房地产行业周报（2024年第11周）：杭州全面放开二手房限购

本周板块回顾：本周申万房地产指数上涨4.47%，沪深300指数较上周上涨0.71%，板块跑赢沪深300指数3.77pct，在31个板块中排第10位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积145万平米，环比+17.4%，同比-57.7%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积37万平米，环比+25.7%，同比-49.7%；二线城市商品房成交面积76万平米，环比+18.3%，同比-57.1%；三线城市商品房成交面积32万平米，环比+7.4%，同比-65.0%。我们重点监测的14城二手房成交面积163万平米，环比+14.8%，同比-26.6%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积36万平米，环比+19.0%，同比-25.8%；9个二线城市二手房成交面121万平米，环比+13.7%，同比-24.5%；3个三四线城市二手房成交面积6万平米，环比+11.8%，同比-53.4%。库存去化方面，北京、上海、深圳、广州的去化周期分别为20.57个月、11.37个月、35.3个月和27.42个月。二线城市中，福州去化周期最长，为32.70个月，杭州最短，为4.64个月。土地方面，一线城市成交住宅用地1宗，规划面积1.7万方，土地出让金7.5亿元。二线城市合计成交住宅用地23宗，总规划建面66.8万方，土地出让金50.5亿元，平均溢价率5.53%；成交住宅用地19宗，总规划建面148.5万方，土地出让金128.9亿元，平均溢价率2.63%。成交商办用地24座，总规划面积71.5万方，土地出让金12.2亿元，平均溢价率0.27%。三四线城市共计成交住宅用地74宗，总规划建面13.5万方，土地出让金51.9亿元，平均溢价率2.59%；成交商办用地97宗，总规划建面211.5万方，土地出让金22.2亿元，平均溢价率9.99%。 本周行业新闻跟踪：合肥推动房地产融资协调机制，32项目入白名单；天津西南楼片区将于今年7月启动城市更新，项目总投资10亿元；四川自贡优化住房套数认定政策，最高贷款额度提至65万元；天津调整公积金贷款首付比例，首套房两成、二套房三成；广州试点城镇房屋安全保险制度，鼓励多方投保；杭州全面放开二手房限购。 重点公司跟踪：本月我们跟踪的重点企业中，共拿地3块，总土地出让金22.06亿元，拿地企业为龙湖集团、绿城控股、越秀地产。 投资建议：本周销售表现上，环比有所恢复，但同比仍下跌。在政策上，杭州政策再加码，全面放开了二手房限购。虽然目前行业仍在调整，但我们认为在政策的持续支持下，销售会逐步修复，尤其是高能级城市将率先修复。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第11周板块行情回顾 1.1第11周行业指数表现 本周（2024/3/8~2024/3/14）申万房地产指数上涨4.47%，沪深300指数较上周上涨0.71%，板块跑赢沪深300指数3.77pct，在31个板块中排第10位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第11周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：财信发展、我爱我家、中洲控股、万通发展、招商蛇口；跌幅排名前5位的个股分别为：皇庭国际、广汇物流、国创高新、电子城、张江高科。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2024/3/8~2024/3/14）30大中城市商品房成交面积145万平米，环比+17.4%，同比-57.7%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积37万平米，环比+25.7%，同比-49.7%；二线城市商品房成交面积76万平米，环比+18.3%，同比-57.1%；三线城市商品房成交面积32万平米，环比+7.4%，同比-65.0%。 今年截止目前（2024/3/14）30大中城市商品房成交面积1483万平米，同比-43.5%； 其中一线城市商品房成交面积365万平米，同比-38.9%；二线城市商品房成交面积806万平米，同比-43.4%；三线城市商品房成交面积312万平米，同比-48.2%。 3月截止目前（2024/3/14）30大中城市商品房成交面积268万平米，同比-58.5%； 其中一线城市商品房成交面积66万平米，同比-46.8%；二线城市商品房成交面积140万平米，同比为-60.7%；三线城市商品房成交面积62万平米，同比-62.7%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2024/3/8~2024/3/14）我们重点监测的14城二手房成交面积163万平米，环比+14.8%，同比-26.6%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积36万平米，环比+19.0%，同比-25.8%；9个二线城市二手房成交面121万平米，环比+13.7%，同比-24.5%；3个三四线城市二手房成交面积6万平米，环比+11.8%，同比-53.4%。 今年截止目前（2024/3/14）我们重点监测的14城二手房成交面积1338万平米，同比-14.3%；其中，2个一线城市二手房成交面积284万平米，同比-15.4%；9个二线城市二手房成交面积998万平米，同比-13.3%；3个三四线城市二手房成交面积56万平米，同比-24.5%。 