九龙仓集团二○二二年年报

目录 2公司简介 3集团业务架构 4公司资料 5股东资料 6主席报告书 10财务撮要 12业务评议 14香港物业 18中国内地发展物业 22中国内地投资物业 26九龙仓酒店 28物流基建 30奖项及殊荣 32企业可持续发展 38财务评议 46企业管治报告 70董事会报告 89独立核数师报告 96综合收益表 97综合全面收益表 98综合财务状况表 99综合权益变动表 100综合现金流量表 103财务报表附注 151主要会计政策 173主要附属公司、联营公司及合营公司 182主要物业撮要表 194十年财务摘要 公司简介 九龙仓集团有限公司（“九龙仓”，股份代号：0004）始创于一八八六年，是香港第十七间注册的公司。恒生指数在一九六〇年代成立时，九龙仓已获纳入首批成份股的三十间公司之中。多年来，集团坚守“创建明天”理念，并展现卓越的管理及执行力。 集团现时业务包括遍布香港和中国内地的投资物业、酒店和发展物业。其他业务包括经营物流基建的现代货箱码头及香港空运货站。 集团的豪华山顶物业组合由罕有独特的物业组成，继续以顶尖的定制质量和工艺迎合独具品味兼尊贵的顾客需求。截至 二〇二二年年底，集团的应占土地储备合共二百八十万平方呎，其中有约六十万平方呎盘踞山顶，正待发展的项目包括种植道1号、九龙塘住宅项目、启德住宅项目（集团持有30%权益）及九龙货仓重建项目。 内地投资物业方面，集团从约二十年前初萌芽的基础，积极的努力开始取得成果，让大部分土地在未来的二十至三十年租赁期内可按计划产生合理回报。集团一众国际金融中心均位处当地中央商务区或新中央商务区的核心地带。经过多年的扩张，凭藉其优越位置、精心规划及设计、卓越的零售管理，以及凝聚零售商及顾客的群聚效应，成都国际金融中心及长沙国金中心现已成为当地潮流新地标。 至二〇二二年年底，集团内地发展物业的土地储备合共一百七十万平方米。严格规管政策令回报受压且增加了投资风险，集团对购入新地块变得更审慎。 集团在中国内地、香港及菲律宾管理十六间酒店，合共提供超过五千间客房及套房。当中，五间为屡获殊荣的豪华品牌尼依格罗酒店，另外十一间酒店则属于商务旅游品牌马哥孛罗酒店。集团拥有三间上述酒店，另有一间透过占一半权益的合营公司拥有。 集团拥有及营运现代货箱码头，该公司为香港及深圳主要货箱码头营运者，更是香港空运货站创办企业之一，两者皆是香港在过去数十年来得以维持国际贸易及交通枢纽地位的重要产业。 九龙仓“创建明天”理念也伸延至“社、企共勉”方面。除了不断壮大的学校优化旗舰项目“学校起动”计划外，集团更支持一系列公益项目，推广“社、企共勉”概念，并惠及中、港两地社会不同阶层的人士。 集团亦一直致力将可持续发展实践融入我们的业务，以建设一个更可持续的未来。为支持碳中和，集团正在集成绿色努力，并制定了二○三○年长期目标，以减少用水、碳排放、电力强度和废物。 集团于二〇二二年获得多项殊荣，以表扬集团在业务上的表现及热心公益。集团连续两年获颁公益金全年最高筹款机构第二名，亦保持恒生可持续发展企业指数系列成份股的地位，并获恒指ESG评为AA+级，此外，亦获颁授香港品质保证局的社会责任进阶指数认证，以及获香港社会服务联会颁发“十年+商界展关怀”标志。 2九龙仓集团有限公司二○二二年年报 集团业务架构 九龙仓集团有限公司 香港物业 中国内地发展物业 中国内地投资物业 九龙仓酒店 物流基建 山顶物业组合 九龙塘物业组合 九龙东物业组合 国际金融中心 会德丰国际广场 时代广场 尼依格罗酒店 马哥孛罗酒店 现代货箱码头 香港空运货站 二○二二年年报九龙仓集团有限公司3 公司资料 董事会 吴天海先生（主席兼常务董事） 徐耀祥先生（副主席、执行董事兼集团财务总监）凌缘庭女士（执行董事） 陈国邦先生许仲瑛先生 独立非执行董事 陈坤耀教授GBS,CBE,JP 方刚先生GBS,JP捷成汉先生BBS罗君美女士MH,JP 