九龙仓置业二O二四年中期报告书

二○二四年中期报告书 www.wharfreic.com 封面图片︰海港城邀请着名法国艺术家CamilleWalala为香港市民及游客设计香港首个城市标志，并命名为“NowYouSeeItNowYouDon’t”，长期于海运观点展出。 “HONGKONG”城市标志以维港的海蓝色为主色调，融合了Camille标志性的鲜艳几何图案，再由多个高高低低的几何图案重迭而成，多角度呼应香港城市景观。设计采用了挤压变形（anamorphic）的手法，只有站在特定角度及距离方可看到“HONGKONG”字眼。 复苏停滞拖低物业估值 摘要 •收入和营业盈利复苏呆滞 •基础净盈利增加2%至港币三十一亿元 •非现金投资物业重估减值港币四十四亿元导致集团亏损 •集团资产净值较五年前低16% •负债净额按计划削减 集团业绩 未经审核基础净盈利增加2%至港币三十一亿二千三百万元（二○二三年：港币三十亿五千九百万元），相当于每股港币1.03元（二○二三年：每股港币1.01元）。 若计入投资物业重估减值净额港币四十四亿二千六百万元（二○二三年：港币十一亿三千三百万元），股东应占集团亏损为港币十亿五千二百万元（二○二三年：盈利港币十八亿零五百万元）。每股基本亏损为港币0.35元（二○二三年：每股盈利港币0.59元）。 中期股息 第一次中期股息每股港币0.64元（二○二三年：每股港币0.67元）将于二○二四年九月十日派付予在二○二四年八月二十六日下午六时正名列股东登记册内的股东。派息总额为港币十九亿四千三百万元（二○二三年：港币二十亿三千四百万元），占香港投资物业及酒店基础净盈利的65%。 1九龙仓置业地产投资有限公司二○二四年中期报告书 业务评议 本港营商环境仍然困难，汇率走势不利、息口高企及人手短缺影响业务营运能力。 入境旅游正在艰苦经营之际，出境旅游日益增加亦进一步打击本地消费。今年首两个月，整体零售销售在低基数下增长平平，至三月份更出现转折点，疫情后恢复向上的走势终止并逆转向下。第二季的零售销售更出现双位数急剧下滑。虽然近期存在不少挑战，但零售品牌对香港前景维持信心，优质商场对顶级租户仍然具吸引力。 写字楼市场亦遭经济疲弱和供应过剩夹击。预期租金调整会持续至营商环境改善为止。酒店业亦尚未完全恢复，房价在去年初边境重开初期飙升后回落。 集团收入和营业盈利稳定。基础净盈利增加2%。债务管理有助于减轻息口的影响，借贷成本渐趋稳定。然而集团的投资物业录得未变现重估减值港币四十四亿五千万元，反映资产价值疲弱。 海港城 整体收入（包括酒店）增加5%，营业盈利上升3%。 商场 商场恒常调整租户组合并举办有效的宣传活动吸引人流，有助于提升海港城的业绩。商场收入增加7%，营业盈利上升6%。期杪的出租率为97%。 商场独特的群聚效应、优越的地理位置和专业的零售管理，使其租赁需求在疲软的市场中相对稳定。新店当中以CELINE在不同楼层扩充的门店和FENDI的新旗舰店最为瞩目。广东道长达五百三十米的临街店面上林立的十六个奢侈品牌继续吸引众多顾客到访购物。 写字楼 租务气氛持续疲弱，写字楼业务未见好转。六月杪的出租率为88%。租赁活动主要由中小型单位带动。收入下跌2%，营业盈利下跌5%。 酒店 酒店业务目前仍难以恢复至疫情前的水平。酒店业的激烈竞争也为房价带来压力。三间马哥孛罗酒店在这些不利环境下仍稳住了入住率。 九龙仓置业地产投资有限公司二○二四年中期报告书2 时代广场 整体收入稳定，营业盈利增加1%。 商场 时代广场不断完善租户组合，以应对竞争激烈的环境。商场获LouisVuitton承租一个复式铺位，并迎来各类品牌和餐厅进驻，丰富的选择有助吸引本地市民和旅客惠顾。商场举办形形色色的文化、艺术和快闪活动有助进一步提升购物体验。期杪的出租率为94%。商场收入增加4%，营业盈利上升6%。 写字楼 写字楼业务持续受压，租户纷纷寻找缩减规模和节省成本的选择，市场对大型单位的需求仍弱。