2023M8土地成交数据盘点：土地市场依然低迷

固定收益点评 土地市场依然低迷—2023M8土地成交数据盘点 证券研究报告|固定收益研究 2023年09月19日 2023年1-8月土地成交同比上年同期下滑20.56%，相较前年同期下滑49.12%。2023年1~8月全国土地成交总额21777.86亿元，同比下降20.56%。8月单月全国土地成交总额3270.56亿元，同比减少0.71%，环比增加17.69%。 不同省份1-8月土地出让表现如何？分省份来看，1-8月全国30省份土地市场中，成交额、成交面积大都同比进一步下滑。仅有天津、北京、吉林、黑龙江和陕西5省成交金额同比上升，其余省份同比下降，部分省份如黑龙江、吉林等主要由于基数较低，整体增速较高。1-8月天津土地出让发力，地块位置好，土地市场明显修复，同比增速最高，为115.41%。1~8月同比跌幅超过30%的有青海、福建、贵州、甘肃、重庆、安徽、新疆、上海、江西、山东、湖北，分别同比下降91.71%、55.77%、53.64%、52.92%、37.95%、36.76%、34.27%、33.75%、33.33%、32.73%、 30.94%。 70个大中城市按统计局一二三线城市口径划分，一二三线城市成交均同 比下滑，二线城市同比下滑最明显。1-8月4个一线城市整体成交3837.21亿元，同比下降10.89%，31个二线城市整体成交7424.67亿元，同比下降20.64%，35个三线城市整体成交2507.25亿元，同比下滑16.79%。 1-8月除个别核心城市、核心地块外，大多土地出让表现较为低迷。1-8 月4个一线城市中北京和广州成交额同比上升，上海和深圳成交额同比下降。深圳下滑的最为明显，同比下滑34.2%；31个二线城市中7个城市成交额同比回升，天津、长春回升的最为明显，同比上升115.41%、206.92%，其次为石家庄、哈尔滨、西安。西宁、兰州下降得最为明显，同比下降95.37%、85.69%；35个三线城市中13个城市成交额同比回升，湛江、三亚回升的最为明显，同比上升156.7%、172.18%，遵义、锦州下降的最为明显，同比下降63.8%、60.18%。 从2023年1-8月TOP100企业拿地情况来看，房企拿地超7成，城投拿地占比环比小幅提升。地产企业拿地占比77%，城投企业拿地占比17%，其他类型企业拿地金额占比6%。而从2022年7月-2023年8月单月情况来看，2022年11、12、1月城投企业拿地额比例均超过了50%，分别为57%、67%、54%；而今年2月-4月城投拿地占比持续下滑，5月-8月城投拿地占比有所提升，但整体维持低位。 从2023年1-8月TOP100企业中地产企业的拿地情况来看，国企拿地占比进一步增加。国有企业、民营企业总权益拿地金额分别为4526.25亿元、1547.85亿元，占比分别为75%、25%，超7成为央企国企。国有企业TOP10中，保利发展、华润置地、建发房产，总权益拿地金额分别为567.14亿元、514.54亿元、431.79亿元，位列前三。民营企业TOP10中，前三名的万科、滨江集团、龙湖集团，总权益拿地金额分别为 270.73亿元、195.53亿元、133.87亿元。 从2023年1-8月TOP100企业中城投企业的拿地情况来看，总权益拿地金额较高的城投多为东部、中部的经济较好区域。其中所在地为浙江和江苏的城投企业各有4家，所在地为广东的城投企业有3家，所在地为湖 北、山东、四川的城投企业各有2家，所在地为安徽、广西和北京的城投 企业各有1家。 风险提示：统计数据误差、房地产相关政策边际变化。 作者 分析师杨业伟 执业证书编号：S0680520050001邮箱：yangyewei@gszq.com 分析师张明明 执业证书编号：S0680523080006 邮箱：zhangmingming3653@gszq.com 相关研究 1、《固定收益定期：年内利率的顶与底》2023-09-17 2、《固定收益定期：农商获利了结，基金再度增配— —流动性和机构行为跟踪》2023-09-16 3、《固定收益点评：基本面弱改善，央行呵护资金面 2023-09-15 4、《固定收益点评：降准提升短债走强确定性》2023- 09-15 5、《固定收益专题：城投的业务——读懂地方政府债务系列（三）》2023-09-12 请仔细阅读本报告末页声明 图表目录 图表1：2022年1月-2023年8月全国土地成交情况（亿元）3 图表2：2023年1-8月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元）4 图表3：2023年1-8月成交额与成交面积同比散点图4 图表4：2023年8月成交额成交面积散点图（万平方米，亿元）5 图表5：2023年8月成交额与成交面积同比变动（%）5 图表6：2023年1-8月及8月单月各省成交额与同比变动（金额单位：亿元）6 图表7：2023年1-8月土地成交额涨幅最大的15个城市（金额单位：亿元）6 图表8：2023年1-8月土地成交额降幅最大的15个城市（金额单位：亿元）6 图表9：2023年8月土地成交额涨幅最大的10个城市（金额单位：亿元）7 图表10：2023年8月土地成交额降幅最大的10个城市（金额单位：亿元）7 图表11：2023年1-8月不同用地性质土地成交金额占比（%）7 图表12：2023年1-8月不同用地性质土地成交金额及占比（亿元，%）8 图表13：2022年1-8月不同用地性质土地成交金额及占比（亿元，%）8 图表14：2023年1-8月TOP100企业拿地金额比例（%）8 图表15：2022年7月-2023年8月单月TOP100企业拿地金额比例（%）8 图表16：2023年1-8月总权益拿地金额最高的20家城投企业（金额单位：亿元）9 图表17：2023年1-8月TOP100地产企业性质分布（%）9 图表18：2023年1-8月地产企业国有企业和民营企业拿地金额TOP10（金额单位：亿元）10 2023年1-8月土地成交同比上年同期下滑20.56%，相较前年同期下滑49.12%。 2023年1~8月全国土地成交总额21777.86亿元，同比下降20.56%。