房地产行业周报：北京取消离婚限购政策，新房、二手房成交环比增长

核心观点：北京取消离婚限购政策，新房、二手房成交环比增长 我们跟踪的64城新房、17城二手房成交面积同比下降，环比增长。土地成交面积同比下降，成交溢价率环比增长，多地土拍热门地块高溢价率成交，央国企补货意愿强。本周自然资源局公布70大中型城市1-2月住宅用地成交量，同比微增1.4%，但城市分化明显，一线、二线、三线城市的住宅用地成交分别同比+39.5%、+42.0%、-36.4%。地方端北京放松限购政策，取消“离异3年内不得京内购房”政策，有助于当地刚性购房需求释放。各中小城市纷纷出台限贷放松措施。我们认为目前稳地产信号明确，预计未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：一二线城市宅地成交同比增长，深圳解除“7090”户型政策 中央层面：住建部：3月27日，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹带队赴海南，就城市更新、城乡建设绿色低碳发展等进行调研，此次调研中，倪虹特别指出城中村改造是重大的民生工程，旨在通过消除安全隐患、改善居住环境，推动城市高质量发展。 地方层面：湖北省：全省17个市州全面建立城市房地产融资协调机制。该机制至今已收到403个申报项目，预计总融资需求高达1349亿元。其中，已有42个项目成功获得新增银行融资，总额达66.49亿元。深圳：深圳市规划和自然资源局宣布废止《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知的通知》，此举意味着被称为“7090政策”的户型比例要求在深圳正式退出。北京：北京市住建委宣布废止“夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。”市场端：新房、二手房成交环比增长，多地土拍高溢价成交 销售端：2024年第13周，全国64城商品住宅成交面积420万平米，同比下降38%，环比增加45%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达2826万平米，累计同比下降44%。全国17城二手房成交面积为195万平米，同比增速-23%，前值-26%；年初至今累计成交面积1770万平米，同比增速-20%，前值-20%。 投资端：全国100大中城市推出土地规划建筑面积2008万平方米，成交土地规划建筑面积1486万平方米，同比下降42%，成交溢价率为6.5%；北京：昌平地块起由石家庄创世纪以溢价率15%幸运摇中。宁波：鄞州区地块由浙江交控以溢价率25.43%竞得。苏州：工业园区双湖板块02号地块由绿城以溢价18.2%摘得。 融资端：国内信用债累计发行同比增长 信用债发行179.1亿元，同比增加58%，环比增加5%，平均加权利率3.14%，环比增加8BPs。信用债累计发行规模1323.2亿元，同比增加1%。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、一二线城市宅地成交同比增长，深圳解除“7090”户型政 策 中央层面：（1）自然资源局：在70个大中型城市中，1-2月住宅用地的完成交易量达到2023公顷，这一数字比2023年同期微增1.4%。细分来看，一线城市的住宅用地同比增长39.5%，二线城市增幅更是达到了42.0%，而三线城市的住宅用地交易量则减少了36.4%。（2）住建部：3月27日，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹带队赴海南，就城市更新、城乡建设绿色低碳发展等进行调研，此次调研中，倪虹特别指出城中村改造是重大的民生工程，旨在通过消除安全隐患、改善居住环境，推动城市高质量发展。 地方层面：（1）西双版纳：3月25日，云南西双版纳州住房公积金管理中心发布通知，调整优化住房公积金贷款政策。据悉，调整提高住房公积金贷款金额不高于借款人（及配偶）住房公积金缴存余额合计的倍数，调整后住房公积金贷款金额不高于借款人（及配偶）住房公积金缴存余额合计的20倍。（2）湖北省：3月25日，据国家金融监督管理总局湖北监管局透露，湖北省已在全省17个市州全面建立城市房地产融资协调机制。该机制至今已收到403个申报项目，预计总融资需求高达1349亿元。其中，已有42个项目成功获得新增银行融资，总额达66.49亿元。（3）山西：3月25日，山西省农发行分行在3月份审批通过全省首批城中村改造专项借款，规模达306亿元。此举旨在全力支持太原市28个城中村改造项目的建设。（4）锦州：购买首套或二套新建商品住房的个人可以获得70%的契税补贴；而购买二手普通商品住房的个人则能享受50%的契税补贴；此外，购买首套非住宅商品房的个人也将得到20%的契税补贴。（5）深圳：3月26日，深圳市规划和自然资源局宣布废止《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知的通知》，此举意味着被称为“7090政策”的户型比例要求在深圳正式退出。该政策要求，住宅项目中90平方米以下住房面积占比需达70%以上，旨在调整房地产市场供应结构。（6）哈尔滨：据“哈尔滨住房公积金管理中心”官方微信公众号消息，该市已批准提升公积金个人贷款上限，其中单职工的贷款最高额度将从60万元增至80万元，而双职工家庭的最高贷款额度则从80万元提高至100万元。（7）北京：为落实“房住不炒”定位，完善房地产市场调控长效机制，3月27日，北京市住建委宣布废止两年前发布的一则文件。该文件发布于2021年8月，文中称“夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。”（8）郑州：3月27日，郑州市房地产融资协调机制工作推进会在郑州召开。市长何雄出席并发表讲话，他强调需进一步优化房地产政策，加快推动城市房地产融资协调机制落地见效。此举旨在为房地产项目开发建设提供精准融资支持，促进房地产市场平稳健康发展。（9）广州：3月29日，《广州市城中村改造条例》获得广东省人大常委会批准，标志着全国首个专门针对城中村改造的地方性法规条例正式生效。其中，《条例》规定，拆除新建类城中村改造项目启动之前，需得到改造项目所在村的农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上十八周岁以上村民同意。