邓日燊先生SBS,JP 谢秀玲女士JP唐宝麟先生 公司秘书 许仲瑛先生FCCA,CPA,FCG,HKFCG 核数师 毕马威会计师事务所（于《会计及财务汇报局条例》下的注册公众利益实体核数师） 主要往来银行 香港上海汇丰银行有限公司 股份过户登记处 卓佳登捷时有限公司香港夏悫道16号 远东金融中心17楼 注册办事处 香港九龙广东道海港城海洋中心16楼电话：(852)21188118 传真：(852)21188018 网址：www.wharfholdings.com 4九龙仓集团有限公司二○二二年年报 股东资料 上市 普通股 香港联合交易所有限公司股份代号：4 于二○二二年十二月三十一日 已发行之股数3,056,027,327 财务日程表 二○二二年第二次中期股息每股港币0.20元 二○二二年第二次中期股息记录日期及时间二○二三年四月十二日下午六时正 二○二二年第二次中期股息派发日期二○二三年四月二十七日 暂停办理股份过户登记手续 （以确定股东出席二○二三年股东周年大会及于会上投票之权利） 二○二三年五月八日至二○二三年五月十一日 （首尾两天包括在内） 二○二三年股东周年大会 （假座香港九龙广东道3号 马哥孛罗香港酒店地下百年厅举行） 二○二三年五月十一日上午十一时十五分 查询 股东查询：sh@wharfholdings.com投资者查询：ir@wharfholdings.com传媒查询：pr@wharfholdings.com 二○二二年年报九龙仓集团有限公司5 主席报告书 二○二二年伊始即出现疫情反弹，导致香港和中国内地实施严格社交距离措施和部分地方封控，即使一些主要经济体已开始回归常态。继香港在第一季出现所谓的第五波之后，上海在第二季内两个月也实施全面封控；两个城市立即受到直接打击，至今仍然受到严重影响的伤害，上海的附带损害还波及到国家其它地区。 疫情旷日持久，加上中国内地宏观经济挑战加剧及房地产市场动荡，动摇国家经济。因此，集团的租金收入录得近年首次下跌，而发展物业的销售量和确认入账金额亦大幅下跌。 随着中央政府结束了“动态清零”政策，年底时出现分水岭。预计二○二三年将是二○二二年动荡之后的调整之年。 经济概况 全球经济复苏受到两大经济体各种问题阻碍。美国自二○二二年以来一直进取地加息以在强劲经济中对抗高通胀，而中国则因疫情而出现经济增长放缓。此外，俄乌战事和能源危机也正对全球经济及供应链带来重大负面影响。 在中国内地，发展商的高杠杆引起了购买房产者的焦虑，导致交易量大幅减少、价格偏软。项目完工的延迟也引发了大规模抵制抵押贷款。政府已加强支持以稳定该行业并解决债务问题，惟纠正需时。此外，在此动荡时期，审慎的市场气氛对商界造成压力，而封控和限制措施则对酒店业产生不利影响。 在香港，由于美国联储局多轮加息，最优惠利率攀升，股市跌至十多年来的最低水平，房价也跌至近年的历史新低。物流分部显着受到全球需求疲弱和边境管制的影响，导致跨境货车运输中断和闸口流量下降。 业务表现 是年香港物业在销售及确认入账方面均较为淡静。 就内地发展物业分部而言，市场流动性不足和封控措施削弱了买家意欲，使销售量大打折扣。由于成交量及价格均受压，本集团有必要为未售存货计提大量减值拨备。 旗舰国际金融中心系列为内地投资物业收入多年来的增长作出了贡献。然而，由多个城市的大规模封控难免造成了严重破坏，二○二二年录得第一次逆转。新写字楼落成亦令供过于求的市场竞争加剧。 现代货箱码头于二○二二年庆祝营运五十周年。该公司在过去半世纪为香港处理了超过一亿四千万个标准箱。二○二二年是这趟旅程中又一个充满挑战的一年。在外围环境恶化及跨境限制下，香港的吞吐量在年中开始下跌。 二○二二年年报九龙仓集团有限公司7 主席报告书 财务业绩 集团收入下降19%至港币一百八十亿六千四百万元，原因是香港和中国内地的发展物业确认入账大幅减少，以及内地投资物业收入增长出现逆转。