胜遇信用周报：柳州市坚守最后的“城投信仰”；1~8月房企销售与拿地不容乐观

胜遇信用周报‖柳州市坚守最后的“城投信仰”；1-8月房企销 售与拿地不容乐观 2023年8月28日-2023年9月3日 目录： 一、本周重要信用事件与分析 1、柳州市坚守最后的“城投信仰” 2、2023年1-8月房企销售与拿地概况 3、本周其他重大信用事件（滇池水务、碧桂园等）二、本周新增违约 三、本周评级变动 四、本周新增非标违约五、下周关注 六、信用债发行情况 一、本周重要信用事件与分析 1、柳州市坚守最后的“城投信仰” 近期，柳州市政府承诺将价值500亿元的国有资产作为抵押品，以说服包括工商银行、建设银行和浦发银行在内的银行财团发放信贷额度，置换未来两年近300亿元到期的城投债券，引发市场热议。作为网红区域，柳州市曾因2022年末的商票逾期（详见《胜遇信用周报 —“第二支箭”叠加降准，政策效能进一步释放；柳州城投再次考验“城投信仰”2022.11.21-27》） 以及2023年初被交易商协会处分（详见《胜遇信用周报‖《行动方案》引导改善优质房企资产负债表；“网红区域”城投再受交易商协会处分2023.01.09-15》）等引发负面舆情，同时受财政实力（2022年一般预算收入、政府性基金收入分别同比下降13.59%、21.61%）下滑等综合影响，区域城投净融资自2022年以来出现了显著净流出，其中2022年与2023年1-8月净融资分别为-156.49亿元、-16.28亿元，处于持续偿债的通道中。 图柳州市区域城投净融资与偿债（单位：亿元） 主体 发行 净融资 偿还债券 2021 2022 2023年 1-8月 2021 2022 2023年 1-8月 2023年 9-12月 2024 2025 广西柳州市城市建设投 资发展集团有限公司 13.10 10.80 19.08 13.10 10.80 16.98 18.00 0.00 10.80 广西柳州市文化旅游投 资发展集团有限公司 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.30 0.00 0.00 广西柳州市轨道交通投 资发展集团有限公司 16.22 0.00 0.00 16.22 0.00 0.00 10.00 6.22 0.00 广西柳州市投资控股集 团有限公司 52.15 55.87 57.54 -3.35 -11.33 -20.46 0.00 23.59 18.89 广西柳州市建设投资开 发有限责任公司 33.00 24.50 17.19 18.00 -12.80 9.19 18.80 21.20 14.50 柳州市城市投资建设发 展有限公司 60.90 10.00 18.26 40.90 -30.00 8.26 39.5 26.00 35.92 柳州市龙建投资发展有 限责任公司 49.00 15.00 0.00 25.00 -33.60 -10.40 0.00 42.70 8.00 广西柳州市东城投资开 发集团有限公司 95.80 27.09 20.65 45.78 -34.67 10.15 44.50 30.15 64.87 合计 357.57 147.25 132.72 182.05 -156.49 -16.28 168.44 189.66 188.91 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 从未来偿债压力来看，2023年9-12月、2024年、2025年包括回售在内分别有到期债券168.44亿元、189.66亿元以及188.91亿元，合计规模547.01亿元，其中至2024年底到 期（回售）358.10亿元，未来偿债压力很大，柳州市政府表示未来2年内置换300亿元规模的债券也基本符合事实。值得一提的是，此消息出来后，当日广西部分债券收益率上行，其中广西柳州市投资控股集团有限公司旗下的“22柳控02”价格跌至95.65元，收益率上行至14.04%，市场对其反应较为平淡。