房地产行业周观点：多地取消住房限购政策

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 多地取消住房限购政策 行业核心观点： ——房地产行业周观点(09.11-09.17) 2023年09月18日 行业相对沪深300指数表现 政治局会议后，房地产利好政策持续推出并落地，核心城市亦 积极跟进，利好政策的持续释放有利于扭转消费者预期，销售端有望逐步企稳回升，建议积极关注后续政策落地情况以及推出后市场成交情况，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。 投资要点： 上周行情回顾：上周（2023/09/11-2023/09/17），申万一级行业房地产指数下跌1.64%，沪深300指数下跌0.83%，板块表现弱于 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 房地产沪深300 行业研 究 行业周观 点 证券研究报 告 大市。2023年以来，房地产行业下跌11.03%，沪深300指数下跌 4.21%，板块表现弱于大市。 重点政策要闻：（1）9月11日，银行内部人事预计8月提前还款约3800亿元，9月后还将继续改善，此外银行数据显示，政策落地后，多城的看房量、成交量出现回升；（2）9月11日，中国人民银行发布23年8月金融统计数据报告，报告显示8月份人民 币贷款增加1.36万亿元，同比多增加868亿元。其中，住户部门的居民中长期贷款增加1602亿元；（3）9月15日，21财经记者报道表示，当前政策加大对城中村改造的支持力度，符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围；城中村改造专项债预计明年发行；（4）9月15日，央行公布下调后的金融机构加权平均存款准备金率约为7.4%；（5）国家统计局数据显示，8月份，70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。从新建商品住宅看，一、二线城市新建商品住宅销售价格环比均下降0.2%，三线下降0.4%，从二手住宅看，一、二、三线城市的二手住宅销售价格环比变动分别为-0.2%、-0.5%、-0.4%；（6）国家统计局数据显示，23年1—8月份，全国房地产开发投资76900亿元，同比下降8.8%，商品房销售额78158亿元，下降3.2%，房地产开发企业到位资金87116亿元，同比下降12.9%。 行业基本面情况：由于网签数据滞后等因素影响销售数据仍表现较弱。9月4日-9月10日，30大中城市商品房环比成交量下跌， 当周成交177.71万平方米，环比下跌31.47%，同比下跌13.31%，其中，一线城市成交38.76万平方米，二线城市成交107.09万平 方米，三线城市成交31.86万平方米；年初至今商品房累计销售面积下跌5.08%，其中一线上涨4.66%，二线下跌9.35%，三线下跌3.45%；14大中城市二手房成交面积四周滚动同比下跌6.35%，其中一线上涨8.32%，二线下跌4.25%，三线下跌8.07%；百城住宅类土地供应建面为732.6万平方米，四周滚动同比下跌51.4%， 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 业绩筑底，关注政策宽松下销售修复情况广州房贷新政落地 发行交易机制持续优化 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 证券研究报告 年初至今累计供应面积同比下降27.47%；百城住宅类土地成交建面为256.1万平方米，四周滚动同比下降48.3%，年初至今累计同比下降23.34%。 重点公司动态：张江高科股票波动异常等。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、行业信用风险超预期蔓延、数据统计偏差等。 万联证券研究所www.wlzq.cn第2页共15页 正文目录 1市场回顾5 1.1上周房地产板块下跌1.64%，表现弱于大市5 1.2上周地产各细分板块涨跌不一5 2行业重点新闻信息7 3销售与土地市场情况9 3.1上周商品房销售整体下跌，二线城市微涨9 3.2上周各线级城市的二手房成交量环比回升10 3.3上周土地市场热度仍比较低迷12 4行业融资情况跟踪13 5重点公司公告跟踪14 6投资建议与风险提示14 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%）5 图表2：近期房地产板块相对表现环比下降5 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%）6 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股6 图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股6 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股6 图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股6 图表8：行业重点新闻一览7 图表9：行业重点政策一览8 图表10：30大中城市商品房销售同比增速9 图表11：一线城市四周滚动同比增速9 图表12：二线城市四周滚动同比增速9 图表13：三线城市四周滚动同比增速9 图表14：30大中城市商品房成交量对比（万平方米）10 图表15：一线城市商品房成交量对比（万平方米）10 图表16：二线城市商品房成交量对比（万平方米）10 图表17：三线城市商品房成交量对比（万平方米）10 图表18：14大中城市二手房成交面积四周滚动同比增速11 图表19：一线城市二手房成交面积四周滚动同比增速11 图表20：二线城市二手房成交面积四周滚动同比增速11 图表21：三线城市二手房成交面积四周滚动同比增速11 图表22：14大中城市二手房成交量对比（万平方米）11 图表23：一线城市二手房成交量对比（万平方米）11 图表24：二线城市二手房成交量对比（万平方米）12 图表25：三线城市二手房成交量对比（万平方米）12 图表26：百城住宅类土地供应建面同环比增速12 图表27：百城住宅类土地成交建面同环比增速12 图表28：百城住宅类土地成交总价同比增速13 图表29：百城住宅类土地成交溢价率13 图表30：境内债券发行金额（亿元）13 图表31：境外债发行情况13 图表32：重点公司公告跟踪14 1市场回顾 1.1上周房地产板块下跌1.64%，表现弱于大市 上周（2023/09/11-2023/09/17），申万一级行业房地产指数下跌1.64%，沪深300指数下跌0.83%，板块表现弱于大市。 