九龙仓置业二O二三年中期报告书

二○二三年中期报告书 www.wharfreic.com 复苏远未及新冠疫情前 摘要 •访港旅客人数和本港零售销售额仍远低于疫情前水平 •租金收入有所改善，但因按年摊销会计而变得不明显 •酒店复苏较为明显，但仍欠增长动力 •负债净额减到四年来最低，将尽量减轻借贷成本增加两倍的影响 •投资物业估值之前尚未见底 集团业绩 截至二○二三年六月三十日止期间的未经审核集团基础净盈利减少9%至港币三十亿五千九百万元（二○二二年：港币三十三亿七千三百万元），相当于每股港币1.01元（二○二二年：每股港币1.11元）。 若计入投资物业重估亏损净额港币十一亿三千三百万元（二○二二年：港币五十亿三千九百万元），股东应占集团盈利为港币十八亿零五百万元（二○二二年：亏损港币十四亿六千八百万元）。每股基本盈利为港币0.59元（二○二二年：每股亏损港币0.48元）。 中期股息 第一次中期股息每股港币0.67元（二○二二年：港币0.70元）将于二○二三年九月十二日派付予在二○二三年八月二十八日下午六时正名列股东登记册内的股东。派息总额为港币二十亿三千四百万元（二○二二年：港币二十一亿二千五百万元），占香港投资物业及酒店基础净盈利的65%。 1九龙仓置业地产投资有限公司二○二三年中期报告书 业务评议 自一月边境重开以来，营商环境已有改善，但由于本地货币走强，以及包括航班运力和有效旅行证件在内的旅行物流恢复非常缓慢，再加上全球地缘政治和经济不明朗的影响，疫情后的复苏受到阻碍。本港零售销售额增长由第一季的24%放缓至第二季的18%。整体而言，二○二三年上半年访港旅客人数和本港零售销售额分别仅恢复至二○一九年新冠爆发前的37%及85%。 到目前为止市场复苏温和，但集团的优质投资物业对眼光独到的租户和消费者来说依然有吸引力。商场租金已趋于稳定，但由于根据在各个期间会计准则摊销在疫情期间所给予的租金优惠，按年租金回升幅度因而变得不明显。写字楼市场供应过剩继续对租金和出租率构成压力，预计该情况将持续，直至营商气氛出现重大转变。受充满挑战的宏观环境影响，投资物业估值持续下滑。 相比之下，酒店的盈利恢复虽较为明显，却同样在第二季度欠增长动力，陷入停滞。 由于成本压力不断上升，疫情后的复苏变得更加复杂。成本上涨，尤其是人力和能源成本，正在挤压利润空间。 海港城 整体收入（包括酒店）增加8%，营业盈利增加12%。 商场 商场收入增加9%，营业盈利增加16%。海港城地理位置优越，精心策划的租户组合形成群聚效应，而且市场推广效果显着，表现格外出众。 海港城在疫情期间趁机会策略性地完善整体租户组合，引入新推出和独家品牌，同时平衡产品服务的供应，以满足本地人及旅客的需求。海港城提升了商场的竞争力，成功把握市场反弹的机会，出租率在二○二三年六月杪得以回升至96%。 为了充分把握疫情后复苏势头，海港城迅速将市场推广力度转向具话题性及吸引力的活动，以尽量吸纳本地市民和海外旅客。虽然租户销售的复苏程度不一，但部分主要租户的销售情况已比疫情前好。 九龙仓置业地产投资有限公司二○二三年中期报告书2 写字楼 边境重开后，投资及保险公司对海港城的兴趣增加。然而由于全球经济不明朗和供过于求的情况持续，写字楼租金持续疲软。收入和营业盈利皆下跌8%。二○二三年六月杪的出租率为88%。当务之急是要尽量吸纳新租户承租及留住现有租户以保障出租率。 酒店 坐落于广东道的数间酒店的房价于上半年有所上升，入住率则局部复苏。太子酒店已重新开业，但由于人手不足，尚未全面恢复运作。惟踏入第二季度后，整体市场需求动力减弱，呈现放缓态势。 马哥孛罗香港酒店在二○二三年再度获得福布斯旅游指南的表彰，连续第四年膺“推荐酒店”殊荣，充分证明酒店坚持卓越待客之道的承诺。 时代广场 整体收入减少2%，营业盈利则增加1%。 商场 商场收入增加6%，营业盈利增加12%。 