8月份土地市场 成交情况同比下降、环比回升，单月全国土地成交总额3270.56亿元，同比减少0.71%，环比增加17.69%。 图表1：2022年1月-2023年8月全国土地成交情况（亿元） 12,000.0 10,000.0 150.0% 土地成交总额（亿元） 同比增长 环比增长 100.0% 8,000.0 6,000.0 4,000.0 2,000.0 50.0% 0.0% -50.0% 0.0-100.0% 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 分省份来看，1-8月全国30省份土地市场中，成交额、成交面积大都同比进一步下滑。仅有天津、北京、吉林、黑龙江和陕西5省成交金额同比上升，其余省份同比下降，部分省份如黑龙江、吉林等主要由于基数较低，整体增速较高。4个省份跌幅超过50%，降幅前�的省份为青海、福建、贵州、甘肃、重庆，同比分别下降91.71%、55.77%、 53.64%、52.92%、37.95%。1-8月天津土地出让发力，地块位置好，土地市场明显修复，同比增速最高，为115.41%。1~8月同比跌幅超过30%的有青海、福建、贵州、甘肃、重庆、安徽、新疆、上海、江西、山东、湖北，分别同比下降91.71%、55.77%、53.64%、52.92%、37.95%、36.76%、34.27%、33.75%、33.33%、32.73%、30.94%。 图表2：2023年1-8月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元） 成交额（亿元） 1200.0 1000.0 800.0陕西湖南 600.0福建 400.0 200.0 青海 0.0 重庆 天津云南 海南吉林辽宁贵州宁黑夏龙江甘肃 山西 广西 内蒙古 0.01000.02000.03000.04000.05000.06000.0 成交面积（万平方米） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 图表3：2023年1-8月成交额与成交面积同比散点图 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 从8月单月来看，8月份5个省份较上年8月单月同比成交额为正，是上海、四川、江苏、浙江、重庆，分别同比增长1772.34%、194.79%、165.37%、15.5%、8.83%；8同比跌幅超过60%的有云南、海南、山东、新疆、贵州、安徽、福建、宁夏、内蒙古、 新疆建设兵团、黑龙江、甘肃，分别同比下降66.56%、66.84%、69.26%、74.57%、75.59%、76.84%、77.63%、81.69%、86.04%、87%、94.21%、94.66%。 图表4：2023年8月成交额成交面积散点图（万平方米，亿元） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 图表5：2023年8月成交额与成交面积同比变动（%） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 图表6：2023年1-8月及8月单月各省成交额与同比变动（金额单位：亿元） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 1-8月除个别核心城市、核心地块外，大多土地出让表现较为低迷。2023年1~8月，全国342个土地成交城市中，有90个城市成交额同比增长。成交额20亿以上，且涨幅 前�名，分别是柳州、长春、三亚、盐城和湛江。252个城市成交额同比下跌，上年同期成交额20亿以上，且降幅前�名分别是西宁、黄石、兰州、六盘水、六安。 70个大中城市按统计局一二三线城市口径划分，一二三线城市成交均同比下滑，二线城市同比下滑最明显。1-8月4个一线城市整体成交3837.21亿元，同比下降10.89%，31个二线城市整体成交7424.67亿元，同比下降20.64%，35个三线城市整体成交 2507.25亿元，同比下滑16.79%。 1-8月4个一线城市中北京和广州成交额同比上升，上海和深圳成交额同比下降。深圳下滑的最为明显，同比下滑34.2%；31个二线城市中7个城市成交额同比回升，天津、长春回升的最为明显，同比上升115.41%、206.92%，其次为石家庄、哈尔滨、西安。西宁、兰州下降得最为明显，同比下降95.37%、85.69%；35个三线城市中13个城市成交额同比回升，湛江、三亚回升的最为明显，同比上升156.7%、172.18%，遵义、锦州下降的最为明显，同比下降63.8%、60.18%。 图表7：2023年1-8月土地成交额涨幅最大的15个城市（金额单位：亿元） 图表8：2023年1-8月土地成交额降幅最大的15个城市（金额单位：亿元） 400.0 350.0 300.0 370.32% 1-8月成交额(亿元)同比增长 400.0% 0.0 9.0 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 2023Y1-8月成交额(亿元) 同比变化 -7 -8 -8 -9 -9 -1 1 350.0% 300.0% 5.0% 0.0% 250.0 200.0 150.0 254.5215%1.01% 218.78% 206.92% 172.1186%8.6116%0.9145%6.7105%3.3135%0.02% 250.0% 200.0% 150.0% 5.0% 0.0% 100.0 50.0 0.0 127.6112%0.2121%5.41111%40.602.0%% 50.0% 柳州吴忠 克孜勒苏柯尔克孜自…怒江傈僳族自治州 长春三亚盐城本溪湛江茂名云浮 甘南藏族自治州 伊春 天津揭阳 0.0% 5.0% 海南藏族自治州河南省直辖县级行政… 西宁海东 湘西土家族苗族自治州 农九师定西黄石抚顺河池白城兰州六盘水六安 农三师 00.0% 资料来源：中指研究院、国盛证券研究所资料来源：中指研究院、国盛证券研究所 从8月单月来看，全国280个土地成交城市中，有71个城市成交额同比增长。成交额 20亿以上