房地产市场周报：多城相继优化限购政策，市场信心仍有待修复

证券研究报告 策略点评 多城相继优化限购政策，市场信心仍有待修复 房地产市场周报（05.06-05.12） 2024年05月13日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 11% 1% -9% -19% 2023-05 2023-08 2023-11 2024-02 2024-05 % 1M 3M 12M 上证指数 4.26 9.84 -3.80 沪深300 5.43 8.91 -6.93 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场周报：政治局会议定调政策方向，房地产调控将更加积极2024-05-08 2房地产市场周报：一季度楼市仍然寻底，政策环境将持续宽松2024-04-23 3大类资产跟踪周报（04.15-04.19）：多因素下 市场风险偏好收敛，A股表现分化2024-04-22 本周观点：近期商品房市场出现回暖迹象，在房地产支持政策加快落 地的背景下，30大中城市新房周度销售量同比降幅持续收窄。根据4月政治局会议的部署，加快房地产市场库存去化是后续政策发力的重点方向，而“以旧换新”相关举措将是推动去库存的主要手段。从地方层面来看，杭州、西安于5月9日相继全面取消住房限购政策，这意味着目前全国省会城市中除广州、海口外均已取消限购政策。截至当前，仍实行限购政策的地区仅剩四大一线城市、天津、珠海以及海南省，且以上地区近期也对限购政策进行了优化调整。总体来看，在房地产市场供需关系已发生重大改变的背景下，放松楼市行政限制是大势所趋，“保障+市场”的制度设计有望加快落实。展望下阶段，“以旧换新”和放松限购等支持政策的进一步落实将促进购房需求的释放，但二手房市场数据反映当前购房者信心仍然不足，房地产市场拐点的到来还需等待市场预期的进一步修复。 本周房地产政策动态及市场重要消息：（1）5月10日，央行发布《2024年第一季度中国货币政策执行报告》。关于下一阶段货币政策主要思路，报告提出：要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施， 促进房地产市场平稳健康发展。（2）杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室9日发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，提出全面取消住房限购。（3）西安市9日发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确自即日起全面取消西安住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。 本周商品房与土地市场重点高频数据：受五一假期低基数效应及政策刺激等因素的推动，本周新房成交量环比明显上升，同比降幅继续收 窄，土地需求也有所回暖，市场出现反弹迹象。5月6日至5月12日，30大中城市商品房周度成交面积环比增加85.22%，同比减少35.93%；100大中城市成交土地环比增加197.57%，同比减少23.66%。 投资建议：（1）目前房地产市场相关政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的 中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2本周政策动态及重要消息5 2.1央行：统筹研究消化存量房产和优化增量住房政策措施5 2.2杭州全面取消住房限购5 2.3西安全面取消住房限购措施5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况：6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。从城乡构成看，城镇常住人口93267万人，比上年末增加1196万人；乡村常住人口47700万人，减少1404万人；城镇化率为66.16%，比上年末提高0.94个百分点。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，通过横向相比可见，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年3月，全国商 品房销售面积累计同比下降19.4%,销售额累计同比下降27.6%；商品房销售面积当月值已连续30个月同比下降，持续时间远超上一轮较大的下行周期（2014年2月至2015年 3月）。此外，2024年1-3月，全国房地产开发投资同比下降9.5%，降幅相比前两个月有所扩大。总体来看，房地产市场的下行趋势暂未出现明显的反转，3月国房景气指数降至92.07，创历史新低。假设2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在10%-20%区间内，测算可得2024年全年商品房销售面积为9万亿平方米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出下行周期，但是受居民收入预期走弱以及房价承压等因素的影响，年内商品房销售规模的下行压力可能仍然较大，房地产开发投资或将继续回落，因此房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，政策调控已趋于宽松，限购政策取消或将刺激需求释放。近期商品房市 场出现回暖迹象，在房地产支持政策加快落地的背景下，30大中城市新房周度销售量同比降幅持续收窄。根据4月政治局会议的部署，加快房地产市场库存去化将是后续政策发力的重点方向，而“以旧换新”相关举措将是推动去库存的主要手段。从地方层面来看，杭州、西安于5月9日相继全面取消住房限购政策，这意味着目前全国省会城市中除海口外均已取消限购政策。截至当前，仍实行限购政策的地区仅剩四大一线城市、天津、珠海以及海南省，且以上地区近期也对限购政策进行了优化调整。总体来看，在房地产市场供需关系已发生重大改变的背景下，放松楼市行政限制是大势所趋，“保障+市场”的制度设计有望加快落实。展望下阶段，“以旧换新”和放松限购等支持政策的进一步落实将促进购房需求的释放，但二手房市场数据反映当前购房者信心仍然不足，房地产市场拐点的到来还需等待市场预期的进一步修复。 2本周政策动态及重要消息 2.1央行：统筹研究消化存量房产和优化增量住房政策措施 5月10日，央行发布《2024年第一季度中国货币政策执行报告》。关于下一阶段货币政策主要思路，报告提出：因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，促进房地产市场平稳健康发展。强化保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设资金保障，推动加快构建房地产发展新模式。 来源：人民银行 2.2杭州全面取消住房限购 杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室9日发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，提出科学编制住房发展规划、优化住宅用地供应、全面取消住房限购、优化公证摇号销售、加强住房信贷支持、优化积分落户政策、推动高品质住宅供应七条措施。通知明确，杭州市优化公证摇号销售措施，对于购房意向登记家庭数量小于或等于准售房源数量的新建商品住房项目，取消公证摇号销售要求，由开发企业自主销售。加强住房信贷支持方面，购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。同时，通知明确，优化积分落户政策，在杭州市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。 来源：新华社 2.3西安全面取消住房限购措施 西安市9日发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确自即日起全面取消西安住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不