九龙仓置业二○二二年年报

二○二二年年报 设计、印刷及制作：智盛财经媒体有限公司www.gennexfm.com 目录 2 公司资料 38 企业可持续发展 3 股东资料 46 财务评议 5 企业概览 52 企业管治报告 6 主席报告书 74 董事会报告 10 财务撮要 92 独立核数师报告 12 业务评议 95 综合损益表 36 奖项及殊荣 96 综合全面收益表 97 综合财务状况表 98 综合权益变动表 14 海港城 99 综合现金流量表 101 财务报表附注 137 主要会计政策 156 主要附属公司 158 主要物业撮要表 160 五年财务摘要 22 时代广场 28 会德丰大厦 29 卡佛大厦 30 香港美利酒店 323435 荷里活广场 会德丰广场 ScottsSquare 公司资料 董事会 吴天海先生（主席兼常务董事）徐耀祥先生（副主席兼执行董事）凌缘庭女士（执行董事） 李伟中先生 独立非执行董事 欧肇基先生OBE周德熙先生GBS蒋丽苑女士JP 梁君彦议员GBM,GBS,JP 廖渌波先生韦理信先生余灼强博士 杨永强教授GBS,OBE,JP 公司秘书 许仲瑛先生FCCA,CPA,FCG,HKFCG 核数师 毕马威会计师事务所（于《会计及财务汇报局条例》下的注册公众利益实体核数师） 主要往来银行 香港上海汇丰银行有限公司 股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare,HutchinsDrive,POBox2681GrandCayman,KY1-1111 CaymanIslands 香港股份过户登记分处 卓佳证券登记有限公司香港夏悫道16号 远东金融中心17楼 注册办事处 CricketSquare,HutchinsDrive,POBox2681GrandCayman,KY1-1111 CaymanIslands 香港主要营业地点 香港九龙广东道 海港城海洋中心16楼电话：(852)21183118 传真：(852)21183208 网址：www.wharfreic.com 2九龙仓置业地产投资有限公司二○二二年年报 股东资料 上市 普通股 香港联合交易所有限公司股份代号：1997 于二○二二年十二月三十一日 已发行股份数目3,036,227,327 财务日程表 二○二二年第二次中期股息每股港币0.61元 二○二二年第二次中期股息记录日期及时间二○二三年四月六日下午六时正 二○二二年第二次中期股息派付日期二○二三年四月二十五日 暂停办理股份过户登记手续二○二三年五月四至九日 （确定股东出席二○二三年股东周年大会（首尾两天包括在内）及于会上投票之权利） 二○二三年股东周年大会二○二三年五月九日 （假座香港九龙广东道3号上午十一时十五分 马哥孛罗香港酒店地下百年厅举行） 查询 股东查询：sh@wharfreic.com投资者查询：ir@wharfreic.com传媒查询：pr@wharfreic.com 九龙仓置业地产投资有限公司二○二二年年报3 企业概览 九龙仓置业地产投资有限公司（“九龙仓置业”）（股份代号：1997）自二○一七年起为香港联合交易所的恒生指数成份股。 九龙仓置业是香港最大的房地产公司之一，在营运及投资标志性物业方面往绩彪炳。集团持有由海港城、时代广场、会德丰大厦、卡佛大厦、尼依格罗品牌旗下的香港美利酒店及荷里活广场六项香港优质资产组成的组合，以及两项位于新加坡的优质商业项目会德丰广场和ScottsSquare商场。 集团的旗舰项目尖沙咀海港城及铜锣湾时代广场，拥有罕有的九百九十九年地契，且规模庞大，坐落于香港最受欢迎的购物地点及最繁忙的商业区，吸引本地购物顾客及游客，人流如鲫。两项旗舰物业一直与受欢迎的国际知名奢华品牌维持稳固的合作关系，亦是长久以来高端消费的目的地。 会德丰大厦及卡佛大厦位处香港中环核心商业区，为罕有九百九十九年期地契，两项目均为优质资产，卡佛大厦更拥有繁华的皇后大道中最长的临街零售店面。 