固定收益点评：2024年2月土地市场盘点，核心一二线表现好于低能级城市

固定收益点评 证券研究报告|固定收益研究 2024年03月20日 核心一二线表现好于低能级城市——2024年2月土地市场盘点 2024年2月土地成交同比上年同期下降27.14%，相较2022年同期 下降18.70%，景气度依旧较弱。2024年2月全国土地成交总额 1322.06亿元，同比下降27.14%，环比下降26.92%。2024年1-2 月累计来看，全国土地成交额3131.11亿元，相较2023年同期下降 2.66%，和2022年同期相比降幅为17.46%。 不同省份2024年2月份土地出让表现如何？分省份来看，2024年2月 份全国30省份土地市场中，超六成省份成交额、成交面积同比下降。30个省份中仅有新疆、天津、海南、陕西、广东、福建、上海、辽宁、云南、湖北和北京11省成交金额同比上升。不同省份增降幅两级分化明显，2月同比增幅超过100%的有新疆、天津、海南、陕西、广东和福建，其中新疆增幅最大，为1307.23%，其他省份分别同比上升541.96%、199.91%、142.09%、113.90%、113.30%，1月同比降幅超过80%的有湖南和贵州，分别同比下降80.68%和88.06%。 70个大中城市按统计局一二三线城市口径划分，一二线城市成交同比上升，一线城市上升明显，二线城市微幅上升，三线城市成交同比下降。2024年1-2月受到各地供给节奏及结构的影响，4个一线城市整体成交635.53亿元，同比上升90.20%，31个二线城市整体成交900.21亿元，同比上升6.05%，35个三线城市整体成交317.95亿元，同比下降30.66%。 1-2月超一半城市土地出让表现低迷。2024年1-2月，全国336个土 地成交城市中，有157个城市成交额同比增长。成交额20亿以上的城市中，涨幅前五名分别是三亚、舟山、济南、珠海和泉州。172个城市成交额同比下跌，成交额10亿以上的城市中，降幅前五名分别是宁波、常州、苏州、温州、台州。 从2024年1-2月TOP100企业拿地情况来看，房企拿地近60%，2月单月城投拿地占比下降为25.3%。1-2月地产企业拿地占比59.1%，城投企业拿地占比32.8%。而从2022年8月-2023年11月单月情况来看， 年底年初为城投拿地高峰期，2024年1月和2月城投拿地占比分别为50% 和25.3%。 从2024年1-2月TOP100企业中地产企业的拿地情况来看，国企拿地占比约7成，民企中部分地方型民企位居top10。国有企业、民营企业总权益拿地金额分别为659.20亿元、259.86亿元，占比分别为71.73%、28.27%。国有企业TOP10中，前三名华润置地、中建三局、招商蛇口的总权益拿地金额分别为136.20亿元、97.16亿元、65.49亿元，位列前三。民营企业TOP10中，前三名的滨江集团、杭州西湖房地产、湖南运达，总权益拿地金额分别为66.06亿元、31.51亿元、29.81亿元。 从2024年1-2月TOP100企业中城投企业的拿地情况来看，总权益拿地金额较高的城投多为东部和中部的经济较好区域，其中北京城投拿地的数量高于其他省份。TOP20城投中所在地为北京的城投企业有4个，所在地为山东、福建、河北、四川和浙江的城投企业各有2家，广西、河南、湖南、江西、陕西和广东则各占一家。 风险提示：统计数据误差、房地产相关政策边际变化、地产行业不确定性。 作者 分析师杨业伟 执业证书编号：S0680520050001邮箱：yangyewei@gszq.com 分析师张明明 执业证书编号：S0680523080006 邮箱：zhangmingming3653@gszq.com 相关研究 1、《固定收益点评：如何理解超预期的经济数据？》 2024-03-19 2、《固定收益点评：债市的支撑与约束》2024-03-17 3、《固定收益定期：农商保险大幅买入，市场企稳后基金跟随——流动性和机构行为跟踪》2024-03-16 4、《固定收益点评：哪些地方债可能不赎回，投资价值如何？》2024-03-16 5、《固定收益点评：信用供给不足，资产荒持续》2024- 03-16 请仔细阅读本报告末页声明 图表目录 图表1：2022年1月-2024年2月全国土地成交情况（亿元）3 图表2：2024年1-2月成交额与成交面积同比变动（%）3 图表3：2024年1-2月成交额与成交面积同比变动（%）4 图表4：2024年2月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元）4 图表5：2024年2月成交额与成交面积同比变动（%）5 图表6：2024年1-2月及2月单月各省成交额与同比变动（金额单位：亿元）5 图表7：2024年1-2月土地成交额涨幅最大的15个城市（金额单位：亿元）6 图表8：2024年1-2月土地成交额降幅最大的15个城市（金额单位：亿元）6 图表9：2024年2月土地成交额涨幅最大的10个城市（金额单位：亿元）6 图表10：2024年2月土地成交额降幅最大的10个城市（金额单位：亿元）6 图表11：2023年1月-2024年2月各月不同用地性质土地成交金额占比（%）7 图表12：2024年2月不同用地性质土地成交金额及占比（亿元，%）7 图表13：2023年2月不同用地性质土地成交金额及占比（亿元，%）7 图表14：2024年1-2月TOP100企业拿地金额比例（%）8 图表15：2022年8月-2024年2月单月TOP100企业拿地金额比例（%）8 图表16：2024年1-2月总权益拿地金额最高的20家城投企业（金额单位：亿元）8 图表17：2024年1-2月TOP100地产企业性质分布（%）9 图表18：2024年1-2月地产企业国有企业和民营企业拿地金额TOP10（金额单位：亿元）9 2024年2月土地成交同比上年同期下降27.14%，相较2022年同期下降18.70%。 2024年2月全国土地成交总额1322.06亿元，同比下降27.14%，环比下降26.92%。 2024年1-2月累计来看，全国土地成交额3131.11亿元，相较2023年同期下降2.66%，和2022年同期相比降幅为17.46%。 