房地产行业周报：多城取消房贷利率下限，新房、二手房成交环比改善

核心观点：多城取消房贷利率下限，新房、二手房成交环比改善 本周我们跟踪的64城新房、17城二手房成交面积同比下降，环比增长。土地成交面积同比下降，成交溢价率环比下降。本周住房城乡建设部透露，2024年以来，各地正在加快推进配售型保障性住房建设，截至4月11日，全国已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目。地方端苏州、张家港、武汉等城市出台购房补贴政策，山东省、江西省、甘肃省多地取消个人住房贷款利率下限，这一政策旨在进一步降低居民购房成本，支持刚性和改善性住房需求。我们认为目前稳地产信号明确，预计未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：65城报送2024年保障房计划，多地出台购房补贴措施 中央层面：住建部：4月11日，住房城乡建设部在浙江省杭州市召开的保障性住房建设工作现场会透露，2024年以来，各地正在加快推进配售型保障性住房建设，据住房城乡建设部相关负责人介绍，截至目前，全国已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目。 地方层面：北京：使用住房公积金贷款购买装配式建筑、二星级以上绿色建筑或超低能耗建筑的缴存职工，其贷款额度最高可上浮40万元。广州：4月8日，根据新规定，一人申请贷款的最高额度提升至70万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度则提升至120万元。山东省：4月10日，据媒体报道，中国人民银行山东省分行透露，山东青岛、烟台和济宁三地自4月1日起阶段性取消新发放个人首套房商业性住房贷款利率下限。 市场端：新房、二手房成交环比增长，土地成交面积同比下降 销售端：2024年第15周，全国64城商品住宅成交面积227万平米，同比下降41%，环比增加31%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达3261万平米，累计同比下降44%。全国17城二手房成交面积为219万平米，同比增速-5%，前值-37%；年初至今累计成交面积2106万平米，同比增速-20%，前值-21%。 投资端：2024年第15周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1808万平方米，成交土地规划建筑面积877万平方米，同比下降57%，成交溢价率为6.8%。 合肥：地块竞买人须达到“五没有”条件，即：没有项目“烂尾”、没有“保交楼”任务、没有重大工程质量问题造成严重负面影响、没有项目发生一般及以上安全生产责任事故、没有所属物业公司被投诉较多造成严重负面影响。 融资端：国内信用债发行规模同环比增加 信用债发行150亿元，同比增加83%，环比增加172%，平均加权利率3.01%，环比增加2BP。信用债累计发行规模1528.3亿元，同比持平。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、65城报送2024年保障房计划，多地出台购房补贴措施 中央层面：（1）浙商银行：4月10日，据观点网报道，浙商银行已落地第一批次“白名单”项目30个。这些项目被认定为可给予融资支持，截至目前，该行新发放融资额超过30亿元，新批复授信额度超过100亿元。（2）住建部：4月11日，住房城乡建设部在浙江省杭州市召开的保障性住房建设工作现场会透露，2024年以来，各地正在加快推进配售型保障性住房建设，许多城市在明确保障对象标准、以需定建、用地保障、资金监管等工作机制上形成了一些好的经验做法。据住房城乡建设部相关负责人介绍，截至目前，全国已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目。 地方层面：（1）北京：4月8日，北京住房公积金管理中心发布了《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法（征求意见稿）》。该草案提出，使用住房公积金贷款购买装配式建筑、二星级以上绿色建筑或超低能耗建筑的缴存职工，其贷款额度最高可上浮40万元。（2）苏州：4月8日，苏州市住房公积金管理中心推出灵活就业人员“乐居苏城”存贷产品，属全国第二、江苏省内首个产品，开启了产品化缴纳住房公积金的新模式。灵活就业人员缴存公积金可享受“灵活缴存、随时支取”的便利，实现“零存零取”的同时，还能享受住房公积金的各项政策补贴。 （3）沈阳：4月8日，沈阳市政府新闻办公室宣布，从2024年4月1日至9月30日，职工在沈阳市行政区域贷款购买自住住房时，本人及其配偶可以申请提取住房公积金支付购房首付款。该政策的提取时限为2024年11月30日前。（4）广州：4月8日，广州住房公积金管理中心发布通知，调整了个人住房公积金贷款的最高额度。根据新规定，一人申请贷款的最高额度提升至70万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度则提升至120万元。（5）湖北省：4月8日，湖北省于武汉召开城市房地产融资协调机制工作新闻发布会。14个市州已成功向商业银行推送首批共85个房地产“白名单”项目，这些项目总融资需求达226.74亿元。 这85个“白名单”项目已全部通过审核，审批落地率高达100%。目前，已完成信贷授信审批的金额为226.14亿元，审批率高达99.74%。其中，64个项目已成功获得新发放贷款，贷款总额达119.98亿元。（6）深圳：4月8日，深圳住建局在全市高质量发展工作推进会议中提出，将系统构建政府主导的城中村改造“1+N”政策体系，以推动城中村改造上新台阶。据悉，2024年深圳有22个城中村改造项目被点名重点推进，涉及城市更新和改造试点项目。（7）张家港：在2023年1月1日—2023年12月31日出售自有住房后，并在2023年12月1日—2024年3月31日、4月1日—6月30日、7月1日—12月31日期间购置新建商品住房的购房家庭，分别给予新房契税缴纳份额100%、80%、50%的购房补贴。（8）武汉：4月10日，湖北省武汉市江夏区发布《江夏区关于推动高层次人才和创新创业人才团队聚集的若干措施》，简称“汤逊湖人才十条”，旨在满足江夏区“3311”产业需求。