房地产20240318：销售持续走弱，杭州放开二手房限购

2024年3月18日 行业报告 房地产 看好/维持 房地产20240318：销售持续走弱，杭州放开二手房限购 市场行情：本周A股地产板块表现强于大盘、H股地产板块表现强于大盘。本周（3.11-3.15）A股房地产指数（801180.SL）涨幅4.47%（上周-4.52%），A 股中证A股指数（930903.CSI）涨幅2.02%（上周-0.04%）；H股（3.11-3.15）恒生地产及物业管理指数（HSPDM.HK）涨幅4.65%（上周-3.99%），H股恒生指数（HSI.HK）涨幅2.25%（上周-1.42%）。 行业销售：新房销售继续下行。从数据来看，26城商品房年内累计销售面积 （1.1~3.17）同比增速为-31.95%，对应前值（1.1~3.10）为-30.33%。其中一线城市(4城)年内累计销售面积（1.1~3.17）同比增速为-32.14%，对应前值 （1.1~3.10）为-30.27%。26城商品房销售面积本月至今（3.1~3.17）同比增速为-47.61%，上月（2.1-2.29）整月同比增速为-54.73%。其中一线城市(4城)本月至今（3.1~3.17）同比增速为-42.29%，上月（2.1-2.29）整月同比增速为6.20%。 一线城市二手房销售继续走弱。从数据来看，13城二手房年内累计销售面积 （1.1~3.17）同比增速为-14.41%，对应前值（1.1~3.10）为-13.17%。其中一线城市(2城)年内累计销售面积（1.1~3.17）同比增速为-18.82%，对应前值 （1.1~3.10）为-17.74%。13城二手房销售面积本月至今（3.1~3.17）同比增速为-36.02%，上月（2.1-2.29）整月同比增速为-49.32%。其中一线城市(2城)本月至今（3.1~3.17）同比增速为-36.89%，上月（2.1-2.29）整月同比增速为62.02%。 行业要闻：深圳明确符合条件的安居房可补差价后上市，杭州放开二手房限购。 3月13日，《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）》发布，明确了安居型商品房符合条件者可补差价后上市交易。3月14日，杭州市发布通知，优化二手住房限购政策，在该市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格；同时明确优化增值税征免年限，该市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。 投资建议： 我们认为推进城中村改造和保障房建设，已经成为探索构建房地产发展新模式的重要落脚点，是拉动地产投资和市场需求的重要抓手。我们认为重点布局一二线城市的优质央国企，将受益于一二线城市供需两端政策的持续落地和城中 村改造的加速推进。高能级城市布局较多的华润置地、越秀地产、保利发展、中国海外发展等优质房企，有望凭借当前的信用和布局优势，在行业企稳与转型之际抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 未来3-6个月行业大事： 2024年4月中旬，统计局公布3月房地产数据。 资料来源：国家统计局 行业基本资料占比% 股票家数1182.56% 行业市值(亿元)12214.311.43% 流通市值(亿元)11191.081.64% 行业平均市盈率-55.46/ 资料来源：恒生聚源、东兴证券研究所 行业指数走势图 房地产 沪深300 10.7% -0.3% -11.3% -22.3% -33.3% -44.3% 3/206/189/1612/153/14 资料来源：恒生聚源、东兴证券研究所 分析师：陈刚 021-25102897chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 P2东兴证券行业报告 房地产周报20240318：销售持续走弱，杭州放开二手房限购 1.市场行情 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 本周涨幅(2024/03/15)上周涨幅近12周累计涨幅 房地产(801180.SL)中证A股(930903.CSI)沪深300(000300.SH) 4.47% -4.52% -0.11% 2.02% -0.04% 0.00% 0.71% 0.20% 0.07% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 表2：本周A股各板块周涨跌幅前5位 本周板块涨幅前五(2024/03/15)本周板块跌幅前五(2024/03/15) 汽车 食品饮料有色金属环保 商贸零售 公用事业 银行 家用电器石油石化 煤炭 -1. -1. -1. -2.60% -7.24% 4.72% 4.80% 41% 5.08% 39% 5.12% 25% 6.09% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 表3：本周A股房地产板块周涨跌幅前5位 本周板块涨幅前五(2024/03/15)本周板块跌幅前五(2024/03/15) 财信发展 25.45% 张江高科 -2.75% 我爱我家 23.39% 电子城 -3.13% 中洲控股 20.15% 国创高新 -3.86% 万通发展 17.38% 广汇物流 -4.02% 招商蛇口 11.11% 皇庭国际 - 10.42% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 表4：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 表5：本周H股各板块周涨跌幅前5位 本周板块涨幅前五(2024/03/15)本周板块跌幅前五(2024/03/15) 4.60% 4.65% 0 4.99% .84% 5.05% .91% 5.90% 恒生原材料业指数 恒生非必需性消费业恒生必需性消费业恒生地产及物业管理恒生资讯科技业指数 恒生公用事业指数0 恒生工业制品业指数0 恒生金融业指数-.34% 恒生能源业指数-1.19% 恒生电讯业指数-2.52% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 表6：本周H股恒生地产及物业管理板块周涨跌幅前5位 华润置地 华润万象生活龙湖集团 绿城中国 美的置业 14.29% 13.10% 12.37% 10.91% 9.23% 金辉控股 建发国际集团金科服务 雅居乐集团 雅生活服务 -0.56% -1.21% - 本周板块涨幅前五(2024/03/15)本周板块跌幅前五(2024/03/15) 3.27% -4.17% -11.02% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 P3 东兴证券行业报告 房地产周报20240318：销售持续走弱，杭州放开二手房限购 2.