量有相当大的增长，但只有部分转化为交易量的增加（每个代理商 的家庭观众从新政策前的几周的2-3组增加到政策后的一周的4-5组，大约翻了一番 。该地区的交易量仅增长了约11％）。2)使潜在购房者处于观望状态的主要原因有两个：a）潜在购房者认为房价将继续下跌，并希望等待探底的机会。b）新房项目提供了更多的折扣，可用的竣工房屋比例更高，因此一些购房者可能会考虑购买新项目 。 房地产销售-新房销售疲软2024年劳动节假期30个主要城市的日平均交易量仅恢复到2023年水平的39%（图1）,主要受三线城市的拖累，恢复到36%，其中一二线城市恢复到2023年水平的41%。节前放松限购的城市表现较好，成都/北京日均。劳动节假期的交易量恢复到2023年水平的55/87%（图3）。每日平均值。17个城市的次 级住宅交易量恢复到2023年劳动节假期的61%，表现好于新房。 一线城市的交易观察。在2024年的第18周（4月29日至5月5日），BJ是唯一一个新屋销量增长（5％）的城市，这主要是由月末的集中合同登记（4月29/30日的694个单位）推动的。SZ，GZ和SH下降了96％，90％和48％。SZ，GZ，BJ和SH出售的次级房屋的单位下降了58％，44％。 中国房地产行业 张苗族 (852)37618910 NikaMA (852)39000805 相关报告 1.每周亮点：希望+ve政策基调和交易 情绪向好助力基本面复苏 2.每周亮点：+政策执行进展，销售无明显复苏 3.地产-国家统计局1Q24：疲软预期良好，期待更多融资端政策 4.每周亮点：WOW销售复苏因公众假期而中断；需要进一步观察 5.每周亮点：3月底强劲复苏，政策继续放松 6.新希望服务（3658HK）-12%的股息率，现金余额>mkt上限；维持买入 7.周亮点：一线城市呈现WOW复苏，同比降幅仍深 8.绿城管理（9979HK）-FY23结果一致：>30%NP和100%支付 9.2M24NBS数据：销售不佳的库存增加，希望在3月 10.房地产-销售显示复苏迹象，银行可能会帮助半国有企业 请阅读过去的分析师认证和重要披露PAGE1 来自彭博社的更多报告：重新设置CMBR<GO>或http://www.cmbi.com.hk 图1：劳动节假期新房交易量-30个主要城市 ('0000平方米) 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Total 74.7 106.7 140.0 68.3 76.7 30.1 日平均 18.7 21.3 28.0 13.7 15.3 6.0 2024回收率%(=2024/20xx) 32% 28% 22% 44% 39% n.a. 第1层和第2层 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Total 45.5 68.4 81.9 46.1 52.6 21.4 日平均 11.4 13.7 16.4 9.2 10.5 4.3 2024回收率%(=2024/20xx) 38% 31% 26% 46% 41% n.a. Tier3 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Total 29.2 38.4 58.1 22.2 24.0 8.8 日平均 7.3 7.7 11.6 4.4 4.8 1.8 2024回收率%(=2024/20xx) 24% 23% 15% 39% 36% n.a. 来源：Wind，CMBIGM 图2：每日平均。劳动节假期的交易量-新房 来源：Wind，CMBIGM 图3：劳动节假期新房交易量-成都 ('0000平方米) 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Total 4.6 4.3 6.0 6.7 4.0 2.2 日平均 1.2 0.9 1.2 1.3 0.8 0.4 2024回收率%(=2024/20xx) 38% 51% 37% 33% 55% n.a. 来源：Wind，CMBIGM图4：劳动节假期新房成交量-北京 ('0000平方米) 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Total 2.5 10.2 2.3 5.1 2.8 2.4 日平均 0.6 2.0 0.5 1.0 0.6 0.5 2024回收率%(=2024/20xx) 76% 24% 103% 47% 87% n.a. 来源：Wind，CMBIGM 图5：劳动节假期的二手房交易量-17个城市 ('0000平方米) 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Total 7.3 11.9 7.6 12.9 8.2 5.0 日平均 1.8 2.4 1.5 2.6 1.6 1.0 2024回收率%(=2024/20xx) 55% 42% 65% 39% 61% n.a. 