房地产 ： 每周亮点 ： 9 月销售跌幅可能扩大

11Sep2024 CMB国际全球市场|股票研究|行业更新 Property 每周亮点：9月销售跌幅可能扩大 在我们看来，一些城市正在采用以可使用公摊面积（UsableGrossFloorArea,UGFA）而非总公摊面积作为定价基础的新房价机制，但这并未改变房屋总价 ，反而导致平均售价（AverageSellingPrice,ASP）提高。短期内这可能不会提振销售，但从长期来看，这种改进透明度的做法对行业是有益的。关于房贷再融资政策的讨论正在进行中，我们认为只有在房贷利率降至使得资本回报率 （CapRate）看起来有吸引力的水平时，购房情绪才有可能得到提升。高频数据显示了九月新房/次新房日均交易量的弱开局。截至本月，与八月相比，新房/次新房的日均交易量分别下降了26%/12%。一线城市观看 证实了在36周内的同一趋势，其中四个城市在主次市场上1H的周平均表现显著低于整体平均水平。我们的领先指标暗示如果不再有更有利于市场的政策 ，九月到十月的销售下降可能会显著加剧。迟缓的销售情况以及对进一步政策干预的预期可能导致行业股票持续波动。我们相信该行业的关键负面因素已被定价。随着主要问题的逐步解决和乐观的政策前景，我们预计中长期会继续复苏。对于股票，我们推荐受益于现有住宅市场的轻资产公司，如CRMixC、绿 城服务、保利服务、滨江服务、Onewo、BEKE和绿城管理。对于开发商，我们推荐CR地产，具有长期价值。. 中国房地产行业 张苗族 (852)37618910张庙 @cmbi.com.hk BellaLI (852)37576202bellali@cmbi.com.hk □什么是新的？1)多个城市，包括湘潭、肇庆和合肥，正在探索以可使用公摊面积（GFA）为基础的新定价机制来销售房产，而非包含公共共享区域的总公摊面积。短期内这不太可能提振销量，因为总的房价保持不变，定价公摊面积的减少只会使平均售价（ASP）看起来更高。然而，这一举措能在长期上提高交易透明度，保护购房者的权益，并促进行业的健康发展。2)自彭博报道中国将允许现有房贷再融资后，市场讨论活跃。我们认为，如果实施，该政策短期内对房地产行业的影响力可能有限，因为新发行的房贷利率已经大幅降低，因此对提振买家信心的影响也相对温和。然而，从长远来看，这有助于加速行业稳定和复苏。我们相信这样的市场化机制应推动房贷利率逐步下降，直至达到有吸引力的收益率水平，同时购房意愿可能会得到改善。 □高频数据：截至9月9日，在一级和二级市场，9月份的日均交易量较8月份分别下降了26%/12%，这表明销售势头进一步减弱。 17个城市二手房销售量月环比-17%/+9%(8月同比+9%)。年初至今的跌幅大幅收窄至同比-2%(7月底为-4%)。30个主要城市的新房销售量9月当月订单量同比下滑23%/-30%，较8月的-24%有所放缓。累计至9月的年度下滑幅度收窄至34%（相比7月底的35%）。我们的领先指标表明，9月份销售下滑幅度有显著扩大。 相关报告 1.滨江服务(3316HK)-上半年稳健 ，增长来源平衡，维持买入 2.新希望服务(3658HK)-强劲的扩张速度+反周期VAS；维持买入 3.金茂物业服务(816香港)-独立能力得到改善，中央国有企业作为母公司得以恢复；升级购买 4.绿城管理(9979HK)-需求疲软+竞争加剧，下一步是什么？ 5.绿城服务(2869香港)-面对行业不利因素，上半年表现稳健 6.保利服务(6049HK)-1H24业绩一致；由于竞争加剧，扩张放缓 7.Onewo(2602HK)-1H24错过，提高div。再次支付至核心净利润的100％ 8.房地产-NBS7M24：REI跌幅扩大，但其组成部分都表现更好，为什么？ □一线城市成交观察(周)。在2024年第36周(9月2-8日)，单位的新房出售显示了一个全面的下滑趋势，北京（BJ）、深圳（SZ）、广州（GZ）和上海（SH）的表现均低于其周平均值，1月到6月期间的跌幅分别为12%、20% 、29%和55%。这一现象的原因在于每月初通常会出现上个月末峰值的回调，同时伴随着销售情绪逐渐减弱。出售的次级房屋的单位 与GZ，SZ，BJ和SH的趋势相似，低于其每周平均值。在1H分别为8 ％，12％，18％和59％。 请详细阅读最后一页上的分析师认证和重要披露信息，获取更多来自彭博的报告：RESPCMBR<GO>1 或访问http://www.cmbi.com.hk 图1：领先指标 资料来源：Wind，CMBIGM注：截至2024年9月9日的数据 主要销售 May Jun Jul Aug SepMTD Sep增长 Pre- 517 (1.1- 5.16) Post- 517 (5.17- 9.09) 增长 2023 (1.1- 9.09) YTD (1.1- 9.09) YoY增长 图2：每日平均交易量('0000平方米) 26.48 33.81 25.82 23.20 17.13 -26% 23.72 27.23 15% 38.26 25.34 -34% 20.70 26.07 20.20 18.09 13.56 -25% 18.70 21.25 14% 30.16 19.87 -34% 5.77 7.74 5.62 5.11 3.57 -30% 5.02 5.98 19% 8.10 5.46 -33% 30个主要城市Tier1&2Tier3 杭州 1.96 3.95 1.75 1.39 1.12 -19% 1.72 2.30 34% 2.98 1.99 -33% 成都 7.01 6.33 5.54 4.45 3.55 -20% 5.35 5.68 6% 8.03 5.50 -31% 上海 3.63 4.74 4.39 4.23 3.35 -21% 3.48 4.35 25% 5.23 3.88 -26% 北京 2.00 2.95 