九龙仓置业二○二二年中期报告书

九龙仓置业地产投资有限公司 （于开曼群岛注册成立的有限公司） 股份代号：1997 二○二二年中期报告书 www.wharfreic.com 此中期报告书由FSCTM认证的和其他受控来源的材料印制。纸浆无氯气漂染及不含酸性。FSCTM标志表示产品所含的木料来自管理良好的森林；该等森林根据ForestStewardshipCouncil®的规例获得认可。 新冠终局未明 习近平主席在二○二二年七月一日的讲话中提出四个必须，以确保“一国两制”事业始终朝着正确的方向行稳致远。其中一个必须为保持香港的独特地位和优势，包括必须拓展“畅通便捷”的国际联系。香港人清楚，若然有失，则可以严重损害香港之国际金融、航运、贸易中心之独特地位和香港优势。 摘要 •新冠疫情缠扰下，收入和营业盈利仍然处于较低水平 •下行压力稍有舒缓，全赖有效的成本管理 •资产价值持续下降 •投资物业的半年度重估出现超过港币五十亿元的未变现亏损，集团盈利下降至亏损 •集团资产净值下降至少于港币二千亿元，是自二○一七年上市以来首次 集团业绩 是期未经审核集团基础净盈利增加3%至港币三十三亿七千三百万元（二○二一年：港币三十二亿七千二百万元），相当于每股港币1.11元（二○二一年：每股港币1.08元）。 然而，为数港币五十亿三千九百万元（二○二一年：港币二亿七千八百万元）的投资物业重估亏损净额导致股东应占集团亏损港币十四亿六千八百万元（二○二一年：盈利港币二十九亿七千万元）。每股基本亏损为港币0.48元（二○二一年：每股盈利港币0.98元）。 中期股息 第一次中期股息每股港币0.70元（二○二一年：港币0.67元）将于二○二二年九月八日派付予在二○二二年八月二十四日下午六时正名列股东登记册内的股东。派息总额为港币二十一亿二千五百万元（二○二一年：港币二十亿三千四百万元），占香港投资物业及酒店基础净盈利的65%。 1九龙仓置业地产投资有限公司二○二二年中期报告书 业务评议 在二○二二年第二季社交距离措施放宽及政府派发消费券之前，上半年大部分时间皆被第五波新冠疫情阴霾所笼罩。本港零售销售因而下跌2.6%，经济出现收缩。 集团旗下商场在第五波疫情后随即斥资进行市场推广活动刺激销售，商场的人流和消费意欲得以迅速恢复过来。写字楼市场仍然疲软，因为大多数企业在不稳定的经济状况下推迟了扩充和租赁的决定。酒店业则仍然几乎完全倚赖本地市场。 集团收入下降17%，主要因为上市附属公司海港企业有限公司（“海港企业”）的发展物业入账额减少。营业盈利持平，基础净盈利增加3%。 展望未来，量化紧缩、加息和通胀风险带来经济不确定性，加上地缘政治局势紧张，令全球增长的前景黯淡。 海港城 整体收入（包括酒店）增加2%，营业盈利增加7%。 商场 商场收入增加1%，营业盈利增加6%。 疫情持续不退加剧了零售市场的竞争。在疫情下旅客踪影杳然，严谨的社交距离措施亦持续执行，两者皆严重影响本地消费。为保持顾客首选购物地点的主导地位，海港城透过与顶级租户缔造双赢合作和别开生面的优惠券游戏化市场推广活动，致力提供难以抗拒的购物娱乐体验。 海港城有超过五百家不同类型的零售商户，形成独特的群众效应，因此尽管市况疲弱，仍能持续吸引租赁需求。即使经过严格的租户甄选过程，二○二二年六月杪的出租率却仍能维持于93%。 Dior、MiuMiu及Piaget的扩充和策略性搬迁，令亮眼的广东道顶级时装临街店面进一步提升。与此同时，海港城亦迎来了AMANTE、CASALOEWE、deLaCour及SoundUnited的首间香港门市。其它新招徕的零售品牌包括Breitling、Lanvin、LesNéréides、NaturesPurest、 PatekPhilippe、PortsPURE及Ray-ban&SunglassHut。