新房销售 表7：跟踪城市商品房成交面积 年内日累计同比 (截至3月17日)(截至3月10日) 月同比 (2024-3-1~2024-03-17)(2024-2) 26城其中：4个一线城市 -31.95% -30.33%-30.27% -47.61% -54.73%6.20% -32.14% -42.29% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 图1：跟踪城市商品房成交面积：日累计(万平方米)图2：跟踪城市商品房成交面积：日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图3：跟踪城市商品房成交面积：月同比图4：跟踪一线城市商品房成交面积：日累计(万平方米) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图5：跟踪一线城市商品房成交面积：日累计同比图6：跟踪一线城市商品房成交面积：月同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P4东兴证券行业报告 房地产周报20240318：销售持续走弱，杭州放开二手房限购 3.二手房销售 表8：跟踪城市二手房成交面积 年内日累计同比(截至3月17日)(截至3月10日) 月同比(2024-3-1~2024-03-17)(2024-2) 13城其中：2个一线城市 -14.41% -13.17%-17.74% -36.02% -49.32% 62.02% -18.82% -36.89% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 图7：跟踪城市二手房成交面积：日累计(万平方米)图8：跟踪城市二手房成交面积：日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图9：跟踪城市二手房成交面积：月同比图10：跟踪一线城市二手房成交面积：日累计(万平方米) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图11：跟踪一线城市二手房成交面积：日累计同比图12：跟踪一线城市二手房成交面积：月同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P5 东兴证券行业报告 房地产周报20240318：销售持续走弱，杭州放开二手房限购 4.行业要闻(2024.3.11~2024.3.17) 表9：本周主要地产要闻梳理 日期 要闻发布主体机构 要闻内容 要闻类型 2024/3/13 深圳市住 《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）》发布，明确了 保障房 房和建设 安居型商品房符合条件者可补差价后上市交易 局 2024/3/13 天津市住房公积金管理中心 天津市住房公积金管理中心调整个人住房公积金贷款首付款比例，职工申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的应支付不低于住房交易价格20%的首付款，购买家庭第二套住房的应支付不低于住房交易价格30%的首付款；自3月18日起施行，有效期5年。 公积金首付比 2024/3/13 长沙市住房和城乡 长沙市住房和城乡建设工作会议提出，今年将大力支持“以小换大、以旧换新、以远换近、以租换购”等改善型住房需求，力争实现房屋交易总面积不低于2000 政策目标 建设局 万平方米的目标。 2024/3/14 杭州市住 杭州市发布通知，优化二手住房限购政策，在该市范围内购买二手住房，不再审 限购&限售 房保障和 核购房人资格；同时明确优化增值税征免年限，该市范围内个人出售住房的增值 房产管理 税征免年限统一调整为2年。 局 2024/3/15 淄博市住 山东淄博将上调住房公积金最高贷款额度，购买首套和二套自住住房申请住房公 公积金贷款 房公积金 积金贷款的，贷款额度上限保持一致，不再进行区分。夫妻双方均连续正常缴存 额 管理中心 住房公积金的，首套房最高贷款额度由60万元提高至80万元，二套房最高贷款额度由50万元提高至80万元。 资料来源：政府官网，政府机构公众号，权威媒体官网，东兴证券研究所 5.投资建议 我们认为推进城中村改造和保障房建设，已经成为探索构建房地产发展新模式的重要落脚点，是拉动地产投资和市场需求的重要抓手。我们认为重点布局一二线城市的优质央国企，将受益于一二线城市供需两端政策的持续落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的华润置地、越秀地产、保利发展、中国海外发展等优质房企，有望凭借当前的信用和布局优势，在行业企稳与转型之际抢占先机。 6.风险提示 行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P6东兴证券行业报告 房地产周报20240318：销售持续走弱，杭州放开二手房限购 相关报告汇总 报告类型 标题 日期 行业普通报告房地产周报20240311：新房及二手房销售继续下行，中央强调加大保障房建设力度2024-03-11 — 行业普通报告 百强房企1-2月销售数据点评：房企销售同比大幅下滑，市场需求持续低迷— 2024-03-05 行业普通报告 房地产周报20240304：新房销售降幅扩大，加速落实融资协调机制与保障房建设— 2024-03-05 行业普通报告 房地产周报20240226：新房销售降幅扩大，城市房地产融资协调机制正加速落地— 2024-02-27 行业普通报告 房地产行业基金持仓2023Q4：基金地产股持仓显著下滑，进一步低配地产行业— 2024-01-24 行业普通报告房地产统