同样位于中环核心商业区，香港美利酒店是一间拥有三百三十六间客房的豪华酒店。它由历史建筑美利大厦改建而成，拥有标志性的拱门设计，是坐落于香港心脏地区的地标。酒店自开业以来荣获多个国际奖项，最近荣获福布斯旅游指南的“五星级酒店评级奖”。 集团旗下的荷里活广场是迅速兴起的九龙东第二个核心商业区内领先的区域购物商场，位处于两条繁忙的地铁线路的交汇处，设有二百九十多间商店及食肆，和配备最先进放映及环回立体音响系统的电影院，客源范围扩大至迅速发展的九龙东，具备策略性地理优势。 在新加坡，会德丰广场和拥有永久业权物业的ScottsSquare商场坐落于享负盛名的乌节路零售、酒店及写字楼带中心地段。 九龙仓置业致力履行良好企业公民的责任，一直不遗余力推动一系列“社、企共勉”项目，帮助社会上不同阶层、有不同需要的人士。除了“学校起动”计划外，“九龙仓全港中学生绘画比赛”、“九龙仓艺术奖学金计划”及“建筑设计实习计划”亦备受各界关注及认同。 集团致力于在关键的环境、社会及企业管治范畴实现优于法律合规的良好常规，同时实现可持续的业务表现。集团制定了二○三○年减少环境足迹的长期目标，包括减少温室气体排放、电力强度和用水量，以及将废物从垃圾堆填区转移。 二○二二年，九龙仓集团连续两年荣膺公益金最高筹款机构第二名。集团仍然是“恒生可持续发展企业指数”的成份股，获评AA+评级，并获香港品质保证局颁发社会责任进阶指数、“商界展关怀”标志及“社会资本及可持续发展超卓大奖”。 九龙仓置业地产投资有限公司二○二二年年报5 6九龙仓置业地产投资有限公司二○二二年年报 主席报告书 二○二二年是受新冠变种Omicron疫情、通胀飙升、中美贸易紧张局势和乌克兰战争等困扰的一年。在香港，防控措施分阶段放宽，劳动力市场随着疫情消退而改善。然而，由于外围宏观的不确定性和资产价格疲软，消费者仍然保持谨慎。年内零售销售额录得0.8%的温和按年跌幅，主要是在较少旅客重临的情况下由本地市场贡献。而疲弱的宏观环境令资本价值继续下跌。 展望未来，零售业和酒店业正在为旅游业的复苏做准备，而写字楼租赁活动仍然相对淡静。未来数月将是香港的调整期，可能以渐进形式过渡至新常态。 业务表现 集团率先投资于以销售为主导的市场推广，并策略性地增加和重新调整品牌。年内，海港城迎来了超过一百个优质新租户，包括一系列香港或九龙首店和令人雀跃的新餐饮选择。DeBeers,Dior,Ferragamo,Hermès,MiuMiu,Piaget和VanCleef&Arpels更以旗舰店新貌加入了海港城的世界级组合。 在边境突然重新开放之前，酒店业一直在争夺本地市场的更大份额。香港美利酒店推出宅度假计划，在收益和入住率方面一直超越竞争对手。然而，由于本地人的“报复性外游”和隔离酒店重新投入市场，二○二二年底的宅度假需求放缓。在重新开放的初期，人手短缺是最直接的挑战。 写字楼在捕捉市场重新开放的乐观情绪方面表现落后。租赁需求很大程度上受到当前经济状况、高企的空置率所影响，加上竞争激烈的市场仍有不少即将落成的新项目。搬迁和升级需求是在质量至上的趋势下支撑着市场。随着内地和跨国公司的回归，需求将有望回升。 主席报告书 财务业绩 集团收入减少22%至港币一百二十五亿元（二○二一年：港币一百六十亿元），主要因为一间附属公司逐步撤出非核心发展物业业务。由于战略成本管理到位，集团基础净盈利跌幅收窄至5%至港币六十二亿元（二○二一年：港币六十五亿元）。 资本价值疲软，导致非现金和未变现的投资物业重估亏损港币一百四十九亿元，使股东应占集团盈利减少至亏损港币八十九亿港元（二○二一年：盈利港币四十四亿港元）。 集团资产负债表稳健，穆迪对集团的评级为A2发行人，展望稳定。截至二○二二年十二月三十一日，总资产为港币二千五百五十三亿元，账面资产净值下降至港币一千九百零四亿港元（或每股港币62.70元）。