图表1：2022年1月-2024年2月全国土地成交情况（亿元） 土地成交总额（亿元） 同比增长 环比增长 12,000.0150.0% 10,000.0 100.0% 8,000.0 6,000.0 4,000.0 2,000.0 50.0% 0.0% -50.0% 0.0-100.0% 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 分省份来看，2024年1-2月全国30省份土地市场中，六成省份成交额、成交面积同比下降。30个省份中天津、上海、海南、北京、福建、陕西、山东、河北、辽宁、青海、新疆和广西12省成交金额同比上升，天津、上海增速强势，成交额同比增速分别为 440.08%、393.82%。1-2月同比跌幅超过30%的有贵州、江苏、云南和山西，其中贵州跌幅最为严重，达72.55%，其他省份分别同比下降48.94%、44.51%、39.85%。 图表2：2024年1-2月成交额与成交面积同比变动（%） 北京 2024年1-2月成交额与成交面积散点图 浙江 广东陕西 河北 山东 江苏 湖南 河南 上海 内蒙古 海南 吉林 宁夏重庆 福建 新疆广西 四安川徽 江湖西北 青海黑龙江 天津贵州云山南西辽宁 甘肃 成交额（亿元） 500.00 450.00 400.00 350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 0.00500.001000.001500.002000.002500.00 成交面积（万平方米） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 成交额同比变动（%） 图表3：2024年1-2月成交额与成交面积同比变动（%） 2024年1-2月成交额与成交面积同比散点图 100.00% 北京 80.00% 60.00% 陕西 40.00% 福建 山东 辽宁 -80.00% 新疆 -60.00% -40.00% 甘广肃东 黑龙江湖北 -20.00% 四川 江西 20.00% 0.0广0%西 0.湖00南% 河南 内蒙古 -20重.00庆% 20.00% 浙江 40.00% 山西安徽 云南 -40.00% 江苏 -60.00% 贵州 -80.00% -100.00% 成交面积同比变动（%） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 分省份来看，2024年2月份单月情况如下：全国30省份土地市场中，超六成省份成交额、成交面积同比下降。30个省份中仅有新疆、天津、海南、陕西、广东、福建、上海、辽宁、云南、湖北和北京11省成交金额同比上升。不同省份增降幅两级分化明显， 2月同比增幅超过100%的有新疆、天津、海南、陕西、广东和福建，其中新疆增幅最大，为1307.23%，其他省份分别同比上升541.96%、199.91%、142.09%、113.90%、113.30%，1月同比降幅超过80%的有湖南和贵州，分别同比下降80.68%和88.06%。 图表4：2024年2月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元） 300.00 2024年2月成交额与成交面积散点图 浙江 成交额（亿元） 250.00 新疆 北京 200.00广东 150.00安徽 100.00 陕西 福建 50.00青海 天津上海重庆 山东 河北 湖北江西江苏 河南 贵州黑云龙南江湖南广西四川 内蒙古 0.00 0.00 宁夏吉林200.00 辽宁400.00600.00800.001000.001200.00 海南甘肃山西 成交面积（万平方米） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 图表5：2024年2月成交额与成交面积同比变动（%） 2024年2月成交额与成交面积同比变动 成交额同比变动（%） 200.00%海南 陕西150.00% 广东福建 100.00% 湖北云南北京 上海 50.00% 辽宁 0.00% -100.00% 安徽-50.00% 广西 江西0.00% 山东浙江 50.00%100.00% 河北吉林 甘肃内蒙古 -50.00%宁夏 青海黑龙江 四川河南 山西江苏重庆 贵州湖南 -100.00% 成交面积同比变动（%） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 图表6：2024年1-2月及2月单月各省成交额与同比变动（金额单位：亿元） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 1-2月超一半城市土地出让表现继续低迷。2024年1-2月，全国336个土地成交城市 中，有157个城市成交额同比增长。成交额20亿以上的城市中，涨幅前�名分别是三 亚、舟山、济南、珠海和泉州。172个城市成交额同比下跌，成交额10亿以上的城市中，降幅前�名分别是宁波、常州、苏州、温州、台州。 70个大中城市按统计局一二三线城市口径划分，一二线城市成交均同比上升，一线城 市同比回升明显，二线城市微幅上升，三线城市成交同比下降。2024年1-2月4个一线 城市整体成交635.53亿元，同比上升90.20%，31个二线城市整体成交900.21亿元， 同比上升6.05%，35个三线城市整体成交317.95亿元，同比下降30.66%。 2024年1-2月4个一线城市北京、上海、广州和深圳成交额分别同比上升77.74%、 393.82%、15.72%、110.98%；30个二线城市中15个城市成交额同比回升，济南、天津回升的最为明显，同比上升1570.15%、440.08%，其次为武汉、合肥、长沙。哈尔滨、贵阳、长春和太原下降最为明显，同比下降88.98%、88.50%、87.68%、86.38%； 35个三线城市中13个城市成交额同比回升，三亚回升的最为明显，同比上升15169.90%，徐州、常德下降的最为明显，同比下降87.14%、85.35%。 图表7：2024年1-2月土地成交额涨幅最大的15个