时代广场不断主动与租户接触，并灵活应对特定业务需求，以增强竞争力。六月杪的出租率为87%。收入下跌8%，营业盈利下跌10%。 展望 全球经济放缓和地缘政治局势紧张所带来的不确定性将继续影响本港整体经济。零售业和酒店业饱受消费模式转变的冲击，目前所有物业种类都供过于求，惟冀汇率和利率等周期性因素改善后，需求得以回升。 3九龙仓置业地产投资有限公司二○二四年中期报告书 财务评议 (I)二○二四年度中期业绩评议 因发展物业亏损收窄，基础净盈利增加2%至港币三十一亿二千三百万元（二○二三年：港币三十亿五千九百万元）。若计入投资物业重估减值，则股东应占亏损为港币十亿五千二百万元（二○二三年：盈利港币十八亿零五百万元）。 收入及营业盈利 集团收入稳定，为港币六十五亿零一百万元（二○二三年：港币六十四亿七千三百万元），营业盈利减少1%至港币四十九亿一千五百万元（二○二三年：港币四十九亿四千万元）。 投资物业收入增加2%至港币五十五亿四千二百万元（二○二三年：港币五十四亿五千五百万元），营业盈利增加1%至港币四十七亿一千八百万元（二○二三年：港币四十六亿七千七百万元）。 酒店收入增加7%至港币七亿四千八百万元（二○二三年：港币六亿九千七百万元），营业盈利减少64%至港币二千四百万元（二○二三年：港币六千七百万元）。 发展物业收入下跌64%至港币八百万元（二○二三年：港币二千二百万元）。营业盈利主要因以前年度调整而录得港币七千四百万元（二○二三年：亏损港币一千三百万元）。 投资的营业盈利（以股息收入为主）减少43%至港币一亿四千万元（二○二三年：港币二亿四千四百万元）。 投资物业之公允价值变动 投资物业资产依据独立估值以港币二千二百三十亿元列报，产生2%的重估减值。扣除非控股股东权益后，股东应占未变现估值亏损为港币四十四亿二千六百万元（二○二三年：港币十一亿三千三百万元）。 其它收入╱（亏损）净额 其它收入净额为港币七千万元，主要由汇兑收益净额组成，包括远期外汇合约所产生的影响（二○二三年：其它亏损净额港币二亿八千二百万元，当中包括上市附属公司海港企业有限公司（“海港企业”）的发展物业减值港币八千八百万元）。 财务支出 财务支出为港币八亿八千二百万元（二○二三年：港币九亿九千万元），该支出已计入根据适用会计准则按市价计值的跨货币及利率掉期合约未变现收益港币一亿八千九百万元（二○二三年：港币七千一百万元）。 实际借贷年利率上升至5.7%（二○二三年：4.7%），主要因为香港银行同业拆息上升。 所得税 是期税项支出减少3%至港币六亿零七百万元（二○二三年：港币六亿二千七百万元）。 九龙仓置业地产投资有限公司二○二四年中期报告书4 股东应占亏损 股东应占集团亏损为港币十亿五千二百万元（二○二三年：盈利港币十八亿零五百万元）。按三十亿三千六百万股已发行普通股计算，每股基本亏损为港币0.35元（二○二三年：每股盈利港币0.59元）。 基础净盈利（不包括投资物业重估及若干金融工具按市价计值的影响）增加2%至港币三十一亿二千三百万元（二○二三年：港币三十亿五千九百万元）。每股基础盈利为港币1.03元（二 ○二三年：港币1.01元）。 (II)流动资金、财务资源与资本承担 股东权益及总权益 于二○二四年六月三十日，股东权益减少港币三十九亿元至港币一千八百七十五亿元（二○二三年十二月三十一日：港币一千九百一十四亿元），相当于每股港币61.76元（二○二三年十二月三十一日：每股港币63.05元）。若计入非控股股东权益，总权益则减少港币四十亿元至港币一千九百一十六亿元（二○二三年十二月三十一日：港币一千九百五十六亿元）。 资产 总资产达港币二千三百八十九亿元（二○二三年十二月三十一日：港币二千四百五十三亿元），当中95%（二○二三年十二月三十一日：95%）位于香港。