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2023年以来，房地产行业下跌11.03%，沪深300指数下跌4.21%，板块表现弱于大市。图表2：近期房地产板块相对表现环比下降 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 1.2上周地产各细分板块涨跌不一 上周,A股地产各细分板块普遍下跌。仅产业地产板块上涨，当周上涨6.69%，住宅开发板块下跌1.92%，物业管理板块下跌3.44%，商业地产板块下跌3.94%。个股方面， A股涨幅排名前3的房地产个股为：张江高科、*ST泛海、ST世茂，其中，张江高科周度涨幅21.50%，*ST泛海周度涨幅15.32%，ST世茂周度涨幅9.94%。跌幅排名前3位的房地产个股为：栖霞建设、派斯林、新大正。港股市场地产板块涨幅排名前3的房地产个股为：远洋集团、正荣地产、国瑞健康。跌幅排名前3位的房地产个股为：正商实业、绿景中国地产、德信中国。 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2行业重点新闻信息 图表8：行业重点新闻一览 分类 主要内容 地方新闻 9月11日，深圳市住房公积金管理中心表示近期有关部门对深圳购房政策进行了相应的优化。按照原有政策，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。新政策为，离异三年内再婚或复婚家庭购房时，按照现有家庭的房产套数计算，不再追溯离异前家庭名下拥有房产套数。（澎湃网）9月11日，据媒体报道，北京市海淀区29个小区的二手房交易指导参考价已取消。北京市海淀区房管局工作人员表示，目前进行动态调整，可以按照正常的市场价格对外展示房源信息。（澎湃网）9月14日，广东佛山市房地产业协会组织召开“金九银十”促房地产发展座谈会。会议指出，佛山市房地产业进入重要转型关键期，发展前景广阔，佛山将继续坚持“房住不炒”定位，支持刚需和改善型合理住房需求，结合国家、省近期出台的相关措施不断完善整体规划，因城施策、精准施策，竭尽全力帮助企业排忧解难，切实促进全市房地产市场平稳健康发展。（观点网）9月15日，郑州市住房保障和房地产管理局发布关于印发《2023年度郑州市房地产领域专项整治部门联合“双随机、一公开”监督检查实施方案》的通知。《通知》表示，对于房地产开发企业，重点整治未取得预售许可证或将不符合商品房销售条件的开发项目对外销售；未按规定使用商品房预售款项，或另设其他账户以其他方式直接收存购房人预售款；采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，采用售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房以及分割拆零销售商品住宅的等违规行为。（观点网） 宏观新闻 9月11日，银行内部人士预计8月提前还款约3800亿元，较峰值回落近半，9月后还将继续改善。数据显示，政策落地后，北京、上海等城市看房量、成交量出现回升。（中国证券报）9月11日，中国人民银行发布2023年8月金融统计数据报告。报告显示，2023年1-8月，人民币贷款增加17.44万亿元，同比多增加1.76万亿元。8月份人民币贷款增加1.36万亿元，同比多增加868亿元。其中，住户部门的居民中长期贷款增加1602亿元；企（事）业单位的中长期贷款增加6444亿元。2023年前8个月，人民币存款增加20.24万亿元，同比多增1158亿元。其中，8月份人民币存款增加1.26万亿元，同比少增132亿元。此外，广义货币(M2)余额286.93万亿元，同比增长10.6%，狭义货币(M1)余额67.96万亿元，同比增长2.2%；8月份同业拆借加权平均利率为1.71%，环比变动+0.22%，同比变动+0.48%；质押式回购加权平均利率为1.76%；8月份经常项下跨境人民币结算金额为13517亿元，直接投资跨境人民币结算金额为7141亿元。（中国人民银行）9月12日，据21财经记者了解，多位地方投融资人士表示，当前政策加大对城中村改造的支持力度，符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围。不过考虑到今年专项债发行已接近尾声，城中村改造专项债预计明年发行。此外，近期一些地方已先行储备2024年专项债项目，其中城中村改造项目是储备重点。（21世纪经济报道） 9月15日，中国人民银行发布公告，表示于2023年9月15日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.4%。（中国人民银行）9月15日，国家统计局数据显示，8月份，70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有17个和3个，比上月均减少3个。（财联社、观点网）9月15日，国家统计局数据显示，开发投资方面，23年1—8月份，全国房地产开发投资76900亿元，同比下降8.8%，其中，住宅投资58425亿元，下降8.0%；房地产开发企业房屋施工面积806415万平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面积567792万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积63891万平方米，下降24.4%。其中，住宅新开工面积46636万平方米，下降24.7%。房屋竣工面积43726万平方米，增长