九龙仓置业二O二三年年报

二○二三年年报 设计、印刷及制作：智盛财经媒体有限公司www.gennexfm.com 目录 2公司资料 3股东资料 5企业概览 7主席报告书 10财务撮要 13业务评议 14 28 海港城 34 中环组合 新加坡资产 时代广场 22 36奖项及殊荣 39企业可持续发展 46财务评议 52企业管治报告 73董事会报告 93独立核数师报告 96综合损益表 97综合全面收益表 98综合财务状况表 99综合权益变动表 100综合现金流量表 102财务报表附注 141重要会计政策 160主要附属公司 162主要物业撮要表 164五年财务摘要 公司资料 董事会 吴天海先生（主席兼常务董事）徐耀祥先生（副主席兼执行董事）凌缘庭女士（执行董事） 李伟中先生 独立非执行董事 欧肇基先生OBE周德熙先生GBS蒋丽苑女士JP 梁君彦议员GBM,GBS,JP 廖渌波先生韦理信先生余灼强博士 杨永强教授GBS,OBE,JP 公司秘书 许仲瑛先生FCCA,CPA,FCG,HKFCG 核数师 毕马威会计师事务所（执业会计师及于《会计及财务汇报局条例》下的注册公众利益实体核数师） 主要往来银行 香港上海汇丰银行有限公司 股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare,HutchinsDrive,POBox2681GrandCayman,KY1-1111 CaymanIslands 香港股份过户登记分处 卓佳证券登记有限公司香港夏悫道16号 远东金融中心17楼 注册办事处 CricketSquare,HutchinsDrive,POBox2681GrandCayman,KY1-1111 CaymanIslands 香港主要营业地点 香港九龙广东道 海港城海洋中心16楼电话：(852)21183118 传真：(852)21183208 网址：www.wharfreic.com 股东资料 上市 普通股 香港联合交易所有限公司股份代号：1997 于二○二三年十二月三十一日 已发行股份数目3,036,227,327 财务日程表 二○二三年第二次中期股息每股港币0.61元 二○二三年第二次中期股息记录日期及时间二○二四年四月八日下午六时正 二○二三年第二次中期股息派付日期二○二四年四月二十三日 暂停办理股份过户登记手续二○二四年五月二至七日 （确定股东出席二○二四年股东周年大会（首尾两天包括在内）及于会上投票之权利） 二○二四年股东周年大会二○二四年五月七日 （假座香港九龙广东道3号上午十一时十五分 马哥孛罗香港酒店地下百年厅举行） 查询 股东查询：sh@wharfreic.com投资者查询：ir@wharfreic.com传媒查询：pr@wharfreic.com 企业概览 九龙仓置业地产投资有限公司（股份代号：1997）于二○一七年上市并成为香港联合交易所的恒生指数成份股。 九龙仓置业地产投资有限公司是香港最大的房地产公司之一，在营运及投资地标性物业方面往绩彪炳。集团持有以海港城和时代广场为首的六项香港优质资产组合，及两项位于新加坡的优质商业项目。 集团的旗舰项目，位于尖沙咀的海港城及铜锣湾的时代广场，均拥有罕有的九百九十九年地契，且规模庞大，坐落于香港最受欢迎的购物地点及最繁忙的商业区，吸引本地购物顾客及游客，人流如鲫。两项旗舰物业一直与受欢迎的国际知名奢华品牌维持稳固的合作关系，亦是长久以来高端及流行消费的目的地。 海港城还拥有十座甲级写字楼、三间国际级酒店、二百五十六间服务式住宅单位、十三万八千呎的会所及提供全方位服务的国际邮轮码头。 集团致力履行良好企业公民的责任，一直不遗余力推动一系列“社、企共勉”项目，帮助社会上不同阶层和有不同需要的人士。除了“学校起动”计划外，“九龙仓全港中学生绘画比赛”、“九龙仓艺术奖学金计划”及“建筑设计实习计划”亦备受各界关注及认同。 