公募REITs行业周报：消费REITs首秀不温不火

公募REITs行业周报-20240317 一周行情回顾 本周REITs指数下跌0.68%，其中经营权类上涨0.40%，产权类下跌1.10%。沪深300累计上涨0.71%，中证500指数上涨1.95%，中证全债指数下跌0.26%，中债1年期国债指数上涨0.02%，中债10年期国债指数下跌0.40%，中证转债指数上涨0.57%。 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.59、-0.59、0.66，与沪深300、中证500相关性分别为0.48、0.54。 行业基本情况 行业政策：本周两会闭幕。1）深交所总经理沙雁提出关于修改基金法，为简化REITs产品结构提供法律支持的议案。2）立信会计师事务所甘肃分所所长张萍建议推进REITs专项立法。3）中信资本董事长张懿宸提出关于阶段性推出具有中国特色的商业不动产公募REITs，助力化解住宅交付风险的提案。4）台盟深圳市委主委林娜提出关于支持深圳探索开展商业地产REITs试点的提案。5）上交易所总经理蔡建春建议不动产投资信托基金专项立法。6）上海市工商联副主席、威达高科技控股有限公司董事长周桐宇提出关于积极支持民营产业园发行公募REITs的建议。7）澳门基金会行政委员会主席吴志良建议中央批准在横琴粤澳深合区设立REITs交易所。8）明宇集团董事长张建明建议建议尽快将酒店资产纳入REITs试点范围。9）广东省证监局党委书记杨宗儒建议稳步扩大REITs试点范围，助力经济高质量发展。 重点事件：1）3月12日、15日，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT上市，当日涨幅分布为0.67%、0.56%、0.04%。2）3月11日，易方达深高速REIT公告网下投资者和公众投资者有效认购申请确认比例分别为50.30%和27.97%。3月14日，嘉实中国电建REIT最新公告认购申请确认比例结果，其中个人投资者配售比1.94%，网下投资者配售比17.427%，均为近期低点。3）3月12日，中信建投明阳智能新能源REIT项目申报至上交所。4）3月13日，2024年2月8日至2024年3月11日，中发展集团和软件园公司通过上海证券交易所交易系统以集中竞价交易方式增持建信中关村REIT基金。5）3月15日，中航京能光伏REIT拟扩募并新购入基础设施项目。6）3月15日，万科公告，其第一大股东深铁集团拟参与中金印力消费REIT战略配售，份额不超过30%。 交易量：本周消费类REITs上市，交易0.88亿元、交易量为0.33亿份，扣除消费REITs，本周交易活跃度降低，其他六板块周内交易金额为21.9亿（-32.4%），日均换手率为1.0%（-0.5pct），其中，高速公路7.1亿(-32.2%)、0.8%(-0.4pct)，生态环保1.4亿(-23.0%)、1.7%(-0.5pct)，清洁能源3.1亿(-40.2%)、1.3%(-0.9pct)，产业园区6.4亿（-25.2%)、1.2%(-0.4pct)，仓储物流2.1亿(-32.0%)（-28.7%）、1.3%(-2.7pct)，保租房1.8亿(-45.4%)、0.9%(-7.6pct)。 投资建议： 本周3单消费REITs上市，表现不温不火，从上市首日股价走势看，投资人还是有顾忌，此外市场交易活跃度较上周下降明显。建议投资者关注宏观环境、资本市场环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 风险提示：二级市场价格大幅波动风险；基础设施项目的行业及项目运营风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 1.主要事件梳理 1.1.本周主要政策及会议 本周两会闭幕，期间热议REITs发展：加速立法、税收优惠、开设交易所及拓展范围成焦点。1）深交所总经理沙雁提出关于修改基金法，为简化REITs产品结构提供法律支持的议案。2）立信会计师事务所甘肃分所所长张萍建议推进REITs专项立法。3）中信资本董事长张懿宸提出关于阶段性推出具有中国特色的商业不动产公募REITs，助力化解住宅交付风险的提案。4）台盟深圳市委主委林娜提出关于支持深圳探索开展商业地产REITs试点的提案。5）上交易所总经理蔡建春建议不动产投资信托基金专项立法。6）上海市工商联副主席、威达高科技控股有限公司董事长周桐宇提出关于积极支持民营产业园发行公募REITs的建议。7）澳门基金会行政委员会主席吴志良建议中央批准在横琴粤澳深合区设立REITs交易所。8）明宇集团董事长张建明建议建议尽快将酒店资产纳入REITs试点范围。9）广东省证监局党委书记杨宗儒建议稳步扩大REITs试点范围，助力经济高质量发展。 图表1：本周主要政策及会议 1.2.本周市场主要动态 1）3月12日、15日，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT上市，当日涨幅分布为0.67%、0.56%、0.04%。2）3月11日，易方达深高速REIT公告网下投资者和公众投资者有效认购申请确认比例分别为50.30%和27.97%。3月14日，嘉实中国电建REIT最新公告认购申请确认比例结果，其中个人投资者配售比1.94%，网下投资者配售比17.427%，均为近期低点。3）3月12日，中信建投明阳智能新能源REIT项目申报至上交所。4）3月13日，2024年2月8日至2024年3月11日，中发展集团和软件园公司通过上海证券交易所交易系统以集中竞价交易方式增持建信中关村REIT基金。5）3月15日，中航京能光伏REIT拟扩募并新购入基础设施项目。6）3月15日，万科公告，其第一大股东深铁集团拟参与中金印力消费REIT战略配售，份额不超过30%。 图表2：本周市场主要动态时间主体 2.本周市场表现 2.1.本周主要指数市场表现 本周REITs指数下跌0.68%，其中经营权类上涨0.40%，产权类下跌1.10%。