房地产行业周报（2024年第19周）：销售虽弱但逐渐企稳，各地持续优化限购

近期核心观点： 自4月末中央政治局会议提出消化存量和优化增量的政策方向后，各地纷纷加大力度出台放松限购、鼓励“以旧换新”等举措，上周除了深圳局部优化限购措施外，杭州、西安完全打开限购。虽然销售数据暂无起色，但基本面没有继续恶化，就意味着并不拖累政策博弈。 中长期看，楼市的真实复苏是房地产板块行情延续的充分且必要条件。短期看，地产板块上涨能否延续，取决于未来一段时间内政策出台的力度。我们坚持楼市未见底的判断，虽然地产股谈安全边际为时尚早，基本面不支撑价值，但政策博弈价值凸显。个股端推荐贝壳W、华润置地、龙湖集团、滨江集团、华发股份、保利发展。 市场表现回顾： 2024.5.6-2024.5.12期间，房地产板块有87只个股上涨，20只个股下跌，3只个股持平，占比分别为79%、18%、3%。房地产指数（中信）上涨4.42%，沪深300指数上涨1.72%，房地产板块跑赢沪深300指数2.7个百分点，位居所有行业第3位。近一个月，房地产指数（中信）上涨6.99%，沪深300指数上涨4.61%，房地产板块跑赢沪深300指数2.38个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌17.56%，沪深300指数上涨1.53%，房地产板块跑输沪深300指数19.09个百分点。 行业数据跟踪： 新房方面，成交量同比表现较弱。2024年5月12日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-44%；其中，一线、二线、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-36%、-51%、-27%。截至2024年5月12日，30城新建商品房当年累计成交3033万㎡，同比-42%；其中，一线、二线、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-37%、-43%、-45%。 二手房方面，成交量同比降幅收窄。2024年5月12日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比-10%；其中，一线、二线、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+1%、-10%、-25%。截至2024年5月12日，18城二手住宅当年累计成交27.1万套，同比-19%；其中，一线、二线、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-16%、-20%、-18%。 行业政策要闻： 2024.5.6-2024.5.12期间，房地产行业政策要闻主要包括：①深圳划定特定区域（福田、南山、罗湖、宝安区新安街道&西乡街道），在特定区域外，非本市户籍居民购房的社保或个税缴纳年限要求从3年降为1年，有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭可增购一套住房，满足一定条件的企事业单位的限购取消。②杭州、西安完全取消限购。③武汉仅有一套住房且正挂牌出售的家庭新买房贷款时认定为首套，购买新房可提前办理落户。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 表 .....................................................................................................................1：上周房地产行业政策要闻梳理 1.近期核心观点 自4月末中央政治局会议提出消化存量和优化增量的政策方向后，各地纷纷加大力度出台放松限购、鼓励“以旧换新”等举措，上周除了深圳局部优化限购措施外，杭州、西安完全打开限购。虽然销售数据暂无起色，但基本面没有继续恶化，就意味着并不拖累政策博弈。 中长期看，楼市的真实复苏是房地产板块行情延续的充分且必要条件。短期看，地产板块上涨能否延续，取决于未来一段时间内政策出台的力度。我们坚持楼市未见底的判断，虽然地产股谈安全边际为时尚早，基本面不支撑价值，但政策博弈价值凸显。 个股端推荐贝壳W、华润置地、龙湖集团、滨江集团、华发股份、保利发展。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第3位 2024.5.6-2024.5.12期间，房地产指数（中信）上涨4.42%，沪深300指数上涨1.72%，房地产板块跑赢沪深300指数2.7个百分点，位居所有行业第3位。近一个月，房地产指数（中信）上涨6.99%，沪深300指数上涨4.61%，房地产板块跑赢沪深300指数2.38个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌17.56%，沪深300指数上涨1.53%，房地产板块跑输沪深300指数19.09个百分点。 图1：近一周A股各行业涨跌排名 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：近半年房地产板块与沪深300走势比较 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为79%、18%、3% 2024.5.6-2024.5.12期间，87只个股上涨，20只个股下跌，3只个股持平，占比分别为79%、18%、3%。涨跌幅居前5位的个股为：空港股份、招商蛇口、滨江集团、天地源、福瑞达，居后5位的个股为：北汽蓝谷、卓朗科技、京能置业、天下秀、东湖高新。 图4：板块上涨、下跌及持平家数 图5：涨跌幅前五个股 3.行业数据跟踪 3.1新房方面，成交量同比表现较弱 从日频跟踪来看，2024年5月12日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-44%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-42%、-35%、-30%、-45%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-36%、-51%、-27%。 截至2024年5月12日，30城新建商品房当年累计成交3033万㎡，同比-42%； 其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-34%、-38%、-39%、-29%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-37%、-43%、-45%。 图6：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：北京单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：上海单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：广州单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：深圳单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城新建商品房成交面积累计同比，2024 图15：主流城市新建商品房成交面积累计同比，2024 图16：分能级新建商品房成交面积累计同比，2024 3.2二手房方面，成交量同比降幅收窄 从日频跟踪来看，2024年5月12日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比-10%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为-9%、+44%、-5%、+36%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+1%、-10%、-25%。 截至2024年5月12日，18城二手住宅当年累计成交27.1万套，同比-19%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为-23%、+21%、-21%、-4%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-16%、-20%、-18%。 图17：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套） 图18：北京单日成交7天移动平均（套） 图19：深圳单日成交7天移动平均（套） 图20：成都单日成交7天移动平均（套） 图21：杭州单日成交7天移动平均（套） 图22：一线城市单日成交7天移动平均（套） 图23：二线城市单日成交7天移动平均（套） 图24：三线城市单日成交7天移动平均（套） 图25：18城二手住宅成交套数累计同比，2024 图26：主流城市二手住宅成交套数累计同比，2024 图27：分城市能级二手住宅成交套数累计同比，2024 4.行业政策要闻 2024.5.6-2024.5.12期间，房地产行业政策要闻主要包括：①深圳划定特定区域（福田、南山、罗湖、宝安区新安街道&西乡街道），非本市户籍居民在特定区域外购房的社保或个税缴纳年限要求从3年降为1年，有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭还可在特定区域外增购一套住房，企事业单位（需满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、且员工人数10名及以上）在特定区域外的限购取消。②杭州、西安完全取消限购。③武汉仅有一套住房且正挂牌出售的家庭办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房，非本市户籍居民购买新房可凭经备案的《商品房买卖合同》等提前办理辖区落户。 表1：上周房地产行业政策要闻梳理 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明