房地产行业周报（2023年第46周）：二手房热度持续，厦门全域放开限购

板块行情：本周（11月13日-11月17日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨0.1%，在31个一级行业板块中排名第22位。 政策要闻：中央层面：1）中国人民银行：因城施策实施好差别化住房信贷政策，持续引导实际利率和首付比例下行，更好支持刚性和改善性住房需求。会同有关部门采取多项措施，积极支持地方政府稳妥化解债务风险。2）中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会：一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门，坚持法治化、市场化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。地方层面：1）厦门：解除全市限购；多子女家庭购买的第二套住房认定为首套，购买第三套住房认定为二套。2）广州：公积金贷款实行认房不认贷；首套住房公积金贷款最低首付款比例为20%。3）攀枝花：首套、二套住房商贷最低首付比例分别不低于20%、30%，首套住房、二套住房商贷利率政策下限分别不低于LPR-20BP、LPR+20BP。4）长沙：取消自贸区人才引进落户家属随迁及投靠限制；放宽了大中专学生毕业落户、长株潭地区落户的准入条件。 公司动态：1）招商蛇口：选举余志良、陶武为公司第三届董事会非独立董事； 调整后战略与可持续发展委员会成员为蒋铁峰(召集人)、张军立、朱文凯、刘昌松、余志良、屈文洲、孔英。2）保利发展：目前定增仍在批文的有效期内，相关工作正在积极推进，后期视市场情况择机启动。3）中南建设：董事会决议向股东大会申请未来一年，公司为资产负债率超过70%的子公司提供担保额度250万元，为资产负债率不超过70%的子公司提供担保额度100万元。 4）融创中国：公司预计所有境外债务重组条件将于2023年11月20日或之前获达成，重组生效日期将为2023年11月20日。 销售端：新房成交下降，二手房成交环比、同比均上升。1）本周21城商品房成交面积236.9万方，商品房日平均成交面积33.8万方，环比下降1%，同比下降11%，年初至今21城成交面积1.37亿方，累计同比下降4.7%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为64.9万方、112.8万方、59.2万方，周环比增速分别为-27%、7%、31%，周同比增速分别为-17%、-9%、-6%。3）本周11城二手房成交面积165万方，日平均成交面积23.6万方，环比上升3%，同比上升22%，年初至今11城二手房成交面积7164万方，同比上升26%。 投资策略：2024年地产竣工可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年9月的需求端因城施策放松，地产销售回暖略低于预期，考虑到2022年销售面积的下行，预计2024年竣工面积或同比下滑9%，地产总量数据面临压力，而城中村改造对应真实需求，只待政策突破； 2024年出现板块性机会的可能性较小，政策博弈的难度也有所提升，重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：股市普涨，地产板块排名第22位 本周申万地产板块上涨0.1%。本周（11月13日-11月17日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨0.1%，在31个一级行业板块中排名第22位。 图表1本周申万地产板块上涨0.1%，板块排名第22位 本周A股板块内涨幅第一为云南城投，累计涨幅达14.0%。从A股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为云南城投、皇庭国际、万通发展、张江高科、华联控股，跌幅前五的个股分别为大龙地产、卧龙地产、大悦城、滨江集团、迪马股份。 图表2云南城投周涨幅达14.0% 图表3大龙地产周跌幅达5.7% 本周港股板块内涨幅第一的为贝壳-W，上涨8.1%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为贝壳-W、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国，跌幅前五的个股分别为恒大物业、宝龙地产、旭辉永生服务、新城发展、龙光集团。 图表4本周贝壳-W涨幅达8.1% 图表5本周恒大物业跌幅达10.4% 二、政策要闻：一视同仁满足房企合理融资需求，厦门全域放开限购 中央层面：1）中国人民银行：因城施策实施好差别化住房信贷政策，持续引导实际利率和首付比例下行，更好支持刚性和改善性住房需求。会同有关部门采取多项措施，积极支持地方政府稳妥化解债务风险。2）中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会：一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门，坚持法治化、市场化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。 图表6一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，积极支持“三大工程”建设 地方层面：1）厦门：解除全市限购；多子女家庭购买的第二套住房认定为首套，购买第三套住房认定为二套。2）广州：公积金贷款实行认房不认贷；首套住房公积金贷款最低首付款比例为20%。3）昭通：以公积金个人住房贷款合计使用次数和购（建）住房所在县（市、区）登记的住房套数进行公积金贷款住房套数认定。4）商丘：多孩家庭公贷最高额度在商丘市住房公积金贷款最高额度基础上提高10万元；适时实施商品住房契税总额15%的补贴，最高不超过3万元。5）衢州：全面放开原行政性住房限制政策；给予购房补助单套补助最高不超过3万元，不超过实际缴纳契税的地方留存部分。6）茂名：两人(含)以上申请住房公积金贷款购买同一套普通自住住房最高贷款额度由45万元调整为55万元，一人申请住房公积金贷款最高贷款额度由30万元调整为40万元。