2.84 2.54 1.82 -28% 2.54 2.64 4% 3.19 2.58 -19% 广州 2.39 3.43 2.36 2.78 1.78 -36% 1.99 2.74 38% 2.82 2.34 -17% 深圳 0.79 1.12 1.05 1.10 0.64 -42% 0.79 1.03 30% 1.28 0.90 -30% 苏州 1.55 1.72 1.13 1.37 0.68 -50% 1.30 1.47 13% 2.01 1.37 -32% 二次销售 May Jun Jul Aug SepMTD Sep增长 Pre- 517 (1.1- 5.16) Post- 517 (5.17- 9.09) 增长 2023 (1.1- 9.09) YTD (1.1- 9.09) YoY增长 17个主要城市 24.66 25.90 26.96 23.18 20.47 -12% 21.44 25.33 18% 23.59 23.23 -2% 深圳 1.53 1.63 1.73 1.44 1.42 -2% 1.25 1.59 28% 1.00 1.41 41% 成都 6.72 6.60 7.53 6.22 6.03 -3% 6.04 6.78 12% 6.59 6.38 -3% 青岛 1.99 1.88 2.04 1.67 1.61 -4% 1.75 1.86 6% 1.66 1.80 9% 东莞 0.75 0.91 0.90 0.91 0.87 -4% 0.74 0.88 18% 1.03 0.81 -22% 杭州 1.45 1.82 1.56 1.12 1.05 -6% 1.16 1.50 29% 1.15 1.32 14% 上海 4.80 7.12 5.41 4.79 4.32 -10% 4.10 5.66 38% 0.00 4.82 n.a. 佛山 2.42 2.41 2.39 1.92 1.65 -14% 2.01 2.26 12% 2.41 2.12 -12% 北京 4.21 4.83 4.92 4.54 3.58 -21% 3.68 4.70 28% 4.23 4.15 -2% 苏州 2.59 2.34 2.26 2.07 1.52 -27% 2.03 2.35 16% 2.19 2.18 0% 来源：Wind，CMBIGM 图3：年初至今新房销售同比下降幅度收窄至-34% YoY与其比-新家 vs2023 vs2022 vs2021 vs2020 vs2019 MoM月环比 1月-2月 -39% -47% -60% -20% -49% Feb -50% Mar -47% -23% -58% -23% -49% Mar 118% Apr -39% -20% -62% -46% -54% Apr -11% May -38% -23% -57% -52% -52% May 5% Jun -19% -45% -49% -50% -45% Jun 31% Jul -16% -39% -59% -60% -56% Jul -21% Aug -24% -42% -52% -63% -56% Aug -10% 9月MTD -30% -46% -65% -73% -68% 9月MTD -23% QTD -21% -41% -57% -63% -57% WoW周环比 YTD -34% -37% -57% -48% -52% 2024Sep09 -23% 来源：Wind，CMBIGM 图4：年初至今二级销售同比降幅收窄至-2% YoY与其比-二手 vs2023 vs2022 vs2021 vs2020 vs2019 MoM月环比 1月-2月 -3% 26% -11% 67% 12% Feb -52% Mar -31% 24% -10% 53% 0% Mar 114% Apr -8% 36% -3% 20% -7% Apr 9% May -5% 43% 12% 9% -8% May -3% Jun 10% 17% 18% -4% 7% Jun 6% Jul 37% 26% 29% -2% 6% Jul 8% Aug 9% 11% 25% -7% -3% Aug -14% 9月MTD 9% 36% 25% -17% 0% 9月MTD -17% QTD 21% 21% 27% -6% 2% WoW周环比 YTD -2% 26% 6% 14% 1% 2024Sep09 7% 来源：Wind，CMBIGM 图5：一线城市新房销售单位(36W2024) 9.02-9.08 与每周平均值在1H WoW 1,126 584 647 每周31W32W33W34W35W36W 不包括假期 -8% 17% 0% -35% 35W36W 深圳 广州北京上海 Monthly 深圳 广州北京上海 25% -28% 1% 40% Mar Apr 3,469 3,557 4,834 4,830 2,009 5,159 2,355 2,245 3,870 4,446 4,755 6,707 3,991 5,308 4,092 2,537 3,307 2,616 5,134 2,927 7,048 May 4,408 5,797 3,207 Jun Jul 416 649 915 1,683 1,100 1,248 829 1,043 1,045 813 1,857 1,145 1,157 1,174 890 467 508 989 599 785 938 Aug -20% -29% -12% -55% 与每月平均 1H -11% 27% 6% -29% - Jul MoM -11% -2 -3 2% 1% -15% -3% 36% -6% 30% - Aug 资料来源：当地MOHURD，CMBIGM 图6：一线城市二手房销售单位(36W2024) 与每周平均在 WoW 每周 31W 32W 33W