门店进行扩充或策略性搬迁的品牌 有alexanderwang、Buccellati、周生生珠宝、ClaudiePierlot、EmperorJewellery、Fendi、FilaFusion、Gucci、IsseyMiyake、Kenzo、MarinaRinaldi、Montblanc、Pitanium、溥仪眼镜、Rolex、SergioRossi、ToryBurch、Tudor及VanCleef&Arpels。 九龙仓置业地产投资有限公司二○二二年中期报告书2 海港城亦不断丰富其餐饮选择，新引入的餐厅有粤艺馆、台北栈（首间九龙分店）、LIFETASTICPatisserie、OmotesandoKoffee、王子饭店、Terraceinseaside及香江花月。 商场积极进行一连串市场推广，以吸纳更大份额的本地消费。二○二二年六月，海港城和时代广场合作举办第五波疫情后全港首个大型户外展览“夏日快闪：机动恐龙展”。随着社交距离措施逐步放宽，“RewardingEveryDay”优惠券换领计划和其它惊喜优惠成功吸引顾客大排长龙，带动销售。待边境措施放宽后，商场将会推出更多宣传活动吸引旅客。 写字楼 市场供应不断增加，竞争依然激烈，对租金构成压力。面对这种情况，海港城在致力保障出租率的同时亦维持租金在合理水平。二○二二年六月杪的写字楼出租率升至87%。收入及营业盈利皆增加3%。 酒店 严厉的边境管制和社交距离措施对马哥孛罗香港酒店和港威酒店的业务造成严重影响。酒店依然把重点放在本地市场，特设“在酒店办公”日间租用套餐、独家长期住宿优惠及宅度假套餐等各种不同类型的吸引优惠，以迎合客人的不同需要。 太子酒店翻新后重新开业。结合了酒吧、酒廊和餐厅的全新时尚餐饮地点SAVVY于二○二一年年底首次亮相，提供正宗亚洲菜肴及西式和地区特色美馔。酒店于六月开始为特殊业务提供客房服务。 时代广场 时代广场在疲弱的市场中面对日益加剧的竞争，整体收入下跌15%，营业盈利下跌3%。 商场 自疫情开始以来，零售商一直在经历集成过程。市场回软，一些对千禧一代有吸引力的新晋品牌把握机会进驻时代广场。商场积极重组租户以提升零售和餐饮的质素和种类选择，从而提升商场的竞争力。二○二二年六月杪的出租率为93%，保持稳定。因市值租金下跌的关系，收入减少22%，营业盈利减少5%。 3九龙仓置业地产投资有限公司二○二二年中期报告书 随着社交距离措施开始放宽，时代广场亦如海港城般一直加大市场推广力度以吸引人流。除机动恐龙展之外，令人雀跃的活动还包括各类艺术展、期间限定店，以及在指定消费后可换领的限量版礼品。“HappyRewards”优惠券换领计划继续大受本地购物顾客欢迎，有效推动销售和多次惠顾。 写字楼 疫情持续导致参观单位和租赁的决定延后，租赁活动因而放缓。企业越来越注重成本，新的租赁需求主要由迷你单位带动。二○二二年六月杪的出租率为90%。收入及营业盈利与二○二一年上半年相比持平。 中环组合 尽管写字楼市场疲软，会德丰大厦和卡佛大厦在多元化的租户当中仍然存在相对稳定的需求。于二○二二年六月杪，两项物业的写字楼出租率分别高企于92%及98%，而零售部分皆全部租出。惟收入和营业盈利皆下跌6%，原因是参照市场水平对租金作出调整。 尼依格罗品牌旗下的香港美利酒店始终如一致力提供卓越服务，赢得了众多国际赞誉。最新获得的奖项是《福布斯旅游指南》的五星级酒店评级奖，这是该全球豪华旅游权威机构授予的最高荣誉。由于边境实际上仍然关闭，酒店为吸引本地客人而推出了一系列主题宅度假套餐、酒店活动和长期住宿优惠，成功令其入住率和收益率持续超越竞争对手。 荷里活广场 荷里活广场位于港铁钻石山站上盖，交通便利；钻石山站既是观塘线与屯马线的换乘站，也是九龙东第二个核心商业区的综合公共交通枢纽，确保荷里活广场有稳定的本地人流。二○二二年六月杪的出租率为93%。收入持平，营业盈利增加1%。 商场推出多种别具吸引力的销售主导计划，由VIC积分奖赏计划到购物优惠和跨界联乘推广活动，以带旺人流及鼓励回头客。