房地产 ： 每周亮点 ： + ve 政策执行进展 ， 销售无明显复苏

2024年4月24日 CMB国际全球市场|股票研究|行业更新 Property 每周亮点：+政策执行进展，销售无明显复苏 随着北京进一步优化离婚人群的抵押贷款要求，以及多个城市取消了首次购房者的抵押贷款利率下限，继续放松与需求相关的政策。大约35个城市通过3种方法加入了采用“以旧换新”政策的小组（图1）。我们认为，这些举措可能不会带来房地产销售的激增，但可以通过略微提振需求来防止急剧下滑。在开发商融资方面，中金投在白名单上有一个项目获得增量贷款，而不是仅仅置换/展期现有贷款，这让市场对融资支持政策的落实更有信心。高频数据显示，一级和二级市场都没有明显的复苏，GFA的销量上涨了0.5%/2%。我们的“一线城市观察”发现，上周（16W24），GZ在新房市场表现最好，SH在二级市场表现良好。鉴于房地产销售的复苏仍然缓慢，我们认为房地产/PM板块的股票将在2Q24中继续出现负面消息（开发商违约）和正面消息（更多配套政策）之间的波动趋势。对于股票，我们更喜欢CRMixC，COPH，保利服务，越秀服务和奥尼沃，房地产经纪人BEKE和PJM公司绿城管理等PM公司。对于开发人员，我们推荐具有LT值的CRLad。 1)与需求相关的政策:放松继续:a)北京进一步优化离婚政策，允许离婚1年、没有住房的个人享受首次购房者信贷政策；b)多个城市取消首次购房者按揭贷款利率下限，据中国银行保险报不完全统计，自2024年4月以来，已有超过40个城市阶段性出台相 关政策。贵州和长沙等其他城市继续优化住房公积金贷款政策；c）辽宁鞍山也宣布采用郑州发起的“以旧换新”政策。根据CREIS的说法，c.35个城市（图1）和地区 宣布遵循这一政策，主要采取3种方法，包括开发商与房屋经纪人合作优先考虑出售旧房，国有企业平台收购旧房以及政府提供补贴。.我们的观点：上述政策略微产生的需求可能不会导致房地产销售大幅增长，但可以保持需求稳定，这将有助于防止去年的急剧下降。2)融资相关政策:中金投分享了“白名单项目”融资进展的详细信息。引起市场关注的是，除了更换/延长现有贷款外，还有一个项目获得了增量贷款，这我们认为 作为一项积极举措，可能进一步推动融资支持政策的实施。 房地产销售-本周没有明显的复苏迹象。截至4月22日，30个主要城市的新房销售持平，为0.5%/0.2%。年初至今同比下降幅度仍为-43%。在一二线城市销售的GFA 小幅上涨1%/2%，好于三线城市的-2%/-5%。14个城市的二手房销售增长2%/6%，年初至今同比下降稳定在-16%。一级和二级市场均表现稳定，没有强劲的复苏迹象。 一线城市的交易观察。在2024年的第16周（4月15日至21日），GZ出售的新房 数量增加了38％，领先于其他三个城市（SH29％，BJ10％，SZ-10％），并缩 小了同比下降至-4％的个位数；SZ，BJ和SH分别为-41％，-73％，-48％。SH和BJ出售的次级房屋单位（增长6％和5％WoW）的表现优于SZ和GZ（下降5％和2％WoW）。上海是唯一一个在WOW和YoY基础上都实现正增长的城市预订。 中国房地产行业 张苗族 (852)37618910 NikaMA (852)39000805 相关报告 1.地产-国家统计局1Q24：疲软预期良 好，期待更多融资端政策 2.每周亮点：WOW销售复苏因公众假期而中断；需要进一步观察 3.每周亮点：3月底强劲复苏，政策继续放松 4.新希望服务（3658HK）-12%的股息率，现金余额>mkt上限；维持买入 5.周亮点：一线城市呈现WOW复苏，同比降幅仍深 6.绿城管理（9979HK）-FY23结果一致：>30%NP和100%支付 7.2M24NBS数据：销售不佳的库存增加，希望在3月 8.房地产-销售显示复苏迹象，银行可能会帮助半国有企业 9.中国地产-每周亮点：白名单中哪些项目获得增量贷款的可能性更大？ 请阅读过去的分析师认证和重要披露PAGE1 来自彭博社的更多报告：重新设置CMBR<GO>或http://www.cmbi.com.hk 图1：已采取“以旧换新”政策的城市（截至20240423） 开发商与房屋经纪人合作，优先考虑国企平台收购旧政府提供 出售旧房房屋出售旧购买新的sudsidies 城市和地区 开发商与中介合作优先售出旧房政府提供换房补贴 国有平台收购旧房 郑州郑州 √ 重庆重庆 √ 南京南京 √ √ 武汉武汉 √ 沈阳沈阳 √ 济南济南 √ 苏州苏州 √ 扬州扬州 √ √ √ 徐州徐州 √ √ 温州温州 √ 南通南通 √ 宁波宁波 √ 常熟常熟 √ 东台东台 √ 海安海安 √ 海宁海宁 √ 济宁济宁 √ 丽水丽水 √ √ 连云港连云港 √ 启东启东 √ 日照日照 √ 遂宁遂宁 √ 太仓太仓 √ 泰安泰安 √ 宣城宣城 √ 盐城盐城 √ √ √ 玉玲玉林 √ 鞍山鞍山市 √ 漳州,华安区漳州华安县 √ 武汉市江夏区武汉江夏区 √ 苏州市,相城区苏州相城区 √ Hanghzou,临平区杭州临平区 √ 南昌,南昌县南昌市南昌县 √ 绍兴,越城区绍兴越城区 √ 无锡市,梁溪区无锡梁溪区 √ 来源：CREIS，CMBIGM 图2：截至20240422年，年初至今新房销售同比下降43% YoY同比-Overall vs2023 年 vs2022 vs2021 vs2020 vs2019 MoM月环比 1月-2月 -39% -47% -60% -19% -49% 2月 -50% Mar -47% -23% -58% -23% -49% Mar 118% 四月MTD 截至22日 -43% -26% -65% -47% -57% 4月MTD 截至22日 0.2% QTD 截至22日 -43% -26% -65% -47% -57% 哇周环比 YTD 截至22日 -43% -37% -61% -28% -51% 四月 