沪深300累计上涨0.71%，中证500指数上涨1.95%，中证全债指数下跌0.26%，中债1年期国债指数上涨0.02%，中债10年期国债指数下跌0.40%，中证转债指数上涨0.57%。 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.59、-0.59、0.66，与沪深300、中证500相关性分别为0.48、0.54。 图表3：本周主要指数市场表现 图表4：REITs与股市相关性 图表5：REITs与债市相关性 2.2.本周REITs市场价格表现 本周11支REITs上涨，22支下跌，整体下跌0.68%，其中中金安徽交控REIT涨幅最大为3.31%，华安张江产业园REIT跌幅最大为4.24%，同期沪深300上涨0.71%，中证500指数上涨1.95%，中证全债指数下跌0.26%，中债1年期国债指数上涨0.02%，中债10年期国债指数下跌0.40%，中证转债指数上涨0.57%。 图表6：REITs指数整体表现 图表7：本周REITs市场表现 2.3.本周REITs及对应板块表现 2.3.1.本周REITs及对应股票板块表现 REITs上市以来仓储物流REITs、高速公路REITs、清洁能源REITs、保租房与对应板块相关性较强，具体看，高速公路、生态环保、清洁能源、产业园区、仓储物流、保租房REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为-0.88、0.63、0.83、-0.57、0.88、0.58。近一个月清洁能源与对应板块相关性较强，高速公路、生态环保、清洁能源、产业园区、仓储物流、保租房REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.08、0.48、0.73、0.58、0.12、0.49。 图表8：本周市场主要动态 图表9：高速公路REITs及相关板块整体表现 图表10：生态环保REITs及相关板块整体表现 图表11：清洁能源REITs及相关板块整体表现 图表12：产业园区REITs及相关板块整体表现 图表13：仓储物流REITs及相关板块整体表现 图表14：保租房REITs及相关板块整体表现 图表15：消费类REITs及相关板块整体表现 2.3.2.本周REITs与对应股票相关性情况 REITs上市以来标的与对应股票相关性大部分不明显，除国君临港产业园REIT和中金安徽高速REIT与其对应股票具有较强相关性外（相关性系数大于0.8），其余与对应股票无明显相关关系。近一个月REITs与对应股票板中，除华安张江产业园REIT与其对应股票具有一定相关性外，其余与对应股票无明显相关关系。 图表16：本周REITs对应上市公司表现 图表17：浙商沪杭甬REIT与浙商沪杭甬股价(元) 图表18：华夏越秀高速REIT与越秀交通股价(元) 图表19：华夏中交高速REIT与中国交建股价(元) 图表20：国金中铁建REIT与中国铁建股价(元) 图表21：中金安徽交控REIT与皖通高速股价(元) 图表22：中金山东高速REIT与山东高速股价(元) 图表23：中航首钢绿能REIT与首钢股份股价(元) 图表24：富国首创水务REIT与首创环保股价(元) 图表25：鹏华深圳能源REIT与深圳能源股价(元) 图表26：博时蛇口REIT与招商蛇口股价(元) 图表27：华安张江REIT与张江高科股价(元) 图表28：国君临港REIT与上海临港股价(元) 图表29：红土盐田港REIT与盐田港股价(元) 图表30：嘉实京东REIT与京东物流股价(元) 图表31：华润有巢REIT与华润置地股价(元) 2.4.本周REITs市场交易情况 本周消费类REITs上市，交易0.88亿元、交易量为0.33亿份，扣除消费REITs，本周交易活跃度降低，其他六板块周内交易金额为21.9亿（-32.4%），交易量为5.5亿份（-29.2%），日均换手率为1.0%（-0.5pct），其中，高速公路7.1亿(-32.2%)、1.0亿份（-30.6%）、0.8%(-0.4pct)，生态环保1.4亿(-23.0%)、0.3亿份（-10.8%）、1.7%(-0.5pct)，清洁能源3.1亿(-40.2%)、0.4亿份（-40.1%）、1.3%(-0.9pct)，产业园区6.4亿（-25.2%)、2.6亿份（-23.2%）、1.2%(-0.4pct)，仓储物流2.1亿(-32.0%)、0.7亿份（-28.7%）、1.3%(-2.7pct)，保租房1.8亿(-45.4%)、0.7亿份（-44.2%）、0.9%(-7.6pct)。 图表32：本周各REITs交易情况 图表33：本周各个板块REITs交易情况 2.5.本周REITs估值情况 本周中债估值收益率在2.99%到12.86%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(12.86%)、平安广州广河REIT(11.27%)，估值收益率较低的有红土深圳安居REIT(4.15%)、鹏华深圳能源REIT(2.99%)。P/NAV方面，整体在0.58到1.35之间，其中P/NAV较高的有中航首钢绿能REIT(1.35)、华泰江苏交控REIT(1.29)，P/NAV较低的有建信中关村REIT(0.74)、华夏中国交建REIT(0.58)。 图表34：本周REITs估值情况 3.项目审批进展 根据交易所公开信息，目前有21只REITs处于审批及发行阶段，包括6单产业园类REITs、3单消费类REITs、4单仓储物流REIT、5单清洁能源REITs及3单高速公路REIT。 图表35：本周REITs项目审批进展 4.投资观点 本周3单消费REITs上市，表现不温不火，从上市首日股价走势看，投资人还是有顾忌，此外市场交易活跃度较上周下降明显。建议投资者关注宏观环境、资本市场环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 5.风险提示 二级市场价格大幅波动风险；基础设施项目的行业及项目运营风险；研究报告中使用的公开