物流和投资分部也因宏观不确定性而失去动力。疲弱的市场导致发展物业减值拨备和投资物业重估亏损（非现金及未变现），导致股东应占亏损港币十七亿零五百万元。每股亏损为港币0.56元。若不计入投资物业重估亏损，是年基础净盈利为港币三亿零三百万元。 总资产达港币二千二百一十七亿元，账面资产净值为港币一千五百一十六亿元，相当于每股港币49.60元。集团负债净额减少60%至港币五十三亿元，负债比率降至3.4%。 集团已宣布派付第二次中期股息每股港币0.20元（二○二一年：港币0.20元）以代替末期股息，全年每股合共派息港币0.40 元（二○二一年：港币0.40元）。 社、企共勉 集团秉承“创建明天”理念，不遗余力地致力于可持续发展和支持社会上有需要的人士。 自二○二二年初第五波疫情来袭香港以来，集团通过“九龙仓紧急支援基金”向公益金捐赠了港币七百五十万元，帮助陷入财困的个人和家庭。另外亦向“学校起动”计划的“‘学校起动’关怀学子抗疫援助金”额外捐赠了港币五百万元，为学生和其家庭解燃眉之急。集团再次荣膺公益金全年最高筹款机构第二名。 集团于二○一一年发起“社、企共勉”，直接接触年轻一代并促进他们的发展，以实际行动支持社区。集团推出“学校起动”计划、“九龙仓全港中学生绘画比赛”和“建筑设计实习计划”三个旗舰项目。“学校起动”计划已扩展至社区，有来自不同行业逾七十个合作伙伴加入，为八十二所学校超过八万七千名学生提供支持，并举办职场体验计划及生涯规划日等活动，以激励学生继续升学及追求实现个人抱负的职业。 在中国内地，集团自二○一一年起赞助无止桥慈善基金，改善偏远地区贫困村民的生活。迄今为止，已有超过一百名“学校起动”计划的学生作为志愿者参与修建人行天桥和社区设施，让重庆、甘肃、贵州和云南的一万五千多名村民受惠。 集团亦一直致力将可持续发展实践融入我们的业务，以建设一个更可持续的未来。成都国际金融中心和长沙国金中心通过在二○一九年和二○二○年筹集的绿色贷款获得LEED白金认证。现代货箱码头在仓库楼顶安装了约三百块太阳能电池板，每年减少超过五万公斤的碳排放。为支持碳中和，集团正在集成绿色努力，并制定了二○三○年长远目标，以减少碳排放、电力强度、水和废物。 集团仍然是“恒生可持续发展企业指数系列”的成份股，环境、社会及管治评级在二○二二年提升至AA+。集团及现代货箱码头分别获“十年+商界展关怀”标志及“十五年+商界展关怀”标志，以彰表我们对企业社会责任的承诺和成就。 8九龙仓集团有限公司二○二二年年报 展望 全球各地为压抑通胀一直加息，二○二三年世界正处于出现全球经济衰退的边缘。不利的市况和不断升级的地缘政治紧张局势，正严重拖累业务前景，全球经济放缓有可能对中国内地和香港的业务活动带来溢出效应。 中国内地结束“动态清零”政策后，生产活动和供应链流动应有序恢复，从而支持经济复苏。生活复常亦会令消费者信心和购物意欲逐步回升。然而，打压发展商高杠杆的余波给发展物业市场前景短期内蒙上了阴影，现行的结构性改革亦需时。 香港方面，利率破顶、劳动市场改善、重新与内地通关及新推出的高端人才通行证计划等，将为市场气氛提供支持。宏观的不确定因素则可能会持续影响经济复苏的步伐。 内地解除旅游限制后释放出积压已久的旅游需求，酒店业务当从中受惠。农历新年期间，国内旅游现可观反弹。国际旅游亦将逐步改善，唯人手和航班容量是主要挑战。 物流业方面，在外围环境不稳加上区域竞争及贸易紧张的情况下，贸易活动面临压力。二○二三年将继续充满挑战。 致谢 我谨代表全体股东和董事会，衷心感谢所有客户和业务伙伴的持续支持，并衷心感谢所有员工在这一年为应对疫情期间空前困难所作出的贡献和共同努力。 吴天海 主席兼常务董事 香港，二○二三年三月九日 二○二二年年报九龙仓集团有限公司9 财务撮要 二○二二年 二○二一年 变动 港币百万元 港币百万元 +/-% 业绩收入 18,064 22,378 -19% 营业盈利 6,6