海港企业二O二三年年报

二○二三年年报 相片鸣谢：李纯恩先生 目录 2 业务模式及企业策略 3 公司资料 4 股东资料 5 主席报告书 7 财务撮要 8 业务及财务评议 13 企业可持续发展 16 企业管治报告 34 董事会报告 48 独立核数师报告 54 综合收益表 55 综合全面收益表 56 综合财务状况表 57 综合权益变动表 58 综合现金流量表 60 财务报表附注 92 重大会计政策 114 主要附属公司、联营公司及合营公司 117 主要物业撮要表 118 十年财务摘要 业务模式 海港企业有限公司是九龙仓置业地产投资有限公司（股份代号：1997）的上市附属公司，以酒店及地产投资为其核心业务。 旗舰资产包括马哥孛罗香港酒店（“香港马哥孛罗”）、尼依格罗品牌旗下的香港美利酒店（“香港美利酒店”）及苏州尼依格罗酒店。香港马哥孛罗位于尖沙咀海港城，尽享地利，逾五十年来一直都是集团的核心营业资产。香港美利酒店则是位于中环黄金地段的奢华酒店，于二○一八年开业，属“保育中环”项目之一。苏州尼依格罗酒店亦是一间豪华酒店，于二○二一年开业，位于全苏州市最高大楼（四百五十米）之巅。 集团撤出中国内地发展物业市场继续后期阶段，目前仅余未售及销情缓慢的存货。 企业策略 集团透过下列策略，致力为股东带来回报： (a)拥有及经营位于黄金地段的高级酒店及投资物业，透过持续提高产品及服务质素，将收入及价值提升至最高水平；及 (b)时刻实行审慎严格的财务管理。 海港企业有限公司二○二三年年报2 公司资料 董事会 主席 吴天海先生 非执行董事 易志明议员GBS,JP 包静国先生 独立非执行董事 李大壮先生SBS,OM,JP 陆观豪先生BBS,JP 史习平先生邓思敬先生丁天立先生 公司秘书 何丽珠女士FCG,HKFCG 核数师 毕马威会计师事务所（执业会计师及于《会计及财务汇报局条例》下的注册公众利益实体核数师） 主要往来银行 香港上海汇丰银行有限公司 股份过户登记处 卓佳登捷时有限公司香港夏悫道16号远东金融中心17楼 注册办事处 香港九龙广东道 海港城海洋中心16楼电话：(852)21188118 传真：(852)21188018 网址：www.harbourcentre.com.hk 3海港企业有限公司二○二三年年报 股东资料 上市普通股香港联合交易所有限公司股份代号：51于二○二三年十二月三十一日已发行之股数 708,750,000 股东周年大会暂停办理股份过户登记手续 二○二四年四月二十九日至 （以确定股东出席二○二四年股东周年大会及于会上投票之权利） 二○二四年五月三日 （首尾两天包括在内） 二○二四年股东周年大会二○二四年五月三日 （假座香港九龙广东道3号马哥孛罗香港酒店6楼翡翠厅举行） 查询 股东查询：sh@harbourcentre.com.hk 投资者查询：ir@harbourcentre.com.hk 传媒查询：pr@harbourcentre.com.hk 上午十一时十五分 海港企业有限公司二○二三年年报4 主席报告书 年度回顾 二○二三年，中国内地和香港的旅游市场呈现出截然不同的发展轨迹。内地因国内旅游需求强劲令市场整体快速复苏，香港则缺乏具规模的本地市场，在不利的汇率和航空运力受限的压力下，复苏步伐举步维艰。 访港旅客人数仅及二○一八年较正常的水平约52%。酒店业在经历逾三年的重创后恢复盈利。然而人手短缺及通胀加剧令酒店业经营备受打击。 边境重开后，香港美利酒店和香港马哥孛罗的收入和营业盈利开始稳步恢复。两间顶级资产酒店及其卓越服务均获《福布斯旅游指南》表彰，香港美利酒店蝉联“五星推荐酒店”，香港马哥孛罗则连续第四年膺“推荐酒店”殊荣。 于二○二一年新冠疫情高峰期开业的苏州尼依格罗酒店，在入住率和收入方面均录得不俗的增长，惟苏州市场的复苏仍落后于全国整体步伐。 投资物业方面，由于入境旅游复苏缓慢及消费意欲低迷，香港的零售销售增长温和。 