时代广场是位于铜锣湾的大型直立式商场，更是举办文化、艺术和快闪活动的热门平台，二○二三年六月杪的出租率为94%。 时代广场持续完善奢侈品和具发展潜力的品牌组合，以扩阔顾客群并巩固竞争力。此外还有丰富的餐饮选择，以及共享烘焙空间、综合虚拟实境(VR)游戏体验区和铜锣湾最受欢迎的多厅戏院等，为顾客提供多元化消闲体验。 写字楼 虽然商业活动恢复且租赁兴趣增加，但在营商前景不稳定的情况下，租户普遍对成本保持谨慎。由于企业对办公室的要求出现变化以配合灵活的工作安排，整体市场正面对结构性阻力，租赁需求主要由较小型单位带动。二○二三年六月杪的出租率为87%。收入减少14%，营业盈利减少16%。 3九龙仓置业地产投资有限公司二○二三年中期报告书 中环组合 由于位处黄金地段而且交通便捷，截至二○二三年六月杪，卡佛大厦的写字楼出租率稳企于96%，而会德丰大厦的写字楼出租率则提升至81%。两项物业的零售部分皆全部租出，惟收入和营业盈利分别下跌12%及14%，原因是会德丰大厦一主要租户迁出后腾空的面积只有一部分租出。 旅游重启后，尼依格罗品牌旗下的香港美利酒店迎来了更多活动和企业需求。酒店的卓越服务持续广受全球旅客好评，令它在二○二三年再度在福布斯旅游指南星级奖项中荣膺“五星级酒店评级奖”，这是全球颁予豪华酒店最高荣誉奖项之一。 荷里活广场 荷里活广场位于人口稠密的住宅区，且周边地区日益商业化。加上港铁屯马线建成后，钻石山站成为观塘线的主要换乘站，为九龙和新界的东西部地区提供便捷的交通，为荷里活广场再添优势。 荷里活广场持续引进新租户及开展市场推广活动吸引消费者。二○二三年六月杪的出租率为 96%。收入增加5%，营业盈利增加8%。 新加坡资产 新加坡自二○二二年以来一直迅速增长。会德丰广场和拥有永久业权的ScottsSquare商场坐落于着名的乌节路购物带，位置优越，人流熙攘，出租率高。两项物业的商场在二○二三年六月杪的出租率分别为99%及98%，会德丰广场的写字楼出租率持续高企于100%。 九龙仓置业地产投资有限公司二○二三年中期报告书4 财务评议 (I)二○二三年度中期业绩评议 按会计准则摊销投资物业收入及受较高息环境影响，基础净盈利下跌9%至港币三十亿五千九百万元（二○二二年：港币三十三亿七千三百万元），投资物业盈利下降10%至港币三十亿七千九百万元，而酒店则恢复盈利港币五千五百万元。若计入投资物业重估亏损，则集团录得股东应占盈利港币十八亿零五百万元（二○二二年：亏损港币十四亿六千八百万元）。 收入及营业盈利 集团收入增加4%至港币六十四亿七千三百万元（二○二二年：港币六十二亿一千万元），营业盈利增加11%至港币四十九亿四千万元（二○二二年：港币四十四亿四千六百万元），主要因为边境重开后投资物业及酒店业绩有所改善。 投资物业收入增加2%至港币五十四亿五千五百万元（二○二二年：港币五十三亿六千万元），营业盈利增加6%至港币四十六亿七千七百万元（二○二二年：港币四十四亿二千五百万元）。 酒店收入增加90%至港币六亿九千七百万元（二○二二年：港币三亿六千六百万元），并录得营业盈利港币六千七百万元（二○二二年：亏损港币一亿七千二百万元）。 发展物业收入减少88%至港币二千二百万元（二○二二年：港币一亿八千五百万元），并录得营业亏损港币一千三百万元（二○二二年：港币二千七百万元）。 投资的营业盈利（以股息收入为主）减少10%至港币二亿四千四百万元（二○二二年：港币二亿七千一百万元）。 投资物业之公允价值变动 投资物业资产依据独立估值以港币二千二百七十四亿元列报，产生0.5%的重估亏损港币十一亿一千五百万元。扣除非控股股东权益后，股东应占未变现重估亏损为港币十一亿三千三百万元（二○二二年：港币五十亿三千九百万元）。 其它（亏损）╱收入净额 其它亏损净额为港币二亿八千二百万元（二○二二年：收入港币三亿六千五百万元），主要包括若干金融工具公允价值亏损及由集团上市附属公司海港企业有限公司（“海港企业”）持有的发展物业项目减值港币八千八百万元。 