集团致力在关键的环境、社会及企业管治范畴实现优于法律合规的良好常规，同时实现可持续的业务表现。集团制定了二 ○三○年减少环境足迹的长期目标，包括减少温室气体排放、电力强度和用水量，以及将废物从垃圾堆填区转移。 二○二三年，九龙仓集团荣膺香港公益金最高筹款机构第三名。集团继续获纳入为“恒生可持续发展企业指数”的成份股兼获AA+评级，并获香港品质保证局颁发社会责任进阶指数、“商界展关怀”标志及“社会资本及可持续发展超卓大奖”。 主席报告书 二○二三年是好坏参半的一年，香港摆脱了疫情，但面临经济阻力。虽然边境限制解除、但只带来逐步和局部的复常。消费模式和信心的明显变化、汇率的不利变动、地缘政治和经济的不确定性、有限的航班运力及普遍的劳动力短缺都阻碍了复苏。 二○二三年的访港旅客和零售销售分别仅及二○一八年的52%和84%。受港币强势影响，旅客人数在八月份到达旺季高峰后便失去了动力。零售销售亦在第二季到达顶峰，但随后数月热度下降。酒店业务呈局部反弹，惟由于需求转向，缓解只是昙花一现。写字楼面临租户需求下降而供应膨胀的局面。 全球经济不稳，旅行和消费习惯不断演变，为全面复苏带来巨大挑战。 业务表现 集团趁复苏之际把握时机，斥资举办宣传活动，成功吸引人流到访集团旗下商场，海港城周末日均人流量高达二十八万人次。 闻名遐迩的广东道临街店面迎来DeBeers、Fendi和VanCleef&Arpels等奢侈品牌新店，令这个世界级临街店面组合增至十六个顶级知名品牌，当中部分商户的销售额实现双位数增长，超越二○一八年高峰。 集团旗下酒店经历三年亏损后迎来转机。出租率逐渐恢复，而会议宴会的订单亦见回升。太子酒店在八月份以崭新面貌全面重开，尼依格罗品牌旗下的香港美利酒店蝉联福布斯旅游指南的“五星推荐酒店”。 虽然写字楼市场空置率仍然高企，但集团的组合展现出韧性，选择海港城优越的地理位置作营商据点的保险公司租户有所增加。 主席报告书 财务业绩 集团收入增加7%至港币一百三十三亿元（二○二二年：港币一百二十五亿元），其中香港投资物业收入增加2%至港币一百零六亿元（二○二二年：港币一百零四亿元）。集团营业盈利增加13%至港币一百亿元（二○二二年：港币八十八亿元）。 在高息环境下，借贷总成本增加90%至港币二十三亿元（二○二二年：港币十二亿元）。集团采取了缓解措施，将净债务降至上市以来最低水平，并将部分债务从浮动利率转为固定利率，从而减轻了高息的影响。集团基础净盈利减少3%至港币六十亿元（二○二二年：港币六十二亿元）。 投资物业的整体估值已趋于稳定，尤其在下半年。未变现的投资物业重估亏损大幅收窄至港币十二亿元（二○二二年：港币一百四十九亿元）。使股东应占集团盈利为港币四十八亿元（二○二二年：亏损港币八十九亿元）。 集团的财务状况依然强健，资产负债率为18.6%，利息保障倍数为4.4倍。截至二○二三年十二月三十一日，总资产为港币二千四百五十三亿元，帐面资产净值为港币一千九百一十四亿元（或每股港币63.05元）。负债净额减少港币八十八亿元至港币三百六十三亿元，平均利息成本为5.4%。穆迪维持对集团A2发行人的评级，展望稳定。 集团已宣派每股港币0.61元的第二次中期股息（二○二二年：每股港币0.61元），以代替末期股息。全年每股合共派息港币1.28元（二○二二年：每股港币1.31元）。本公司自二○一七年上市以来一直秉承一贯的派息政策，将香港投资物业和酒店基础净盈利的65%分派予股东。 社、企共勉 集团秉承长久以来的“创建明天”理念，致力通过可持续发展对社会产生长远的积极影响及减轻对环境的影响。集团制定了二○三○年目标，减少温室气体排放、用电强度和用水量，并将废弃物从垃圾堆填区转移。在二○二三年，时代广场获得能源与环境设计先锋评级（LEED）“v4.1现有建筑：营运及保养”铂金级认证，苏州尼依格罗酒店获得EarthCheck银徽认证。 