该措施预计至2026年，将吸引和培育多名顶尖及领军人才，以及引进50个产业高端创新创业人才团队。 （9）荆州：4月10日，荆州市住房公积金中心发布“新十条”，旨在推动就地城镇化并支持房地产市场健康发展。新政策包括放宽公积金缴存限制、提取条件，优化服务网点，并设立专门柜台，方便市民办理业务。其中，对灵活就业人员缴存基数下限调整、支持提取公积金支付购房首付、放宽“商转公”条件、实施“认房不认贷”政策等，均为重要举措。（10）山东省：4月10日，据媒体报道，中国人民银行山东省分行透露，山东青岛、烟台和济宁三地自4月1日起阶段性取消新发放个人首套房商业性住房贷款利率下限。（11）江西省：4月10日，江西省南昌市、赣州市、九江市和新余市宣布，从2024年4月1日起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。这一政策旨在进一步降低居民购房成本，支持刚性和改善性住房需求。 （12）泰安：4月11日，山东省泰安市住房和城乡建设局宣布，购房者将获得房屋所在区政府或功能区管委会提供的5万元购房补贴。此外，开发企业也被鼓励提供与政府相同标准的购房优惠。个人购买新建商品住房还可享受额外的奖励，由相应的县（市、区）政府或功能区管委会按购房款的0.7%发放。（13）甘肃省：省内已有兰州、平凉、白银三地市先后取消首套房贷利率下限。其中，兰州、平凉自2023年10月起取消首套房贷利率下限，白银自2024年4月1日起取消首套房贷利率下限。值得一提的是，兰州也是全国70个大中城市中最先取消首套房贷利率下限的城市之一。（14）澳门：4月12日，澳门特别行政区行政会举行新闻发布会表示，已完成讨论调整澳门不动产需求管理措施的政策方案及其中有关税务措施的法案，内容包括取消特别印花税、额外印花税及取得印花税。（15）南京：4月12日，南京江宁区发布楼市新政，政策规定，2024年4月1日至12月31日期间，本科学历购房人员可享受购房款0.5%的补助及10万元购房补助，研究生及以上学历人员可享受购房款1%的补助及20万元购房补助。此外，非南京户籍且为“四上企业”员工的研究生在满足条件情况下，还可获得购车抵用券、消费抵用券等额外奖励。 表1：65城报送2024年保障房计划，多地出台购房补贴措施 2、销售端：新房、二手房成交同比下降，环比增长 2.1、64大中城市新房成交同比下降，环比增长 根据房管局数据，2024年第15周，全国64城商品住宅成交面积227万平米，同比下降41%，环比增加31%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达3261万平米，累计同比下降44%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增长 图3：2024年第15周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2024年第15周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长 图5：2024年第15周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长 图6：2024年第15周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长 根据房管局数据，2024年第15周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-44%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-33%、-48%、-32%，年初至今累计增速-39%、-49%、-37%。 图7：2024年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比下降，环比增长 2024年第15周，全国17城二手房成交面积为219万平米，同比增速-5%，前值-37%；年初至今累计成交面积2106万平米，同比增速-20%，前值-21%。 图8：17城二手房成交同比下降 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：成交溢价率环比下降，合肥土拍实施“五没有” 条件 2024年第15周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1808万平方米，成交土地规划建筑面积877万平方米，同比下降57%，成交溢价率为6.8%。一线城市成交土地规划建筑面积4万平方米，同比下降98%；二线城市成交土地规划建筑面积193万平方米，同比下降55%；三线城市成交土地规划建筑面积681万平方米，同比下降54%。成都：4月9日，成都中心城区公开拍卖出让4宗宅地，分别位于高新大源板块和青白江区凤凰湖各两宗，依然采用“竞地价”拍卖规则。合计出让面积约8.65万㎡，总规划建筑面积约20.66万㎡，总起价约11.95亿。最终大源两宗地块由新绿色置业高溢价竞得，青白江两宗地块由青白江国投、经开分食，揽金总计约13.9亿；嘉兴：4月10日，嘉兴海宁市成功出让两宗涉宅地，总出让面积约8.14万㎡，总规划建面约18万㎡，总起价2.684亿元。最终两宗地块分别底价、溢价3.34%成交；苏州：4月11日，苏州常熟市两宗相邻宅地成功出让，总出让面积约9.65万㎡，总规划建面约10.13万㎡，容积率仅1.05，总起价11.14亿元。最终两宗地块均底价成交；合肥：4月11日，合肥计划出让4宗地块，分别位于滨湖区科学城2宗、新站高新区2宗，土地面积共计240.2亩，起始总价约27.56亿元，竞买人须达到“五没有”条件，即：没有项目“烂尾”、没有“保交楼”任务、没有重大工程质量问题造成严重负面影响、没有项目发生一般及以上安全生产责任事故、没有所属物业公司被投诉较多造成严重负面影响；杭州：4月12日，杭州规划和自然资源发布《杭州市国有建设用地使用权挂牌出让公告《杭规划资源告[2024]R005号》，这是杭州市区2024年第五批次集中挂牌，共推出4宗涉宅地，将于5月14日出让。本次土拍依旧，均延续以往“自由竞价，价高者得”出让方式，这4宗地块新房均不限价。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行规模同环比增加 2024年