截至22日 0.5% 来源：Wind，CMBIGM 图3：按城市线划分的新房销售 YoY同比-Tier1&2 vs2023 vs2022 vs2021 vs2020 vs2019 MoM月环比 年 1月-2月 -37% -49% -56% -11% -42% 2月 -52% Mar -45% -22% -57% -6% -43% Mar 121% 四月MTDAs of 22日 -43% -22% -64% -42% -53% 4月MTD 截至22日 2% QTDAs of 22日 -43% -22% -64% -42% -53% 哇周环比 YTDAs of 22日 -41% -37% -58% -18% -45% 四月 截至22日 1% YoY同比-Tier3 vs2023 vs2022 vs2021 vs2020 vs2019 MoM月环比 年 1月-2月 -43% -42% -70% -38% -65% 2月 -43% Mar -53% -28% -62% -47% -63% Mar 110% 四月MTDAs of 22日 -43% -37% -69% -63% -68% 4月MTD 截至22日 -5% QTDAs of 22日 -43% -37% -69% -63% -68% 哇周环比 YTDAs of 22日 -47% -37% -68% -48% -65% 四月 截至22日 -2% 来源：Wind，CMBIGM 图4：年初至今二级销售额同比下降16% YoY同比-秒针 vs2023年 vs2022 vs2021 vs2020 vs2019 MoM月环比 1月-2月 -4% 27% -13% 68% 16% 2月 -51% Mar -31% 27% -11% 53% 5% Mar 111% 四月MTD 截至22日 -13% 40% -7% 28% -6% 4月MTD 截至22日 6% QTD 截至22日 -13% 40% -7% 28% -6% 哇周环比 YTD 截至22日 -16% 30% -11% 52% 7% 四月 截至22日 2% 来源：Wind，CMBIGM 图5：一线城市新房销售单位（16W2024）新家交易 4.15-4.21 2024WoW 2024 深圳广州北京上海 2023 12W13W14W 549 606 1,121 1,2811,2503,244 1,0361,165 （假日） 392 697 599 467 14W 15W16W14W -35% -46% -52% -86% （假日） 640 925 648 549 576 1,275 711 707 4.17-4.23 14W 15W16W 63% 33% 8% 18% -10% 38% 10% 29% 2024年同比 12W13W （假日）15W 16W （假日） 15W 16W 深圳 737 735 506 910 980 -23% -30% -41% 广州 3,110 1,296 234 1,541 1,333 198% -40% -4% 北京 2,024 2,206 1,783 1,774 2,616 -66% -63% -73% 上海 1,789 4,131 1,159 1,827 1,367 -60% -70% -48% 资料来源：住房和城乡建设部（MOHURD）市政局，CMBIGM 图6：一线城市二手房销售单位（16W2024）二次住宅交易 4.15-4.21 2024WoW 2024 深圳广州北京上海 2023 深圳广州北京 12W13W14W 985 909 2,431 2,4864,4714,895 3,3884,799 （假日） 766 1,712 1,902 2,740 14W 15W16W14W -16% 44 % 26% -57% -5% -2% 5% 6% 64% -44% 63% -31% （假日） 1,106 1,053 2,164 2,112 3,092 3,253 4,490 4,769 4.17-4.23 14W 15W16W 2024年同比 15W 上海12W 936 13W 853 （假日） 731 15W 850 16W 1,020 （假日） 5% 30% 16W 3% 2,770 4,626 5,125 2,517 5,953 4,708 1,949 2,709 3,721 2,527 3,440 4,646 2,486 3,949 4,689 -12% -30% -26% -14% -10% -3% -15% -18% 2% 资料来源：MOHURD市政局，CMBIGM 图7：一线城市新房销售单位 资料来源：MOHURD市政局，CMBIGM 图8：一线城市二手房销售单位 资料来源：MOHURD市政局，CMBIGM 披露和免责声明 分析师认证 主要负责本研究报告全部或部分内容的研究分析师证明，就本报告所涵盖的证券或发行人而言：（1）所表达的所有观点都准确地反映了他或她对标的证券或发行人的 个人观点；（2）他或她的补偿中没有任何部分是，是或将直接或间接地与该分析师在本报告中表达的具体观点相关。 此外，分析师确认，分析师及其合伙人（定义见香港证券及期货事务监察委员会发布的行为准则）（1）在本报告发布日期前30个日历日内处理或买卖本研究报告所涵盖的股票；（2）将在本报告发布日期后3个营业日内处理或买卖本研究报告所涵盖的股票；（3） CMBIGM额定值 购买：未来12个月潜在回报率超过15%的股票 HOLD：未来12个月潜在回报率为+15%至-10%的股票 SELL：未来12个月潜在亏损超过10%的股票 NOTRATED：Stock未被CMBIGM评级 跑赢大盘：行业预计将在未来12个月内超越相关的广泛市场基准市场表现：行业预计未来12个月的表现将与相关的广泛市场基准保持一致性能欠佳：行业预期在未来12个月内表现低于相关的广泛市场基准 CMB国际环球市场有限公