3月截止目前（2024/3/14）我们重点监测的14城二手房成交面积304万平米，同比-32.7%；其中，2个一线城市二手房成交面积66万平米，同比-27.8%；9个二线城市二手房成交面积227万平米，同比-32.9%；3个三四线城市二手房成交面积12万平米，同比-48.6%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2024/3/8~2024/3/14）4个一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房成交环比分别为+58.0%、+24.2%、-3.1%、+41.6%；与去年同期相比，北京、上海、深圳、广州同比涨幅分别为-51.6%、-58.5%、-40.5%、-24.0%。二手房市场本周北京成交面积环比-58.9%，同比-74.1%；深圳成交面积环比-62.7%，同比-64.2%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2024/3/8~2024/3/14）我们重点监测的14个二线城市中，仅济南新房成交环比下跌，跌幅为-35.3%；其余城市环比均上涨，成都、东莞、佛山、杭州、南京、宁波、青岛、苏州、武汉、无锡涨幅分别为9.9%、15.6%、22.6%、3.3%、34.1%、212.6%、3.0%、9.6%、0.6%、21.1%。与去年同期相比，除福州同比微涨0.1%外，其他同比数据均大幅下跌，成都、东莞、佛山、杭州、济南、南京、宁波、青岛、苏州、武汉、无锡分别为-32.0%、-53.8%、-63.7%、-71.8%、-41.4%、-71.0%、-38.3%、-59.6%、-68.5%、-67.3%、-66.6%。二手房市场方面，所有城市环比均上涨，涨幅最大的是杭州，为+47.8%。同比方面，所有城市同比均下跌，厦门同比跌幅最大，为-51.7%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2024/3/8~2024/3/14）我们重点监测的13个三四线城市中金华、泉州、韶关、绍兴、温州新房成交环比上涨，其中涨幅最大的是金华，为+885.2%；惠州、江门、莆田、泉州、韶关、绍兴、泰安、温州、芜湖、扬州、肇庆环比变动分别为-2.1%、-0.2%、-0.5%、+45.9%、+9.8%、+178.5%、-8.6%、+31.5%、-23.8%、-32.1%、-19.9%。同比表现方面，泉州同比+12.2%，表现最佳，其余城市同比均下跌，惠州、江门、金华、莆田、韶关、绍兴、泰安、温州、芜湖、扬州同比分别为-71.8%、-58.8%、-18.7%、-64.6%、-49.1%、-72.7%、-40.5%、-37.1%、-64.1%、-79.6%。二手房市场上，江门本周成交环比+8.7%，同比-36.7%；金华环比+106.9%，同比-77.6%；扬州环比-3.7%，同比-33.9%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2024/3/8~2024/3/14）一线城市中，上海新房库存面积环比上涨+2.2%，深圳新房库存面积环比上涨0.4%，广州新房库存面积环比上涨-0.8%；北京、上海、深圳、广州的去化周期分别为20.57个月、11.37个月、35.3个月和27.42个月。我们跟踪的4个二线城市，福州、杭州、南京、苏州新房库存面积环比分别-17.2%、+10.8%、-0.7%、+1.4%，从去化周期来看，福州去化周期最长，为32.70个月，杭州最短，为4.64个月；南京、苏州的去化周期分别为32.18个月和28.32个月。 我们跟踪的3个三四线城市中，莆田、温州新房库存面积环比分别为-0.5%、+0.9%，泉州新房库存面积环比持平；莆田、泉州和温州去化周期分别为79.24个月，144.92个月和32.21个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2024/3/8~2024/3/14）成交端，一线城市成交住宅用地1宗，规划面积1.7万方，土地出让金7.5亿元。二线城市合计成交住宅用地23宗，总规划建面66.8万方，土地出让金50.5亿元，平均溢价率5.53%；成交住宅用地19宗，总规划建面148.5万方，土地出让金128.9亿元，平均溢价率2.63%。成交商办用地24座，总规划面积71.5万方，土地出让金12.2亿元，平均溢价率0.27%。三四线城市共计成交住宅用地74宗，总规划建面13.5万方，土地出让金51.9亿元，平均溢价率2.59%；成交商办用地97宗，总规划建面211.5万方，土地出让金22.2亿元，平均溢价率9.99%。 供给方面，一线城市暂未推出商办土地，推出住宅土地2宗，总规划建面23.6万方。二线城市合计推出住宅用12宗，总规划建面110.93万方；推出商办用地9宗，总规划建面28.55万方。三四线城市共计推出住宅用地111宗，商办用地111宗，总规划建面分别为425.68万方、364.41万方。 表6.本周各线城市库存及去化情况 5本周行业重点新闻追踪 住建部：严重资不抵债、失去经营能力的房企，该破产破产、该重组重组 倪虹部长表示，对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则，该破产破产、该重组重组；对于损害群众利益的行为，依法坚决予以查处，让他们付出应有代价。 合肥：安徽推动房地产融资协调机制合肥32项目入白名单 3月8日下午，安徽省召开城市房地产融资协调机制调度会，以促进房地产平稳健康发展。随后，合肥市政府副市长何逢阳紧急召集全市房地产融资协调机制工作推进会，部署下一阶段的任务。据合肥市房产局通报，目前已有32个房地产开发项目被列入“白名单”，其中8个项目成功获得新增银行授信，总额度约67亿元，民营企业开发项目占据5席；另有7个项目获得融资贷款，放款资金达到约13.6亿元。 天津：天津西南楼片区将于今年7月启动城市更新项目总投资10亿