来源：Wind，CMBIGM 图6：劳动节假期的每日平均交易量-二级住宅 来源：Wind，CMBIGM 深圳5月6日放松新政策前后新政策 图7：一线城市政策变化 SZ居民家庭(>=2children)2单位在SZ2个单位在SZ+1个单位在指定的7 地区* SZ居民 家庭（有<2个孩子） 2单位在SZ 2单位在SZ SZ居民单身 SZ1个单位 非SZ居民 ≥3年社会保险/纳税 记录 1单位在SZ 1单位在SZ 非SZ居民≥1年社会保险/纳税 记录 受限指定7个区的1个单位 企业andpublic机构 ≥1年注册；>100万元人民币累计纳税；>10名员工 限制购买住宅 允许在指定 7 各地区 北京4月30日的放松 新政策前 后新政策 BJ居民 家用 2单位在BJ 5环路外BJ+1单元2个 BJ居民 Single 1单位在BJ 5环路外BJ+1单元1个 ≥5年社会保险/税收付款 非BJ居民BJ1个单位BJ+1个单位五环路外 记录 上海的放松 1月30日 新政策前 后新政策 SH居民 家用 2个单位在SH 2个单位在SH SH居民 Single SH1个单位 SH1个单位 非SH居民家用≥5年社会保险/税收付款记录 SH中的1个单位 非SH居民 Single≥5年社会保险/税收 付款记录 受限 外环线外1个单元 资料来源：MOHURD，CMBIGM 注:指定七个区包括盐田区、宝安区(不包括新安、西乡街)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区 图8：城市和地区实行“以旧换新”政策 不。序号 省 省份 城市和地区城市与地区 开发人员与房屋合作经纪人优先考虑出售旧的 房屋 开发商与中介合作优先售出旧房 SOE平台购置老房子 国有平台收购旧房 政府提供 出售的sudsidies旧的买新的政府提供换房补贴 1 江苏江苏 南京南京 √ √ √ 2 江苏江苏 无锡,无锡 √ 3 江苏江苏 苏州苏州 √ 4 江苏江苏 扬州扬州 √ √ √ 5 江苏江苏 徐州徐州 √ √ 6 江苏江苏 南通南通 √ 7 江苏江苏 常熟常熟 √ 8 江苏江苏 东台东台 √ 9 江苏江苏 海安海安 √ 10 江苏江苏 连云港连云港 √ 11 江苏江苏 启东启东 √ 12 江苏江苏 太仓太仓 √ 13 江苏江苏 泰安泰安 √ 14 江苏江苏 盐城盐城 √ √ √ 15 江苏江苏 江阴江阴 √ 16 江苏江苏 张家港张家港 √ 17 江苏江苏 苏州市,相城区苏州相城区 √ 18 江苏江苏 无锡市,梁溪区无锡梁溪区 √ 19 浙江浙江 温州温州 √ 20 浙江浙江 宁波宁波 √ 21 浙江浙江 海宁海宁 √ 22 浙江浙江 丽水丽水 √ √ 23 浙江浙江 Hanghzou,临平区杭州临平区 √ 24 浙江浙江 绍兴,越城区绍兴越城区 √ 25 湖北湖北 武汉武汉 √ 26 湖北湖北 武汉市江夏区武汉江夏区 √ 27 湖北湖北 鄂州鄂州 √ 28 湖北湖北 黄石黄石 √ 29 湖北湖北 荆门荆门 √ 30 广东广东 深圳深圳 √ 31 广东广东 佛山市南海区佛山南海区 √ 32 广东广东 惠州惠州 √ 33 广东广东 中山中山 √ 34 山东山东 济南济南 √ 35 山东山东 济宁济宁 √ 36 山东山东 日照日照 √ 37 山东山东 淄博淄博 √ 38 辽宁辽宁 沈阳沈阳 √ 39 辽宁辽宁 鞍山鞍山 √ 40 辽宁辽宁 营口营口 √ 41 广西广西 玉玲玉林 √ 42 广西广西 梧州梧州 √ 43 上海上海 上海上海 √ 44 安徽安徽 宣城宣城 √ 45 重庆重庆 重庆重庆 √ √ 46 福建福建 漳州漳州 √ 47 河南河南 郑州郑州 √ 48 湖南湖南 长沙长沙 √ 49 江西江西 南昌,南昌县南昌市南昌县 √ 50 黑龙江黑龙江 哈尔滨哈尔滨 √ 51 四川四川 遂宁遂宁 √ 52 西藏西藏 拉萨拉萨 √ 53 甘肃甘肃 兰州，榆中县兰州榆中县 √ Total 18 53 26 17 19 资料来源：住房和城乡建设部（MOHURD）市政局，CMBIGM 图9：一线城市新房销售单位（18W2024） 新家交易 4.29-5.05哇 14W 每周（假日） 29% 15W16W17W18W16W17W18W 深圳广州 392 640 576 615 24 -10% 7% -96% 北京上海 697 925 1,275 1,327 136 38% 4% -90% 599 648 711 807 845 10% 14% 5% Monthly 467 549 707 1,428 744 1月2月3月2月3月四月 102% MoM -48% 深圳广州北京 1,788 844 2,245 2,355 -53% 166% 5% 上海 3,412 2,138 4,830 4,834 -37% 126% 0% 7,056 1,560 3,557 3,469 -78% 128% -2% 4,019 1,469 5,797 4,369 -63% 295% -25% 资料来源：住房和城乡建设部（MOHURD）市政局，CMBIGM 图10：一线城市二手房销售单位（18W2024） 二次住宅交易 4.29-5.05哇 每周 深圳广州北京上海 14W （假日） 15W16W17W