中国内地的发展物业市场进一步疲软，原因在于市场已陷信心不足之际，发展商债务问题加剧了焦虑，削弱购买意欲。集团于苏州国际金融中心（占80%权益）和上海南站项目（占27%权益）的未售存货（主要包括写字楼）销情仍然缓慢。财务报表中作出了适当的非现金和未变现的减值拨备。 业务表现 集团的综合收入增加39%至港币十五亿七千九百万元（二○二二年：港币十一亿三千九百万元），营业盈利增至港币四亿零八百万元（二○二二年：港币二千九百万元）。基础净亏损为港币二亿零一百万元（二○二二年：港币一亿三千三百万元）。若计入投资物业重估盈余净额，股东应占集团亏损收窄至港币一亿零七百万元（二○二二年：港币一亿九千七百万元）。 鉴于二○二三年的亏损及二○二四年的经营环境困难，董事会已议决不会就二○二三年度派发任何股息（二○二二年：无）。酒店收入大增65%至港币九亿五千二百万元（二○二二年：港币五亿七千七百万元），并恢复营业盈利至港币二千六百万元（二 ○二二年：亏损港币二亿四千万元）。 5海港企业有限公司二○二三年年报 主席报告书 投资物业收入增加至港币二亿四千二百万元（二○二二年：港币二亿一千七百万元），营业盈利增加至港币二亿一千三百万元 （二○二二年：港币一亿八千九百万元）。 发展物业收入增加至港币二亿三千八百万元（二○二二年：港币一亿九千三百万元），并录得港币二千八百万元营业盈利（二○二二年：亏损港币六千一百万元），主要是苏州国际金融中心的销售额确认入账。 现金流入净额达港币二亿二千四百万元，主要来自苏州国际金融中心。 于年结日，集团总资产合共为港币一百六十九亿元，每股资产净值为港币20.22元。 负债净额减少至港币一亿四千五百万元（二○二二年十二月三十一日：港币四亿六千四百万元），负债比率下降至占总权益的 1%（二○二二年：3%）。 展望 展望未来，尽管预期客运量会进一步恢复，但香港和内地的酒店业和零售业前景因地缘政治和经济的不确定性而蒙上阴影。集团余下发展物业存货的市况预期在年内也不会大幅改善。 感谢 我谨代表董事会和股东，衷心感谢所有客户、业务伙伴和员工。在这非常时期，你们坚定不移的信任、支持与奉献至关重要。 吴天海 主席 香港，二○二四年三月五日 海港企业有限公司二○二三年年报6 财务撮要 二○二三年港币百万元 二○二二年港币百万元 变动 业绩收入 1,579 1,139 +39% 营业盈利 408 29 +1,307% 基础净亏损（附注a） (201) (133) –51% 股东应占亏损 (107) (197) +46% 全年股息 – – 每股亏损基础净亏损（附注a） (港币0.28元) (港币0.19元) –51% 报告亏损 (港币0.15元) (港币0.28元) +46% 每股股息 – – 财务状况资产总额 16,896 18,849 –10% 营业资产总额（附注b） 16,290 17,989 –9% 负债净额 (145) (464) –69% 股东权益 14,329 15,128 –5% 总权益 14,438 15,334 –6% 已发行股数（百万股） 709 709 – 每股资产净值 港币20.22元 港币21.34元 –5% 负债净额与总权益比率 1.0% 3.0% –2.0%pt 股东盈利╱（亏损）股东权益每股盈利╱（亏损） 基础净盈利╱ （亏损） 报告盈利╱ （亏损）总权益总额每股 基础净盈利╱ （亏损） 报告盈利╱ （亏损）每股股息 财务年度港币百万元港币百万元港币百万元港币百万元港币元港币元港币元港币元 2014 851 1,082 17,246 16,205 22.86 1.20 1.53 0.60 2015 1,194 1,231 17,330 16,185 22.84 1.68 1.74 0.70 2016 762 692 16,546 15,829 22.33 1.08 0.98 0.50 2017 1,290 