集团透过三大“社、企共勉”项目为青年发展提供支持，包括“学校起动”计划、“九龙仓全港中学生绘画比赛”和“建筑设计实习计划”。旗舰项目“学校起动”计划为学生提供关怀和机会，增强他们未来学习或就业的能力。现时计划为来自八十二所弱势学校的九万三千多名学生提供支援。特别感谢各合作伙伴持续支持，“职场体验计划二○二三”为超过一百四十名中学生提供了暑期实习机会，为本地劳动市场培养新人才。 除了青少年发展外，九龙仓集团亦积极支持社会上其他有需要的人士。九龙仓集团致力回馈社会，获香港公益金颁发二○二二╱二○二三年度最高筹款机构第三名，良好企业公民精神获充分肯定。 集团是“恒生可持续发展企业指数”成分股并获AA+评级，在同业中排名前10%，足证集团在可持续发展的努力得到认可。此外，集团亦获“五年+商界展关怀”标志和社会责任进阶标志。 展望 虽然二○二四年或会出现一些正面兆头，例如息口有望下调、个人游计划扩展至更多内地城市、跨境客运量进一步恢复等，但全球经济放缓、地缘政治局势紧张和美国总统大选等不确定因素均可能引发波动。此外，不断演变的消费行为和日益加剧的区域竞争正妨碍零售业和酒店业的复苏，而写字楼则面临需求疲弱和转向优质产品的趋势。 集团将配合政府的推广活动，加强租户商品和宣传活动，在竞争中刺激旅客和本地市民消费意欲。各界齐心协力，香港定能渡过难关。 致谢 我谨代表全体股东和董事会同寅，衷心感谢所有客户和业务伙伴一如既往给予信任与支持，并衷心感谢全体员工在充满挑战的市场环境中全情投入作出贡献。 吴天海 主席兼常务董事 香港，二○二四年三月七日 财务撮要 二○二三年二○二二年 港币百万元港币百万元变动 业绩集团收入 13,306 12,459 +7% 集团营业盈利 9,993 8,841 +13% 集团基础净盈利（附注a） 6,011 6,175 -3% 股东应占集团盈利╱（亏损） 4,766 (8,856) +154% 核心收入（附注b） 12,020 11,198 +7% 核心营业盈利（附注b） 9,228 8,299 +11% 核心基础净盈利（附注b） 5,924 6,100 -3% 全年股息（附注c） 3,886 3,977 -2% 每股盈利╱（亏损） 港币1.98元港币1.57元港币0.67元港币0.61元港币1.28元 基础净盈利 港币2.03元 -2% 股东应占 （港币2.92元） +154% 每股股息首次中期股息 港币0.70元 -4% 第二次中期股息 港币0.61元 +0% 全年总数 港币1.31元 -2% 财务状况资产总额 245,322 255,249 -4% 营业资产总额（附注d） 243,416 253,004 -4% 核心资产总额（附注b） 228,366 229,959 -1% 投资物业总额 227,586 228,559 -0% 负债净额 36,301 45,149 -20% 股东权益 191,412 190,364 +1% 总权益 195,607 194,881 +0% 已发行之股数（百万股） 3,036 3,036 +0% 每股资产净值 港币63.05元 港币62.70元 +1% 负债净额与总权益比率 18.6% 23.2% -5%pt 附注： (a)基础净盈利主要不包括投资物业重估亏损净额及若干金融工具按市价入账的变动。 (b)核心项目包括香港投资物业及酒店。 (c)相约于核心基础净盈利的65%。 (d)营业资产不包括未分配公司资产，主要包括递延税项资产、衍生金融工具资产及银行存款及现金。 核心收入 （港币百万元） 核心营业盈利 （港币百万元） 核心基础净盈利 （港币百万元） 12,020 9,228 5,924 1920212223 1920212223 1920212223 每股基础净盈利 （港币元） 每股核心基础净盈利 （港币元） 每股股息 （港币元） 1.28 1.981.95 1920212223 1920212223 1920212223 负债净额