胜遇信用周报丨上半年土地出让金和城投拿地概览；处在行业分化顶端的央企地产

胜遇信用周报‖上半年土地出让金和城投拿地概览；处在行业分化顶端的央企地产 2023年7月24日-2023年7月30日 目录： 一、本周重要信用事件与分析 1、2023年上半年各省份土地出让金和城投拿地情况概览 2、房企迎来洗牌，处在行业分化顶端的央企地产 3、本周其他重大信用事件二、本周新增违约 三、本周评级变动四、下周关注 五、信用债发行情况 一、本周重要信用事件与分析 1、2023年上半年全国各省份土地出让金和城投拿地情况概览 近期，财政部公布了2023年上半年的财政收支情况，从全国一般公共预算收支来看， 2023年上半年，全国一般公共预算收入119,203亿元，同比增长13.30%；全国一般公共预 算支出133,893亿元，同比增长3.9%，同比均有所增加。从税收收入看，全国税收收入99,661亿元，同比增长16.50%，占一般公共预算收入比为83.61%，占比较大。从政府性基金收支来看，2023年上半年全国政府性基金预算收入23,506亿元，同比下降16%，其中国有土地使用权出让收入18,687亿元，同比下降20.90%，全国政府性基金预算支出43,222亿元，同比下降21.2%。整体来看，政府性基金收入下降较快，土地出让不佳，土地成交分化明显。此外，全国上半年经济数据（详见《胜遇信用周报‖远洋、万达、碧桂园最新跟踪；2023年上半年部分行政区经济数据点评2023.7.17-23》）。 具体来看，土地出让金方面，2023年上半年全国土地出让金15,678亿元，同比下降19%。其中值得注意的是2023年5月土地出让金同比小幅增长6%，但2023年6月全国土地出让 金4,029亿元，同比大幅下降33%，由正转负。从各省份来看，2023年6月天津出让金146 亿元，同比大幅增长1,963%，吉林、北京和广东出让金分别同比大幅增长108%、104%和 74%。而上海、宁夏、陕西、青海和贵州等12个省份出让金大幅下降。整体来看，2023年 6月全国出让金同比由正转负，天津、吉林和广东土地出让金大幅增长。 图2023年6月各省份出让金及同比增长率（亿元，%） 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 同期，全国城投拿地金额为1,151亿元，占比29%，非城投拿地金额为2,878亿元，仍 为拿地主力。其中，江苏、山东、浙江和北京城投拿地额大于100亿元，市场活跃度高。 而吉林、海南、辽宁、贵州、上海、福建、甘肃等11个省份城投拿地额小于10亿元，黑龙 江、宁夏和青海3个省份没有城投拿地。从城投拿地占比来看，山东城投拿地占比最高，达到60%，其次湖南和重庆城投拿地占比在50%以上，云南、辽宁、湖北、吉林、江苏、四川、广西和安徽城投拿地较多，占比在40%以上。海南、天津、北京、河北4个省份城投拿地占比在20%以下，其中新疆、山西、内蒙古、广东和福建城投拿地额占比10%以下，城投拿地较低。整体来看，债务相对较大的省份，对城投的依赖度较高。2023年6月及5月各省份城投拿地对比来看，海南、广西和宁夏的城投拿地占比大幅下降，辽宁、云南、重庆、上海、广西、贵州、天津大幅上升。 图2023年6月各省份城投和非城投拿地额及城投拿地占比（亿元，%） 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 从民企拿地分布来看，2023年6月30家民企拿地总额为523亿元。民企拿地金额排名前三的地区分布在杭州（169亿元）、北京（96亿元）和广州（45亿元），市场很活跃。其次，台州、宁波和天津民企拿地金额分别为32亿元、23亿元和20亿元，市场活跃度相对较高。 图2023年6月民企拿地金额分布（亿元） 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 2、房企迎来洗牌，处在行业分化顶端的央企地产 2023年以来，我国房地产市场持续呈现两极分化。根据最新数据显示，今年上半年，百强房企的销售业绩中，国资背景的房地产开发公司销售业绩大幅上升，成为地产行业的领 跑者，而民营企业则呈现下降趋势。在行业前景不明朗、房企面临较大经营压力的背景下，证监会接连批复房企再融资项目，意在提振购房者的市场信心、促进销售与行业基本面修复，销售业绩向头部企业靠拢，房企销售排行榜迎来洗牌，更聚焦于央企房地产企业。 我们选取了部分资产规模较大的头部央企房地产企业作为样本，实际控制人均为国务院国有资产监督管理委员会,其中包括业务经营好且知名度高的保利发展控股集团有限公司、华润置地有限公司、中海企业发展集团有限公司和招商局蛇口工业区控股股份有限公司等，详见下表： 表2022年12家样本央企房企主要财务数据 企业名称 总资产规模 （亿元） 资产负债 率 营业收入 (亿元） 毛利率 净利润 (亿元） 经营性净现金 流（亿元） 保利发展控股集团股份有限公司 14,704.64 78.09% 2,810.17 21.99% 270.11 74.22 华润置地有限公司 10,813.32 68.40% 2,080.45 26.22% 280.92 12.30 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 8,864.71 69.09% 1,830.03 19.25% 90.98 221.74 中海企业发展集团有限公司 6,195.26 65.57% 1,394.79 22.32% 204.27 -206.53 华侨城集团有限公司 5,824.31 73.98% 1,134.76 16.60% -232.08 -43.24 中国金茂控股集团有限公司 4,218.96 73.29% 832.67 15.84% 19.84 17.80 中国铁建房地产集团有限公司 2,302.94 81.50% 400.39 13.65% 20.12 5.77 大悦城控股集团股份有限公司 2144.32 77.85% 395.79 24.06% -22.23 27.10 中国电建地产集团有限公司 1,513.99 71.68% 377.78 11.31% 9.04 -13.72 中交地产股份有限公司 1,402.41 86.13% 384.67 13.43% 10.22 29.35 中冶置业集团有限公司 931.94 86.48% 162.89 8.81% 0.09 0.82 五矿地产控股有限公司 355.34 85.37% 271.82 7.48% 2.09 -9.82 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 其中，央企中资产规模最大且知名度最高的房地产企业是保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”,胜遇评级为3+），成立于1992年，总部位于广东，隶属于中国保利集团。