财务支出 财务支出跃升至港币九亿九千万元（二○二二年：港币六亿零九百万元），该支出已计入根据适用会计准则按市价计值的跨货币及利率掉期合约收益港币七千一百万元（二○二二年：亏损港币二亿四千三百万元）。 实际借贷年利率上升至4.7%（二○二二年：1.4%），主要因为香港银行同业拆息上升。 5九龙仓置业地产投资有限公司二○二三年中期报告书 所得税 税项支出减少8%至港币六亿二千七百万元（二○二二年：港币六亿七千九百万元）。 股东应占盈利 股东应占集团盈利为港币十八亿零五百万元（二○二二年：亏损港币十四亿六千八百万元）。按三十亿三千六百万股（二○二二年：三十亿三千六百万股）已发行普通股计算，每股基本盈利为港币0.59元（二○二二年：每股亏损港币0.48元）。 基础净盈利（不包括投资物业重估的影响及若干金融工具按市价计值亏损净额）减少9%至港币三十亿五千九百万元（二○二二年：港币三十三亿七千三百万元）。每股基础盈利为港币1.01元（二○二二年：每股港币1.11元）。 (II)流动资金、财务资源与资本承担 股东权益及总权益 于二○二三年六月三十日，股东权益增加港币二亿元至港币一千九百零六亿元（二○二二年：港币一千九百零四亿元），相当于每股港币62.77元（二○二二年：港币62.70元）。若计入非控股股东权益，总权益则维持于港币一千九百四十九亿元。 资产 总资产达港币二千四百八十六亿元（二○二二年：港币二千五百五十三亿元），当中94%（二 ○二二年：92%）位于香港。总营业资产（不包括银行存款及现金、衍生金融工具资产及递延税项资产）为港币二千四百六十八亿元（二○二二年：港币二千五百三十亿元）。 投资物业 投资物业资产总额为港币二千二百七十四亿元（二○二二年：港币二千二百八十六亿元），占营业资产92%（二○二二年：90%）。海港城（不包括三间酒店）的估值为港币一千五百四十五亿元，时代广场的估值为港币四百七十三亿元。 酒店 酒店物业以成本减累计折旧及减值（如有）列报为港币七十亿元（二○二二年：港币七十一亿元）。该等酒店的估值为港币一百四十亿元。 发展物业 发展物业资产（包括联营公司及合营公司权益，全皆由上市附属公司海港企业持有）为港币二十三亿元（二○二二年：港币二十六亿元）。 九龙仓置业地产投资有限公司二○二三年中期报告书6 其它长期投资 出售合共港币四十七亿元投资以减少借款后，其它长期投资以市值港币八十六亿元（二○二二年：港币一百三十一亿元）列报。此组合为持有具长线资本增值潜力及合理股息回报的蓝筹股，整体表现与大市相符，组合内每项个别投资对集团总资产而言均不属重大项目。上述投资按二○二三年六月三十日市价计值产生港币三亿元的应占盈余净额（二○二二年：亏损港币三十二亿元），并已计入其它全面收益内。连同期内出售所得变现收益，累计盈余港币十二亿八千五百万元（二○二二年：港币一亿六千三百万元）在除列时被转拨至盈余储备。 集团的投资组合按行业及地域分析如下： 二○二三年六月三十日港币百万元 二○二二年十二月三十一日港币百万元 按行业分析： －地产 8,139 9,462 －其它 470 3,668 总额 8,609 13,130 按地域分析： －香港 3,856 4,215 －香港以外地区 4,753 8,915 总额 8,609 13,130 负债及负债比率 截至二○二三年六月三十日，负债净额减少港币六十一亿元至港币三百九十一亿元（二○二二年：港币四百五十二亿元），几近本公司上市以来最低水平，以减轻借贷成本。负债净额包括港币四百零一亿元债务和港币十亿元银行存款及现金。 7九龙仓置业地产投资有限公司二○二三年中期报告书 兹将负债净额分析如下： 负债净额 二○二三年六月三十日港币十亿元 二○二二年十二月三十一日港币十亿元 集团（不包括海港企业） 38.8 44.7 海港企业 0.3 0.5 总