荷里活广场亦破天荒进军元宇宙，推出“元宇宙绿色村庄历奇之旅”，玩家只需完成任务即可获得商场购物奖赏。此外，一系列的零售品牌和新餐饮及糖果概念店进驻，进一步丰富了本已包罗万有的商户组合，提升购物顾客的体验。 九龙仓置业地产投资有限公司二○二二年中期报告书4 新加坡资产 新加坡零售市场自二○二二年第二季以来表现出的复苏态势不俗；社交距离措施的放宽及边境限制放宽后带来的旅客消费增加都为复苏提供了动力。 会德丰广场和拥有永久业权的ScottsSquare商场坐落于乌节路繁华地带的黄金地段。两项物业的商场在二○二二年六月杪的出租率分别为96%及89%，会德丰广场的写字楼出租率为95%。 5九龙仓置业地产投资有限公司二○二二年中期报告书 财务评议 (I)二○二二年度中期业绩评议 基础净盈利增加3%至港币三十三亿七千三百万元（二○二一年：港币三十二亿七千二百万元），投资物业盈利增加3%至港币三十四亿二千九百万元，酒店亏损收窄至港币一亿二千六百万元。若计入投资物业重估亏损，则录得股东应占集团亏损港币十四亿六千八百万元（二○二一年：盈利港币二十九亿七千万元）。 收入及营业盈利 集团收入减少17%至港币六十二亿一千万元（二○二一年：港币七十四亿八千五百万元），主要因为上市附属公司海港企业确认入账的发展物业销售额减少。营业盈利微升至港币四十四亿四千六百万元（二○二一年：港币四十四亿二千八百万元），主要是成本管理所致。 投资物业收入减少2%至港币五十三亿六千万元（二○二一年：港币五十四亿八千三百万元），营业盈利增加3%至港币四十四亿二千五百万元（二○二一年：港币四十三亿一千万元）。 酒店收入增加7%至港币三亿六千六百万元（二○二一年：港币三亿四千三百万元），营业亏损收窄至港币一亿七千二百万元（二○二一年：港币二亿零八百万元）。香港收入有所增加，但内地收入下降及营业亏损增加。 由于确认入账的销售额减少，发展物业收入大幅减少至港币一亿八千五百万元（二○二一年：港币十四亿零二百万元），并录得港币二千七百万元的营业亏损（二○二一年：盈利港币一亿四千六百万元）。 投资的营业盈利（以股息收入为主）增加17%至港币二亿七千一百万元（二○二一年：港币二亿三千二百万元）。 投资物业之公允价值变动 投资物业资产依据独立估值以港币二千三百八十二亿元列报，即重估亏损港币五十亿五千三百万元。应占未变现亏损为港币五十亿三千九百万元（二○二一年：港币二亿七千八百万元）。 其它收入╱（支出）净额 其它收入净额为港币三亿六千五百万元（二○二一年：支出港币六千二百万元），主要包括若干金融工具公允价值收益净额及一个由海港企业持有的发展物业项目为数港币八千万元的减值拨备。 九龙仓置业地产投资有限公司二○二二年中期报告书6 财务支出 财务支出为港币六亿零九百万元（二○二一年：港币三亿五千九百万元），该支出已扣除根据现行会计准则按市价计值的跨货币及利率掉期合约未变现亏损港币二亿四千三百万元（二○二一年：收益港币一千万元）。并无利息支出拨作资产成本（二○二一年：港币四百万元）。 实际借贷年利率维持于1.4%（二○二一年：1.4%）。 税项 因为拨回了过往年度为发展物业作出的高估拨备，税项支出减少4%至港币六亿七千九百万元（二○二一年：港币七亿零九百万元）。 股东应占（亏损）╱盈利 是期股东应占集团亏损为港币十四亿六千八百万元（二○二一年：盈利港币二十九亿七千万元）。按三十亿三千六百万股已发行普通股计算，每股基本亏损为港币0.48元（二○二一年：每股基本盈利港币0.98元）。 基础净盈利（不包括应占投资物业重估亏损净额、酒店物业减值拨备及若干金融工具按市价入账的差额）增加3%至港币三十三亿七千三百万元（二○二一年：港币三十二亿七千二百万元）。每股基础盈利为港币1.11元（二○二一年：每股港币1.08元）。 (II)流动资金、财务资源与资本承担 股东权益及总权益 于二○二二年六月三十日，股