截至2022年末总资产规模达到1.47万亿元，净资产为3,221.92亿元。保利 发展主营业务为房地产开发、销售、租赁及物业管理，根据保利发展2023年半年报显示，营业总收入1,383.76亿元，同比增长24.93%，净利润120.00亿元，同比增长10.84%。同期，保利发展实现签约金额2,368.21亿元，同比增长12.65%，实现销售额近2,368.21亿元，同比增长12.65%，销售面积为1,383.09万平方米，保利发展上半年销售额及销售面积均位居全国房企第一。据中指研究院统计数据显示，保利发展拿地金额400亿元左右排名第二位，第一为华润置地有限公司（439亿元）。 央企房地产企业规模第二大且盈利最高的为华润置地有限公司(以下简称“华润置地”，胜遇评级为3)，隶属于华润集团，境内外83个城市总资产达到1.08万亿元，净资产为2,440.47 亿元。2023年3月29日，华润置地召开2022年年度业绩会时，预计2023年将实现超3000亿元销售额，可售货源5,384亿元，其中89%位于一二线高能级城市，住宅产品占比在77%。根据华润置地发布2023年6月末营运数据显示，2023年1-6月累计实现合同销售额为 1,702.40亿元，合同销售建筑面积约为701.03万平方米。6月单月，华润置地合同销售额为 194.20亿元，同比减少34.5%，销售建筑面积约为94.93万平方米，同比减少24.40%。截至2022年末总资产规模达到1.08万亿元，净资产为2,440.47亿元。2022年营业总收入2,080.45亿元，同比下降2.25%，净利润280.92亿元，同比下降13.30%。整体来看，华润置地销售额及营业收入同比均有所下降，但盈利能力仍很强，预期将能完成2023年3,000亿元目标销售额。 央企房企中销售额增速最快及拿地金额保持领先的中海企业发展集团有限公司（以下简称“中海地产”，胜遇评级为3）是成立最早的房地产企业之一，总部位于香港，间接控股股东为中国海外发展有限公司(以下简称“中国海外发展”证券代码：0688.HK)，隶属于中国建筑工程总公司，实际控制人为国务院国资委。中国海外发展总资产规模达到人民币9,116.53亿元。中海地产是中国海外发展重要的债务融资平台，中国海外发展2022年营业 收入为1,803.22亿元，净利润为232.65亿元，盈利能力不及华润发展。在今年3月，中海地产管理层在业绩会上表示，2022年中海地产的合约销售额为2,947.60亿元，今年需达到约3,500亿元销售额的目标。根据中海地产2023年上半年销售及土地收购更新公告，1-6月， 中海地产权益销售额为1677.70亿元，比保利发展还多21.70亿元，位列2023年上半年的第 一位，已完成全年销售目标的一半，权益销售面积为767.60万平方米，在央企房企中仅位 列保利发展之后。中海地产布局一线和强二线城市，在2022年新增的2,403.4亿元总货值中，一二线城市的货值占比为87%，2023年可售货值约为7,900亿元，中海地产投资购地金额领先于行业。 综合开发和运营经验丰富的为招商蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”，外部评级为AAA）隶属于招商局集团，承担城市与园区综合开发运营，主营业务分别为园区开发与运营、社区开发与运营、游轮产业建设与运营。招商蛇口总资产规模为8,864.71亿元，净资产为2,823.38亿元。2023年1-6月累计实现签约销售金额1664.36亿元， 同比增加40.07%，签约销售面积683.95万平方米，同比增加40.30%。营业总收入514.42 亿元，同比下降10.63%，净利润21.53亿元，同比增长14.09%。 值得注意的是，样本央企地产中2022年利润呈现亏损的有华侨城集团有限公司和大悦 城控股集团股份有限公司，其中华侨城集团有限公司亏损金额很大，主要是由于销售收入减少与计提减值所致。 表部分样本央企房企债务压力与胜遇等级情况 名称 是否上市 第一大股东 存续债余额 （亿元） 一年内到期存续债规模（亿元） 一年内到期/总存 续债规模（%） 期末现金及现金等价物/一年内到期债券比 胜遇等级 保利发展 600048.SH 保利南方集团有限公司 877.95亿元 /10.00亿美元 393.86亿元/10亿 美元 49.01 3.24 3+ 华润置地 1109.HK 华润集团（置地）有限公司 29.99 7.00 23.34 136.49 3 招商局蛇口 001979.SZ 招商局集团有限公司 609.24亿元/2.30 亿美元 205.24 32.80 4.71 3+ 中海地产 否 中国海外兴业有限公司 463.00 134.00 28.94 6.90 3+ 华侨城 否 国务院国资委 450亿元/3亿美元 164.00 34.79 3.49 4+ 中国金茂 0817.HK 中化香港（集团）有限公司 13.39亿元/34亿 美元 13.38亿元/2.5亿 美元 12.19 11.88 4- 中国铁建地产 否 中国铁建股份有限公司 377.08 121.08 32.11 1.99 4- 中国电建地产 否 中国电力建设集团有限公司 273.81 114.64 41.87 0.74 5- 中交地产 000736.SZ 中交房地产集团有限公司 85.36 20.35 23.84 4.93