房地产行业报告（2024.4.22-2024.4.28）：各地限购政策优化，有利地产信心恢复

证券研究报告：房地产|行业周报 2024年4月30日 行业投资评级 房地产行业报告（2024.4.22-2024.4.28） 强于大市|维持 各地限购政策优化有利地产信心恢复 9% 4% -1% -6% -11% -16% -21% -26% -31% -36% 房地产沪深300 投资要点 行业基本情况收盘点位 1946.65 52周最高 2990.18 52周最低 1746.84 行业相对指数表现 4月28日成都楼市取消限购，不再审核购房资格，不再限制购买套数，跟随武汉、合肥、南京、长沙等城市的步伐，成为又一个全面放开住房限购的省会城市，我们预计后续一二线城市将持续松绑楼市，后续供给端政策可能的方向包括重点城市去库存，全国范围内盘活库存资产，需求端政策方面地方政府自主调整限制性政策步伐预计将加快加大，有利于对地产的信心恢复。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为256.69 万方，本年累计新房成交面积为3104.73万方，累计同比-45.2%。30 大中城市近四周平均成交面积为188.34万方，同比-40.2%，环比- 14.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为67.43万方，同比-32.2% 环比-10.5%，二线城市近四周平均成交面积为87.05万方，同比- 2023-052023-072023-092023-122024-022024-04 研究所 资料来源：聚源，中邮证券研究所 分析师:曾凡喆 SAC登记编号:S1340523100002 Email:zengfanzhe@cnpsec.com 研究助理:高丁卉 SAC登记编号:S1340124030005 近期研究报告 Email:gaodinghui@cnpsec.com 《新房销售延续弱势“白名单”项目推进顺利》-2024.04.24 45.8%，环比-16.1%，三线城市近四周平均成交面积为33.86万方， 同比-38.2%，环比-17.1%。上周重点10城商品住宅可售面积为7340.1 万方，同比+3.54%，环比-0.23%，重点10城去化周期为16.24个月 其中一线城市去化周期为15.3个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点10城二手房成交面积为 191.74万方，本年累计二手房成交面积为2398.26万方，累计同比-16.6%。重点10城近四周平均成交面积为176.1万方，同比-13.4%，环比+0.1%。截至2024/4/21全国城市二手房出售挂牌量指数为40.26，环比-5.1%，挂牌价指数为170.18，环比-0.17%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地建 面为124.35万方，成交住宅类土地建面为322.19万方，新增供应商 服类土地建面为99.47万方，成交商服类土地建面为150.07万方。近四周100大中城市平均住宅类土地成交建面/供应建面为2.65，平均商服类土地成交建面/供应建面为2.07。 上周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为8472.51元/平方米，溢价率为4.45%，环比-0.65pct，成交商服类土地楼面均价为2951.8元/平方米，溢价率为1.45%，环比-5.11pct。 行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨3.1%，沪深300指数上涨1.2%，房地产指数跑赢沪深300指数1.89pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨10.22%，恒生综合指数上涨8.45%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.77pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，部分地产主体的流动性紧张问题导致信用风险蔓延，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪4 1.1新房成交及库存4 1.2二手房成交及挂牌5 1.3土地市场成交6 2行情回顾7 3风险提示9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比4 图表2：一线城市新房成交面积及同比4 图表3：二线城市新房成交面积及同比4 图表4：三线城市新房成交面积及同比4 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期5 图表6：重点城市二手房成交面积及同比5 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数6 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数6 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数6 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数6 图表11：100大中城市土地供销比7 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率7 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势7 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势7 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况8 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况8 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位8 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位8 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为256.69万方，本年累计新房成交面积为 3104.73万方，累计同比-45.2%。30大中城市近四周平均成交面积为188.34万 方，同比-40.2%，环比-14.