2026年7月地产债运行情况报告：政治局会议强调稳定房地产市场 北京跟进优化调整限购措施

2026年7月地产债运行情况报告总结

核心观点

• 7月地产债发行成本随信用债发行利率回落，但发行规模环比、同比均下降；央企和地方国企地产债净融资由正转负，民企净融资缺口环比走扩。
• 7月行业信用风险总体平稳，利差上旬小幅冲高、中下旬震荡修复，二级市场交易活跃度环比下降，2只地产债价格跌幅超过1%。
• 7月无新发境外地产债，仅花样年集团发行3只置换债券，净融资由正转负。
• 7月无新增境内外债券违约及展期主体。

关键数据

• 7月地产债发行规模255.5亿元，环比下降46.6%，同比下降40.2%；到期规模363.5亿元，环比增长9.5%，同比下降3.9%；净融资-108.0亿元，环比减少254.5亿元，同比减少156.6亿元。
• 1-7月地产债累计发行2003.2亿元，同比增长7.5%；净融资缺口352.6亿元，同比收窄37.5亿元。
• 7月地产债金额加权平均发行利率2.0%，较上月下行9.9BP；主力发行品种为3年期AAA级地产债，发行利率2.2%，较上月上行7.1BP。
• 7月行业利差73.5BP，上旬上行至79.5BP，中下旬震荡修复至72.6BP；国企利差69.0BP，民企利差138.4BP。
• 7月地产债成交只数1489只，成交额1935.73亿元，环比分别下降4.9%和14.4%。
• 7月新增2只境内展期债券，规模16.4亿元；无新增境外违约或展期债券。

研究结论

• 下半年降息有望落地，推动房贷利率进一步回落，降低居民购房成本，托底商品房销售；稳定房地产市场是修复居民消费信心的关键，内生消费需求将带动物价温和修复，助力房地产市场平稳运行。
• 政策将在供需两端发力：供给端引导商业银行加大房企开发贷投放；需求端推进城市更新、城中村改造、旧改，用好专项债资金收购商品房用作保障房，放松限购，实施税费减免，定向降息等。
• 北京进一步优化购房措施，放宽限购，上调公积金贷款额度。
• 当前政策空间充裕，具备稳定房地产市场的现实条件，后续地产行业仍将保持温和修复态势，信用风险总体有望保持平稳，但行业内部分化延续，结构性风险仍需关注。