1,320 18,203 17,554 24.77 1.82 1.86 0.70 2018 512 831 17,889 17,276 24.38 0.72 1.17 0.30 2019 435 117 17,467 17,084 24.10 0.61 0.17 0.22 2020 413 (1,119) 15,929 15,482 21.84 0.58 (1.58) 0.14 2021 40 (24) 15,937 15,617 22.03 0.06 (0.03) – 2022 (133) (197) 15,334 15,128 21.34 (0.19) (0.28) – 2023 (201) (107) 14,438 14,329 20.22 (0.28) (0.15) – 附注： (a)基础净盈利╱（亏损）主要不包括投资物业重估变动，酒店物业之减值及非经常性项目。 (b)营业资产不包括主要由递延税项资产、银行存款及现金组成的未分配的企业资产。 7海港企业有限公司二○二三年年报 业务及财务评议 业务评议 香港 酒店 受不利的汇率、世界各地经济表现乏力和航班运力提升速度缓慢等因素影响，香港旅游业在疫情后的复苏动力不足。 边境限制解除后，香港美利酒店和香港马哥孛罗的收入较二○二二年增加69%，并恢复营业盈利。餐厅、酒吧和会议盛宴部分亦录得不俗增长，尤其企业活动及婚宴订单有所增加。然而，两间酒店均面对日益严重的业务流失，皆因深圳凭其便利性成为消费者的另一选择。 投资物业 由于消费者对非必要开支仍然谨慎，香港是年下半年的零售销售增长放缓至12%。旅客消费略有起色，集团位于旅游黄金地段的零售物业亦从中受惠，收入增加12%，营业盈利增加13%。 中国内地 酒店 苏州尼依格罗酒店座落全苏州市最高摩天大楼－苏州国际金融中心之巅，一枝独秀，无与伦比的美景一览无遗。虽然苏州市场在疫情后的复苏一直逊于其它城市，但受到入住率回升及会议宴会和餐饮服务扩大所带动，收入增加48%，营业亏损收窄。 发展物业 发展物业的收入在低基数上有所增长，录得轻微的营业盈利，但大量未售存货的销售进展缓慢。为应对疲软的商业物业市场，集团作出共港币六亿九千七百万元的应占减值拨备。 应占已签约销售额为人民币二亿零三百万元。截至二○二三年十二月杪，余下的发展物业资产总额约为人民币十六亿元（折合为港币十八亿元）或占集团资产约10%。 海港企业有限公司二○二三年年报8 业务及财务评议 财务评议 (I)二○二三年业绩评议 集团基础净亏损为港币二亿零一百万元（二○二二年：港币一亿三千三百万元）。发展物业在扣除应占减值拨备港币六亿九千七百万元后，亏损扩大至港币五亿零八百万元（二○二二年：港币一亿九千四百万元）。酒店分部恢复轻微盈利港币三百万元（二○二二年：亏损港币二亿四千七百万元）。 若计入应占投资物业重估盈余净额港币九千四百万元（二○二二年：亏损港币一亿三千三百万元），集团录得股东应占净亏损港币一亿零七百万元（二○二二年：港币一亿九千七百万元）。 收入及营业盈利 集团收入增加39%至港币十五亿七千九百万元（二○二二年：港币十一亿三千九百万元），营业盈利达港币四亿零八百万元（二○二二年：港币二千九百万元），主要受酒店表现复苏带动。 酒店收入增加65%至港币九亿五千二百万元（二○二二年：港币五亿七千七百万元），并录得营业盈利港币二千六百万元 （二○二二年：亏损港币二亿四千万元）。随着入住率和房价均有所上升，香港酒店收入增加69%至港币八亿二千六百万元（二○二二年：港币四亿九千万元），营业盈利为港币四千五百万元（二○二二年：亏损港币一亿九千三百万元）。内地收入增加45%至港币一亿二千六百万元（二○二二年：港币八千七百万元），营业亏损收窄至港币一千九百万元（二○二二年：港币四千七百万元）。 投资物业收入增加12%至港币二亿四千二百万元（二○二二年：港币二亿一千七百万元），营业盈利增加13