整体来看，柳州市政府通过类似于遵义道桥的银行借款整体展期的方式同样通过银行借款方式置换未来到期的债券是响应政治局会议提出的“一揽子化债方案”，这种方式虽然短期内降低了公开市场债券违约的风险，守住了“城投信仰”，但债务并未消失、偿债义务并没有较少，实质上是以类“量化宽松”的方式把压力抛向了未来。 2、2023年前8个月房企销售与拿地概况 （1）销售业绩 2023年1-8月，根据中指研究院数据，TOP100房企销售总额为43,656.1亿元，同比下降8.60%，而主要TOP30房企销售额30,544.50亿元，同比下降2.68%，其中同比下降有12家企业，融创中国（-54.32%）、旭辉集团（-45.81%）、碧桂园（-41.49%）、新城控股（-36.67%）以及远洋集团（-34.28%）同比跌幅均超过了30.00%，经营状况快速恶化，此外首开股份（-28.55%）、金地集团（-22.38%）、绿地控股（-14.18%）与万科（-12.29%）跌幅也超过了10.00%。值得注意的是，以上房企除首开股份实控人为国企背景（北京市国资委）外，其他房企均为民企或无实控人状态，后者近两年债券违约事件的频发一定程度上压制了市场对其商品房的需求。 销售额同比增速超过30.00%的房企合计7家，主要为保利置业（80.93%）、越秀地产（59.87%）、华发股份（38.87%）、中国中铁（37.31%）、联发集团（35.59%）、国贸地产（35.00%）以及建发房产（30.78%），均为央企或地方性国企，这也进一步反映了行业销售集中度进一步逐步趋向于央国企，与融资端状况基本一致（详见《胜遇信用周报‖上半年土地出让金和城投拿地概览；处在行业分化顶端的央企地产2023.07.24-30》）。 图TOP30房企销售额与同比变动（单位：亿元） 数据来源：中指研究院、胜遇研究团队整理 （2）拿地状况 2023年1-8月TOP100企业拿地总额7,888亿元，拿地规模同比下降10.50%，其中 主要房企（前18大）拿地金额4,552亿元，同比下降5.87%，滨江集团（-50.00%）、中国中铁（-45.70%）、招商蛇口（-42.5%）、国贸地产（-35.90%）、华润置地（-23.1%）、 中海地产（-20.70%）等均出现了超过20.00%的跌幅，整体战略收缩明显。另一方面，首开股份（135.00%）、绿城中国（54.80%）、中国金茂（35.60%）、万科（30.30%）、伟星房产（26.90%）以及华发股份（25.00%）等同比增幅均超过了20.00%，处于相对良性循环。整体来看，近两年房地产市场深度调整，上市民营房企中除滨江集团、龙湖集团等个别仍在拿地，绝大部分已暂停拿地，存货规模逐渐下滑。截至8月31日， 从上市房企公布的财报数据来看，上市房企存货均值自2022年中报起无论环比还是同比均出现了下降，2023年中报存货规模同比增长超过10.00%的房企有华润置地 （24.75%）、越秀地产（21.20%）、滨江集团（14.60%）、信达地产（10.58%）等企业。 图主要房企拿地金额与同比变动（单位：亿元） 数据来源：中指研究院、胜遇研究团队整理 3、本周其他重大信用事件 （1）龙湖拓展：龙湖拓展股东将购买规模不超5亿元公司债，重庆龙湖企业拓展公告，公司股东成都兆江企业管理有限公司将在二级市场购买总规模不超过5亿元上交所上市交易的公司债券（企业债券） （2）远洋资本：“20远资01”持有人会议增加给予90日宽限期临时议案，并延长召开时间至9月8日。远洋资本有限公司公告，“20远资01”持有人会议新增审议《关于给予“20远资01”债券90日宽限期的议案》，并将2023年8月16日公告的原债券持有人会议召开时间延长至2023年9月8日21：00，会议投票表决时间延长至2023年9月8日21：00。发行人将自本议案表决通过之日后在兑付日调整期间的2025年9月9日、2026年9月9日分别兑付本期债券 10%、90%本金。 （3）天津武清国资：完成发行“23武清国资CP004”，票息为5%，获超64倍认购。天津市武清区国有资产经营投资有限公司公告，公司于2023年08月25日发行了“23武清国资CP004”，票息为5%。实发规模为10亿元，合规申购金额为642.9亿元。 （4）营口银行：不行使“18营口银行二级02”赎回选择权。营口银行股份有限公司公告，公司决定不行使“18营口银行二级02”赎回选择权，未赎回债券的债券利率为5.00%，存续期内固定不变。该债发行总额4亿元，利率5.00%。 （5）龙湖企业拓展：拟发行不超11亿元中债增担保中票，申购区间3.0%-3.8%。重庆龙湖企业拓展有限公司发布2023年度第一期中期票据发行文件。“23龙湖拓展MTN001”发行基础规模人民币0亿元，发行金额上限人民币11亿元，募集资金中50%拟用于补充公司流动性资金，其余50%拟用于项目建设、偿还债务融资工具、偿还及回购龙湖集团控股有限公司境外美元债券。本期中期票据申购期间为2023年8月30日9:00至18:00。申购区间3.0%-3.8%。 （6）远洋控股：“18远洋01”一年展期方案获持有人会议审议通过。8月31日，远洋控股集团(中国)发布公告称，“18远洋01”2023年第三次债券持有人会议已于2023年8月28日召开，会议审议并通过了议案1：《关于修改债券持有人会议规则的议案》、议案2：《关于调整“18远洋01”本息兑付安排及提供增信措施、增加本息兑付宽限期条款的议案》。本次持有人会议审议通过全部议案，公司将于议案二中的宽限期约定时限内尽快偿还首笔本息。据彭博引述知情人士透露，远洋集团旗下境内债“18远洋01”展期兑付方案据悉已获得足量票数支持。 （7）复星国际拟继续退出重资产；上半年退出项目回笼200亿，境内外融资162亿，兑付27亿美元境外债务。8月31日，复星国际召开2023年中报发布会。会上，复星国际董事长郭广昌表示，将继续退出重资产，继续降低负债，继续轻资产运营为主，把资金投入到研发上。债务融资方面，提升银行贷款比重，减小对公开债的依赖。上半年，境内外融资共计162.2亿元，兑付15亿美元债券和12亿美元的银团贷款。复星在未来一年内没有大额美元债到期。下半年将通过非核心资产的退出等手段优化各种财务指标。 （8）龙湖企业拓展：完成发行11亿元中债增担保中票，利率3.5%，主承包销1.1亿元。重庆龙湖企业拓展有限公司公告，“23龙湖拓展MTN001”完成发行，实际发行总额11亿元，利率3.5%，期限3年，合规申购金额11亿元。主承工商银行包销1.1亿元，占本期债务融资工具最终发行规模10%。 （9）新城控股已提前汇出10亿元“20新控04”回售兑付资金。据Debtwire援两位知情人士消息，新城控股已于昨日（8月30日）将足额资金汇至中证登，用于兑付境内债“20新控04”于9月1日的回售行权。据DM数据显示，“20新控04”发行规模10亿元，票息5.9%，到期日2025年9月1日。另据8月29日的回售实施公告，本次回售金额为10亿元，回售部分债券将进行转售。 （10）碧桂园服务：来自兄弟公司应收账款约23亿，未违约情况下已计提坏账准备1亿元，持续沟通关注兄弟公司展期情况。DMINews获悉，碧桂园服务于本周二中期业绩会后举行小范围会议，会上发言人回答投资者问：关于兄弟公司（碧桂园控股）的债券偿还计划是否会对碧桂园服务产生影响，发言人表示，目前未产生直接影响，但已计提坏账准备1亿元，截至上半年，碧桂园服务来自兄弟公司的应收账款为23亿，公司也将持续沟通关注兄弟公司展期情况。 （11）滇池水务发布公告，公司于2023年8月31日收到《上海金融法院协助执行通 知书》((2023)沪74执保227号)(协助执行通知书I)及长春经济技术开发区人民法院协助执 行通知书((2023)吉0191民初2536号)(协助执行通知书II)，获悉公司控股股东昆明滇池投资有限责任公司所持有的公司股份被申请冻结、查封。 （12）2023