过半数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议，应当组织召开听证会。（10）福州：根据新政策，多子女家庭在购买住房时，公积金贷款额度将有所提高。具体而言，二孩家庭在贷款额度测算时将额外增加20万元，最高可达双职工100万元、单职工70万元；三孩家庭则额外增加40万元，最高可达双职工120万元、单职工90万元。（11）青岛：3月29日，青岛住房公积金管理中心发布《关于调整我市住房公积金贷款政策的通知》，对购买家庭第二套住房公积金贷款最高额度进行了调整。在青岛市行政区域内购买家庭第二套自住住房的，若借款申请人及配偶均符合申贷条件，公积金贷款最高额度调整为80万元；若借款申请人仅本人符合申贷条件，公积金贷款最高额度调整为50万元。 表1：一二线城市宅地成交同比增长，深圳解除“7090”户型政策 2、销售端：新房、二手房成交同比下降，环比增长 2.1、64大中城市新房成交环比增长 根据房管局数据，2024年第13周，全国64城商品住宅成交面积420万平米，同比下降38%，环比增加45%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达2826万平米，累计同比下降44%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增长 图3：2024年第13周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2024年第13周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长 图5：2024年第13周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长 图6：2024年第13周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长 根据房管局数据，2024年第13周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-44%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-34%、-36%、-43%，年初至今累计增速-40%、-48%、-40%。 图7：2024年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比下降 2024年第13周，全国17城二手房成交面积为195万平米，同比增速-23%，前值-26%；年初至今累计成交面积1770万平米，同比增速-20%，前值-20%。 图8：17城二手房成交同比下降 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：成交溢价率环比增长，多地土拍高溢价成交 2024年第13周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2008万平方米，成交土地规划建筑面积1486万平方米，同比下降42%，成交溢价率为6.5%。一线城市成交土地规划建筑面积148万平方米，同比下降31%；二线城市成交土地规划建筑面积333万平方米，同比下降54%；三线城市成交土地规划建筑面积1005万平方米，同比下降38%。北京：3月26日，北京市政务服务中心现场迎来了昌平、怀柔2宗地块的竟拍。其中昌平地块起始价26.9亿元，销售指导价6.4万元/㎡，浮动8％，地块共吸引了包含保利、中海等18家竞买人参与，最终由石家庄创世纪以溢价率15%幸运摇中；青岛：3月26日，青岛挂牌出让4宗涉宅地，分别位于黄岛区、城阳区、市南区、李沧区各一宗。总用地面积15.2万㎡，总规划建面约26.3万㎡，总起价17.3亿，最终4宗宅地均以底价成交。原定于同日出让的市北区盐滩地块因故中止出让； 宁波：3月26日，宁波鄞州区一地块经过67轮竞价，由浙江交控以总价16.53亿元竞得，成交楼面价25948元/㎡，溢价率25.43%；苏州：3月27日，苏州工业园区双湖板块02号地块开启限时竞价，地块楼面起价55000元/㎡，未开拍已创下苏州地价新高。地块出让面积46465.37㎡，容积率为1.02，建筑面积47394.68㎡，起始价26.1亿元。最终经过51轮竞价，由绿城以30.82亿元竞得，成交楼面价65022元/㎡，溢价18.22%；厦门：3月27日，厦门2024年首场土拍打响，此次土拍出让2幅地块，总建筑面积11.69万㎡，总起拍价36.8亿。本次土拍不设拍卖底价，取消了地价上限，同时取消销售限制均价，仅保留车位限价和装修限定。最终海沧区地块由建发底价摘得，思明区地块由国贸以溢价率40.79%摘得；杭州：3月29日，杭州迎来2024年春节后的第二场集中土拍，共5宗地块，总起价92.3亿元。5宗地块分别位于桃源板块、西兴板块、蜀山板块、萧山桥南、余杭闲林，其中桃源、西兴两宗地块限房价，其余三宗不限房价。最终，5宗宅地1宗溢价、2宗底价、2宗流拍，揽金约60.7亿元。其中溢价地块由滨江集团以23.63%溢价率摘得，建发、萧山安居底价竞得两外两宗地块；武汉：3月29日，武汉迎来两宗宅地的出让，分别为P（2024）005号、0073号地块，涉及江夏纸坊、武昌武珞，总出让面积10.02万㎡，总建筑面积约25.44万㎡，总起价18.22亿。其中武昌区地块由厦门建发以溢价率31.89%竞得；宁波：3月29日，宁波市区集中出让3宗涉宅地，总面积155.7亩，总建筑面积18.9万㎡，总起价为21.2亿元。最终三地块均底价成交；天津：3月29日，天津公共资源交易中心出让6宗涉宅地块，分别位于红桥西站、东丽跃进路、静海城区、武清杨村、大港港东新城、塘沽湾。最终4宗底价、1宗延期、1宗终止。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债累计发行同比增长 2024年第13周，信用债发行179.1亿元，同比增加58%，环比增加5%，平均加权利率3.14%，环比增加8BPs。信用债累计发行规模1323.2亿元，同比增加1%。 图13：信用债单周发行规模环比增长 图14：信用债累计发行规模同比增长 5、一