固定收益点评：2024年3月土地市场盘点-低迷市场的分布

固定收益点评 低迷市场的分布——2024年3月土地市场盘点 证券研究报告|固定收益研究 2024年04月15日 2024年3月土地成交同比上年同期下降24.98%，相较2022年同期下降29.55%，市场活力仍处低位。2024年3月全国土地成交总额1781.05亿元，同比下降24.98%，环比增长35.04%。2024年1-3月累计来看，全国土地成交额4917.40亿元，相较2023年同期下降12.04%， 和2022年同期相比降幅为22.21% 不同省份2024年3月份土地出让表现如何？全国30省份土地市场中，超六成省份成交额、成交面积同比下降。30个省份中重庆、黑龙江、宁夏、天津、山东、内蒙古、福建、上海、河北、湖北和北京共11省成交金额同比上升。不同省份增降幅两级分化明显，3月同比增幅超过100%的有上海、福建、重庆和黑龙江，其中上海增幅最大，达到1325.47%，其他省份分别同比上升219.60%、142.73%、138.40%，3月成交额同比降幅超过80%的有海南、吉林、安徽、江西和湖南，分别同比下降92.52%、86.44%、85.04%、82.45%、81.91%。 70个大中城市按统计局一二三线城市口径划分后，从1-3月成交额总量来看，一线城市同比回升，二线城市同比小幅下降，三线城市成交额则同比下降较多。2024年1-3月4个一线城市整体成交839.09亿元，同比上升43.04%，31个二线城市整体成交1705.91亿元，同比下跌8.03%，35个三线城市整体成交514.18亿元，同比下降27.30%。 1-3月多数城市土地出让表现和同期相比低迷。2024年1-3月，全国340 个存在土地成交的城市中，有126个城市土地成交额同比增长。成交额20亿以上的城市中，涨幅前五名分别是三亚、舟山、济南、福州和上海，其中三亚同比涨幅达到15169.90%。212个城市成交额同比下跌，成交额10亿以上的城市中，降幅前五名分别是南京、温州、徐州、台州和合肥 从2024年1-3月TOP100企业拿地情况来看，房企拿地超66%，3月单月城投拿地占比上升为41.42%。1-3月地产企业拿地占比66.08%，城投企业拿地占比33.41%。回顾2022年8月-2023年11月单月情况，年底年初为城投拿地高峰期。2024年1月城投拿地占比为50.20%，2月跌至25.34%，3月城投拿地占比回升至41.42%。 从2024年1-3月TOP100企业中地产企业的拿地情况来看，国企拿地占比将近八成，但仍有部分地方型民企位居top10。国有企业、民营企业总权益拿地金额分别为1071.74亿元、278.58亿元，占比分别为79.37%、20.63%。国有企业TOP10中，华润置地、绿城中国、中建三局的总权益拿地金额分别为136.20亿元、116.97亿元、99.03亿元，位列前三。民营企业TOP10中，前三名的滨江集团、杭州西湖房地产、湖南运达，总权益拿地金额分别为103.20亿元、31.51亿元、29.81亿元。 从2024年1-3月TOP100企业中城投企业的拿地情况来看，总权益拿地金额较高的城投多为东部经济发达区域，其中北京、浙江和福建城投拿地的数量居于前列。TOP20城投中所在地为北京、浙江、福建的城投企业各有4家，所在地为河北的城投企业有2家，广西、江西、湖南、湖北、山东和江苏则各占一家。 风险提示：统计数据误差、房地产相关政策边际变化、地产行业不确定性。 作者 分析师杨业伟 执业证书编号：S0680520050001邮箱：yangyewei@gszq.com 分析师张明明 执业证书编号：S0680523080006 邮箱：zhangmingming3653@gszq.com 相关研究 1、《固定收益点评：曲线陡峭化，能走多远？》2024- 04-14 2、《固定收益定期：存单利率大降，基金买信用农商买超长——流动性和机构行为跟踪》2024-04-13 3、《固定收益点评：弱信贷加剧资产荒》2024-04-13 4、《固定收益点评：弱通胀下等待降息落地》2024-04- 11 5、《固定收益专题：超长信用债如何定价，是否还有配置价值？》2024-04-11 请仔细阅读本报告末页声明 图表目录 图表1：2022年1月-2024年3月全国土地成交情况（亿元）3 图表2：2024年1-3月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元）3 图表3：2024年1-3月成交额与成交面积同比变动（%）4 图表4：2024年3月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元）4 图表5：2024年3月成交额与成交面积同比变动（%）5 图表6：2024年1-3月及3月单月各省成交额与同比变动（金额单位：亿元）5 图表7：2024年1-3月土地成交额涨幅最大的15个城市（金额单位：亿元）6 图表8：2024年1-3月土地成交额降幅最大的15个城市（金额单位：亿元）6 图表9：2024年3月土地成交额涨幅最大的10个城市（金额单位：亿元）6 图表10：2024年3月土地成交额降幅最大的10个城市（金额单位：亿元）6 图表11：2023年1月-2024年3月各月不同用地性质土地成交金额占比（%）7 图表12：2024年3月不同用地性质土地成交金额及占比（亿元，%）7 图表13：2023年3月不同用地性质土地成交金额及占比（亿元，%）7 图表14：2024年1-3月TOP100企业拿地金额比例（%）8 图表15：2022年8月-2024年3月单月TOP100企业拿地金额比例（%）8 图表16：2024年1-3月总权益拿地金额最高的20家城投企业（金额单位：亿元）8 图表17：2024年1-3月TOP100地产企业性质分布（%）9 图表18：2024年1-3月地产企业国有企业和民营企业拿地金额TOP10（金额单位：亿元）9 2024年1-3月累计及3月单月土地成交同比继续下滑。2024年3月全国土地成交总额1781.05亿元，同比下降24.98%，相较2022年同期下降29.55%。