总营业资产（不包括银行存款及现金、衍生金融工具资产及递延税项资产）为港币二千三百七十五亿元（二○二三年十二月三十一日：港币二千四百三十四亿元）。 投资物业 投资物业资产总额为港币二千二百三十亿元（二○二三年十二月三十一日：港币二千二百七十六亿元），占营业资产94%（二○二三年十二月三十一日：93%）。海港城（不包括三间酒店）的估值为港币一千五百一十六亿元，时代广场的估值为港币四百六十亿元。 酒店 酒店物业以成本减累计折旧及减值（如有）列报为港币六十九亿元（二○二三年十二月三十一日：港币七十二亿元）。 发展物业 发展物业资产（全皆由海港企业持有），当中包括联营公司及合营公司权益，为港币十五亿元（二○二三年十二月三十一日：港币十七亿元）。 5九龙仓置业地产投资有限公司二○二四年中期报告书 其它长期投资 其它长期投资以市值港币四十八亿元（二○二三年十二月三十一日：港币五十八亿元）列报。应占按市价计值亏损港币七亿九千五百万元（二○二三年：盈余港币三亿零八百万元）已计入其它全面收益表内，而出售收益港币七百万元（二○二三年：港币十二亿八千五百万元）在权益变动表中记录为转拨至盈余储备。此组合包括为长期资本增长和合理股息回报而持有的蓝筹股，组合内每项投资个别而言对集团总资产无重大占比。 集团的投资组合按行业及地域分析： 二○二四年六月三十日港币百万元 二○二三年十二月三十一日港币百万元 按行业分析： –地产 4,503 5,356 –其它 315 404 总额 4,818 5,760 按地域分析： –香港 2,656 3,384 –香港以外地区 2,162 2,376 总额 4,818 5,760 负债及负债比率 截至二○二四年六月三十日，负债净额减少港币十二亿元至港币三百五十一亿元（二○二三年十二月三十一日：港币三百六十三亿元）。负债净额包括港币三百六十亿元债务和港币九亿元银行存款及现金。 兹将负债净额分析如下： 负债净额 二○二四年六月三十日港币十亿元 二○二三年十二月三十一日港币十亿元 集团（不包括海港企业） 35.0 36.1 海港企业 0.1 0.2 总额 35.1 36.3 九龙仓置业地产投资有限公司二○二四年中期报告书6 负债净额与总权益比率下降至18.3%（二○二三年十二月三十一日：18.6%）。 上市的海港企业是一个独立的信贷实体，集团（不包括海港企业）没有合约承担海港企业的债务。于二○二四年六月三十日，海港企业的负债净额与总权益比率为0.9%（二○二三年十二月三十一日：1.0%）。 财务及备用信贷额 于二○二四年六月三十日的备用信贷及已发行债务证券总额达港币五百亿元，当中港币三百六十亿元已被动用，细列如下： 二○二四年六月三十日 可用信贷港币十亿元 总负债港币十亿元 未提取信贷港币十亿元 承诺及非承诺集团（不包括海港企业） 48.6 35.6 13.0 海港企业 1.4 0.4 1.0 总额 50.0 36.0 14.0 若干提供予海港企业的银行信贷以人民币十二亿元（折合为港币十三亿元）（二○二三年十二月三十一日：人民币十三亿元（折合为港币十四亿元））的内地酒店及发展物业作抵押。 债务组合主要以美元、港元、新加坡元和人民币为结算单位。相关款项主要用于为集团的投资物业提供资金。 衍生金融工具的使用受严格监控，所签订的大部分衍生金融工具均用于降低利率及货币风险。 集团继续审慎理财，维持强健的财务状况。为有利于进行业务和投资活动，集团备有充足的财务资源。此外，集团亦持有一个总市值为港币四十八亿元（二○二三年十二月三十一日：港币五十八亿元）的流通性上市投资组合。 集团的营业业务及投资活动带来的现金流 回顾期间内，集团录得港币四十九亿元（二○二三年：港币四十八亿元）的营运现金流入，主要来自租金收入。加上营运资金变动及其它港币十六亿元（二○二三年：港币十六亿元），营业业务带来的净现金流入为港币三十三亿元（二○二三年：港币三十二亿元）。投资活动方面，集团录得净现金流出港币六千