7）甘肃：做好保交楼、保民生、保稳定工作，贯彻执行降低存量首套住房贷款利率的相关政策措施； 继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。8）东莞：预售新房调价申报时间缩短为30天。9）宁波北仑区：购买商品房一次性给予网签备案合同总价的1%的货币补贴，最高不超过6万元；购买二手房一次性给予完税价格1%的货币补贴，最高不超过4万元。10）攀枝花：首套、二套住房商贷最低首付比例分别不低于20%、30%，首套住房、二套住房商贷利率政策下限分别不低于LPR-20BP、LPR+20BP。 11）六安：高层次人才购房可以享受购房总额100%补贴，最高200万元补贴。12）上饶：购买改善型住房再次申请住房公积金贷款，首付不低于购房总价30%；购买自住商品房首次申请使用住房公积金贷款，贷款最高额度统一调整为70万元。13）长沙：取消自贸区人才引进落户家属随迁及投靠限制；放宽了大中专学生毕业落户、长株潭地区落户的准入条件。14）九江：实行“既贷又提”公积金政策，支持公积金付首付；二孩、三孩家庭购买首套自住住房申请公积金贷款最高额度分别上调10%、20%。15）海南：拟定在今年12月份，个贷率达到95%时启动15亿元住房公积金贴息贷款。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）招商蛇口：选举余志良、陶武为公司第三届董事会非独立董事；调整后战略与可持续发展委员会成员为蒋铁峰(召集人)、张军立、朱文凯、刘昌松、余志良、屈文洲、孔英。2）保利发展：截至2023年11月10日，泰康人寿减持了公司股份约8177万股，占公司总股本的比例为0.68%；目前定增仍在批文的有效期内，相关工作正在积极推进，后期视市场情况择机启动。3）中南建设：董事会决议向股东大会申请未来一年，公司为资产负债率超过70%的子公司提供担保额度250万元，为资产负债率不超过70%的子公司提供担保额度100万元。4）融创中国：公司预计所有境外债务重组条件将于2023年11月20日或之前获达成，重组生效日期将为2023年11月20日。 图表8保利积极推进定增，融创预计所有境外债务重组条件11月20日前达成 三、销售端：新房成交放缓，二手房成交环比、同比均上升 （一）新房市场：本周21城成交面积环比下降1%，同比下降11% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比下降1%，同比下降11%。1）本周21城商品房成交面积236.9万方，商品房日平均成交面积33.8万方，环比下降1%，同比下降11%，2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积1.37亿方，累计同比下降4.7%。 图表9本周21城商品房单日平均成交面积33.8万方 本周一线城市商品房成交面积为64.9万方，环比下降27%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为64.9万方、112.8万方、59.2万方，周环比增速分别为-27%、7%、31%，周同比增速分别为-17%、-9%、-6%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积周环比增速分别为-12%、34%、-61%、-28%；二线城市中武汉周环比上升22%；三四线城市中芜湖周环比上升170%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为3977万方，同比增长4%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为6440万方，同比下降6%；11个三四线城市商品房成交面积为3296万方，同比下降10%。 图表10本周21城周度成交面积236.9万方 （二）二手房市场：本周11城成交面积同比上升22% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交面积同比上升22%。1）本周11城二手房成交面积165万方，日平均成交面积23.6万方，环比上升3%，同比上升22%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积7164万方，同比上升26%。 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积23.6万方 本周监测的二线城市二手房成交面积同比上升20%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周二手房成交面积分别为37.6万方、105.7万方、21.6万方，环比增速分别为6%、2%、2%，同比增速分别为23%、20%、35%。2）一线城市中深圳二手房成交面积10.1万方，环比上升20%，同比上升92%，北京二手房成交面积27.5万方，环比上升1%，同比上升8%。3）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1674万方，同比上升15%；6个二线城市二手房成交面积4499万方，同比上升31%，其中成都年初至今累计同比增速上升53%；3个三四线城市二手房成交面积991万方，同比上升26%。 图表12本周11城二手房成交面积165万方 四、融资端：本周发债企业主要为地方国企 本周八家发债企业中七家为地方国企。1）北京住总发行规模最大，本周共发行20亿元中期票据。2）昆明安居本周发行的9.13亿元定向工具票面利率为5.0%，利率最高；苏州高新发行的2.6亿元超短期融资债券票面利率为2.36%，利率最低。 图表13本周北京住总发行20亿元中期票据 五、投资建议 2024年地产竣工可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。 2023年9月的需求端因城施策放松，地产销售回暖略低于预期，考虑到2022年销售面积的下行，预计2024年竣工面积或同比下滑9%，地产总量数据面临压力，而城中村改造对应真实需求，只待政策突破；2024年出现板块性机会的可能性较小，政策博弈的难度也有所提升，重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。