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为67.43万方， 同比-32.2%，环比-10.5%，二线城市近四周平均成交面积为87.05万方，同比- 45.8%，环比-16.1%，三线城市近四周平均成交面积为33.86万方，同比-38.2%，环比-17.1%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比图表2：一线城市新房成交面积及同比 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 30城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方） 同比去年（%）同比前年（%） 同比19年（%） 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2023/5/14 2023/5/28 2023/6/11 2023/6/25 2023/7/9 2023/7/23 2023/8/6 2023/8/20 2023/9/3 2023/9/17 2023/10/1 2023/10/15 2023/10/29 2023/11/12 2023/11/26 2023/12/10 2023/12/24 2024/1/7 2024/1/21 2024/2/4 2024/2/18 2024/3/3 2024/3/17 2024/3/31 2024/4/14 2024/4/28 -80% 160 140 120 100 80 60 40 20 0 一线城市成交面积（万方）一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%） 同比前年（%） 同比19年（%） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2023/4/30 2023/5/14 2023/5/28 2023/6/11 2023/6/25 2023/7/9 2023/7/23 2023/8/6 2023/8/20 2023/9/3 2023/9/17 2023/10/1 2023/10/15 2023/10/29 2023/11/12 2023/11/26 2023/12/10 2023/12/24 2024/1/7 2024/1/21 2024/2/4 2024/2/18 2024/3/3 2024/3/17 2024/3/31 2024/4/14 2024/4/28 -80% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 图表3：二线城市新房成交面积及同比图表4：三线城市新房成交面积及同比 二线城市成交面积（万方） 二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%） 300同比前年（%） 100% 三线城市成交面积（万方） 4周平均三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%） 100同比前年（%） 100% 250 200 150 100 50 0 同比19年（%） 80%90 60%80 40%70 20%60 0%50 30 -20%40 -40%20 -60%10 2023/4/30 2023/5/14 2023/5/28 2023/6/11 2023/6/25 2023/7/9 2023/7/23 2023/8/6 2023/8/20 2023/9/3 2023/9/17 2023/10/1 2023/10/15 2023/10/29 2023/11/12 2023/11/26 2023/12/10 2023/12/24 2024/1/7 2024/1/21 2024/2/4 2024/2/18 2024/3/3 2024/3/17 2024/3/31 2024/4/14 2024/4/28 -80%0 同比19年（%） 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2023/4/30 2023/5/14 2023/5/28 2023/6/11 2023/6/25 2023/7/9 2023/7/23 2023/8/6 2023/8/20 2023/9/3 2023/9/17 2023/10/1 2023/10/15 2023/10/29 2023/11/12 2023/11/26 2023/12/10 2023/12/24 2024/1/7 2024/1/21 2024/2/4 2024/2/18 2024/3/3 2024/3/17 2024/3/31 2024/4/14 2024/4/28 -80% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周重点10城商品住宅可售面积为7340.1万方，同比+3.54%，环比-0.23%， 重点10城去化周期为16.24个月，其中一线城市去化周期为15.3个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 7,600 7,400 7,200 7,000 6,800 6,600 6,400 6,200 6,000 17 16 15 14 13 12 11 10 重点城市商品住宅可售面积（万方）重点城市去化周期（月）一线城市去化周期（月） 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：重点10城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、福州、温州、韶关。计算 方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周重点10城二手房成交面积为191.74万方，本年累计二手房成交面积为 2398.26万方，累计同比-16.6%。重点10城近四周平均成交面积为176.1万方，同比-13.4%，环比+0.1%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方） 同比去年（%）同比前年（%） 250 同比19年（%） 200 150 100 50 0 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。重点10城包括：北京、深圳、杭州、南京、成都、苏州、厦门、东莞、青岛、南宁。 截至2024/4/21全国城市二手房出售挂牌量指数为40.26，环比-5.1%，挂牌价指数为170.18，环比-0.17%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 全国城市一线城市二线城市 三线城市四线城市 全国城市一线城市二线城市 三线城市四线城市 160 140 120 100 80 60 40 20 0 230 21