环比增长35.04%。 2024年1-3月累计来看，全国土地成交额4917.40亿元，相较2023年同期下降12.04%，和2022年同期相比降幅为22.21%。 12,000.0土地成交总额（亿元）同比增长环比增长150.0% 10,000.0100.0% 8,000.0 50.0% 6,000.0 0.0% 4,000.0 2,000.0-50.0% 0.0-100.0% 图表1：2022年1月-2024年3月全国土地成交情况（亿元） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 分省份来看，2024年1-3月全国30省份土地市场中，四成省份成交额实现同比增长， 共有11个省份成交面积同比增长。2024年1-3月30个省份中山东、福建、重庆、湖 北、海南、黑龙江、天津、陕西、河北、上海、青海和北京共12个省市成交金额同比上 升，上海、天津和福建增速强势，成交额同比增速分别为709.28%、150.90%、143.94%。1-3月成交金额同比跌幅超过50%的有吉林、贵州、安徽、云南和江西，其中吉林降幅最为严重，达74.29%，其他省份分别同比下降65.41%、57.48%、55.94%和51.45%。 900.00 2024年1-3月成交额与成交面积散浙点江图 800.00 700.00 600.00 北京 500.00 400.00 河北 江苏 山东 300.00 陕西 福建广东 200.00 上海黑龙江吉林宁夏重庆 湖南 河南 四川 内蒙古 100.00 海南天津 辽宁新疆 湖北安徽 青海 山西 云南广西 江西 0.00 0.00贵州500.00甘肃1000.001500.002000.002500.003000.003500.004000.00 成交面积（万平方米） 成交额（亿元） 图表2：2024年1-3月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 ）2024年1-3月成交额与成交面积同比变动（%） %100.00% 动（80.00% 河北 比变重庆60.00% 同湖南 40.00%湖北 额黑龙江海南 成交天津贵州 20.00% 0.00%江西 -80.00%-60.00%-40.00%-20.00%江苏0.00%20.00%40.00% 甘肃-20.00%新疆 上海广西吉林 山西浙江宁夏安徽-40.00%四川 辽宁广东云南内蒙古 青海-60.00% 北京 -80.00% -100.00% 成交面积同比变动（%） 图表3：2024年1-3月成交额与成交面积同比变动（%） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 分省份来看，2024年3月份单月情况如下：全国30省份土地市场中，超六成省份成交额、成交面积同比下降。30个省份中重庆、黑龙江、宁夏、天津、山东、内蒙古、福建、上海、河北、湖北和北京共11省成交金额同比上升。3月成交额同比增幅超过100%的有上海、福建、重庆和黑龙江，其中上海增幅最大，达到1325.47%，其他省份分别同比上升219.60%、142.73%、138.40%，3月成交额同比降幅超过80%的有海南、吉林、安徽、江西和湖南，分别同比下降92.52%、86.44%、85.04%、82.45%、81.91%。 350.00 2024年3月成交额与成交面积散点图 浙江 300.00 250.00 200.00 福建 150.00 江苏山东 河北 100.00 上海 北京 陕西 山西 重庆 广东 50.00 天津 0.00 0.00 青海广西 云南 贵州 四川 湖北 河南 内蒙古 新疆辽宁 安徽 江西 海南200.00湖南400.00 宁夏 600.00 800.00 1000.00 1200.00 1400.00 1600.00 吉林 甘肃 黑龙江 成交面积（万平方米） 成交额（亿元） 图表4：2024年3月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 2024年3月成交额与成交面积同比变动 200.00% 150.00% 重庆 黑龙江 100.00% 宁夏 天津 北京 50.00% 内蒙古 山东 湖北 河北 -100.00% 青海 -50.00%陕西 山西 河南 四川 0.00% 0.00% 浙江贵州 -50.00% 50.00% 100.00% 江苏 辽宁 广西 新疆 甘肃 云南吉林 江西 广东 湖南 安徽 海南 -100.00% 成交面积同比变动（%） 成交额同比变动（%） 图表5：2024年3月成交额与成交面积同比变动（%） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 图表6：2024年1-3月及3月单月各省成交额与同比变动（金额单位：亿元） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 1-3月多数城市土地出让表现和同期相比低迷。2024年1-3月，全国340个存在土地 成交的城市中，有126个城市土地成交额同比增长。成交额20亿以上的城市中，涨幅 前�名分别是三亚、舟山、济南、福州和上海，其中三亚同比涨幅达到15169.90%。212个城市成交额同比下跌，成交额10亿以上的城市中，降幅前�名分别是南京、温州、徐州、台州和合肥。 70个大中城市按统计局一二三线城市口径划分后，从1-3月成交额总量来看，一线城 市同比回升明显，二线城市同比小幅下降，三线城市成交额则同比下降较多。2024年1- 3月4个一线城市整体成交839.09亿元，同比上升43.04%，31个二线城市整体成交 1705.91亿元，同比下跌8.03%，35个三线城市整体成交514.18亿元，同比下降27.30%。 2024年1-3月4个一线城市北京、上海成交额分别同比上升59.47%、709.28%，广州 和深圳则分别同比下降59.43%、41.89%；30个二线城市中14个城市成交额同比回升，济南、福州回升最为明显，分别同比上升989.32%、722.74%，其次为