及至年杪，负债净额减少港币二十三亿元至港币四百五十二亿元，资产负债率为23.2%。在利率上升时期，集团成功将平均利息成本保持在2.5%的低水平。 集团秉持一贯的派息政策，将香港投资物业和酒店基础净盈利的65%分派予股东，旨在在回报股东和支持未来业务增长之间取得平衡。集团已宣派每股港币0.61元的第二次中期股息（二○二一年：每股港币0.64元），以代替末期股息，全年每股合共派付股息港币1.31元（二○二一年：每股港币1.31元）。 社、企共勉 集团致力于在关键的环境、社会及企业管治范畴实现优于法规的良好常规，同时实现可持续的业务表现。集团制定了二○三○年减少环境足迹的长期目标，包括减少温室气体排放、电力强度和用水量，以及将废物从垃圾堆填区转移。集团将继续根据气候相关财务披露工作组的建议，加强我们的信息披露，并采取必要措施更好地减缓气候变化。 在新冠疫情爆发期间，集团倡议各种防疫措施和捐款，为遇到经济困难的人士解燃眉之急。二○二二年第五波疫情期间，九龙仓集团通过九龙仓紧急支援基金向公益金及时抗疫基金和“学校起动”关怀学子抗疫援助金额外捐赠了港币一千二百五十万元。九龙仓集团在二○二一╱二二年度公益金周年颁奖典礼上再次荣膺最高筹款机构第二名。 集团继续透过一系列“社、企共勉”项目为青年发展提供支持。旗舰项目“学校起动”计划目前已为八十二所合作学校、超过八万七千名学生提供支持。九龙仓青年艺术大使、九龙仓全港中学生绘画比赛和建筑设计实习计划为青少年提供学习和接触不同领域的机会。 二○二二年，社会资本动力奖授予集团“社会资本及可持续发展超卓大奖”。集团仍然是“恒生可持续发展企业指数”的成份股，获评AA+评级，并获香港品质保证局颁发社会责任进阶指数及“商界展关怀”标志。 展望 二○二三年，随着中国内地重新开放边境，香港将逐渐过渡至后疫情时代。航班供应有限、旅行证件申请积压和人手短缺问题是通往复常道路上的最初障碍。旅客的消费也可能受到当前疲软经济阻碍，而疫情后的消费模式也尚待观察。 全球经济正在酝酿其它冲击，例如发达经济体通胀飙升、主要央行加息、中美地缘政治冲突、能源危机和乌克兰战争的可能升级。随着劳动力市场的改善为本地消费需求提供支持以及旅游逐步恢复，香港经济最坏的情况可望过去。 随着今年旅客的回归，零售业和酒店业的业务前景变得更加明朗。零售租赁需求已有所改善，以抓住重新开放的机会及较低租金，而酒店业亦正在恢复实力。由于新增供应充足，写字楼的吸纳速度一直缓慢，但由于香港仍然是通往中国内地的主要门户，写字楼租赁活动的好转只是时间问题。集团一直积极探索业务策略，以迎接根本性转变并赢得市场份额。 致谢 我谨代表全体股东和董事会，衷心感谢所有客户和业务伙伴在过去一年一如既往给予信任与支持，并衷心感谢全体职员在疫情艰难时期的奉献和专业表现。 我亦要欢迎廖渌波先生和蒋丽苑女士加入董事会并期待彼等为集团带来宝贵贡献。 吴天海 主席兼常务董事 香港，二○二三年三月七日 财务撮要 二○二二年港币百万元 二○二一年港币百万元 变动 业绩集团收入 12,459 16,043 -22% 集团营业盈利 8,841 9,064 -2% 集团基础净盈利（附注a） 6,175 6,518 -5% 股东应占集团（亏损）╱盈利 (8,856) 4,391 -302% 核心收入（附注b） 11,198 11,306 -1% 核心营业盈利（附注b） 8,299 7,933 +5% 核心基础净盈利（附注b） 6,100 6,128 -0% 全年股息（附注c） 3,977 3,977 +0% 每股盈利╱（亏损） 港币2.03元（港币2.92元） 港币0.70元港币0.61元港币1.31元 基础净盈利 港币2.15元 -5% 股东应占盈利╱（亏损） 港币1.45元 -302% 每股股息首次中期股息 港币0.67元 +4% 第二次中期股息 港币0.64元 -5% 全年总数 港币1.31元 +0