房地产行业周报：加快构建地产新模式，二手房成交同比上升

板块行情：（10月30日-11月3日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌1.8%，在31个一级行业板块中排名第30位。 政策要闻：中央层面：1）中央金融委员会：健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。2）中国人民银行党委、国家外汇局：因城施策指导城市政府精准实施差别化住房信贷政策，有效满足房地产企业合理融资需求。3）中国人民银行货币政策司：坚持按照市场化法治化原则引导金融机构信贷投放，充分满足实体经济有效融资需求，及时优化房地产金融政策，支持房地产行业合理融资需求。 地方层面：1）北京：公积金贷款执行“认房不认贷”；随单位从北京疏解到雄安新区人员实施住房公积金支持政策，首套住房、二套住房贷款首付比例分别不低于20%、60%；市场监管局强调房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，明确指出了8种不得发布广告的房地产项目类型。2）昆明：全面取消商品房限售限购。3）绍兴柯桥区：全面放开原限售住房限制政策(人才住房等政策性住房除外)，首套、二套住房商贷最低首付款比例分别不低于20%、30%，延续原房地产交易契税财政补贴政策。4）郑州：公积金贷款实施“认房不认贷”，住房套数按照郑州市行政区域内的现有成套住房认定。 公司动态：1）万科A：在投资者交流的互动易平台上回复债券异动主要是市场情绪波动所致，公司基本面没有出现任何问题；据资本市场消息，万科正与多家国有大行洽谈融资事宜，旨在获取70亿-80亿港元的新银团贷款，资金将专门用于偿还2024年到期的离岸票据。2）招商蛇口：前三季度实现归母净利润38亿元，同比增长27.5%；第三季度归母净利润16亿元，同比增长51%。 3）保利发展：100亿元中期票据注册额度获银行间市场交易商协会通过。4）越秀地产：合肥市取消上限地价后首场土拍，越秀竞得包河区BH202311号地块，成交总价约9.73亿元，楼面价13868元/㎡，溢价率7.05%。 销售端：新房成交下降，二手房成交同比持续上升。1）本周21城商品房成交面积308.1万方，环比下降9%，同比下降12%；年初至今21城成交面积1.32亿方，累计同比下降4.1%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为82.7万方、159.8万方、65.6万方，周环比增速分别为-20%、-7%、1%，周同比增速分别为-19%、2%、-27%。3）本周11城二手房成交面积164.3万方，环比下降6%，同比上升18%；年初至今11城二手房成交面积6833万方，同比上升27%。 投资策略：新均衡到来，考验房企重塑商业模式的能力。随着核心区地价限价的逐步放开，则更加考验房企在核心区的操盘能力；而郊区盘容积率的放开，则让住宅形态有更多发挥空间，部分对客户理解更为深刻的房企可能找到新的竞争优势，上述逻辑仍需中期验证。短期我们仍重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：股市分化明显，地产板块排名30位 本周申万地产板块下跌1.8%。本周（10月30日-11月3日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌1.8%，在31个一级行业板块中排名第30位。 图表1本周申万地产板块下跌1.8%，板块排名第30位 本周A股板块内涨幅第一为同济科技，累计涨幅达11.5%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为同济科技、津投城开、财信发展、福瑞达、中国国贸，跌幅前五的个股分别为顺发恒业、金地集团、华发股份、张江高科、外高桥。 图表2同济科技周涨幅达11.5% 图表3顺发恒业周跌幅达28.0% 本周港股板块内涨幅第一的为旭辉永升服务，上涨17.5%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为旭辉永升服务、美的置业、龙湖集团、金地商置、碧桂园，跌幅前五的个股分别为融信中国、中国恒大、中骏集团控股、新城悦服务、宝龙地产。 图表4本周旭辉永升服务涨幅达17.5% 图表5本周融信中国跌幅达8.7% 二、政策要闻：加快三大工程建设，各地政策进一步放开 中央层面：1）中央金融工作会议：促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，更好地支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。2）中国人民银行党委、国家外汇局：因城施策指导城市政府精准实施差别化住房信贷政策，有效满足房地产企业合理融资需求。3）中国人民银行货币政策司：坚持按照市场化法治化原则引导金融机构信贷投放，充分满足实体经济有效融资需求，及时优化房地产金融政策，支持房地产行业合理融资需求，配合做好地方政府债务重组化解，盘活存量贷款支持高质量发展。 图表6一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，加快构建房地产发展新模式 地方层面：1）北京：公积金贷款执行“认房不认贷”；随单位从北京疏解到雄安新区人员实施住房公积金支持政策，首套住房、二套住房贷款首付比例分别不低于20%、60%；市场监管局强调房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，明确指出了8种不得发布广告的房地产项目类型。2）绍兴柯桥区：全面放开原限售住房限制政策(人才住房等政策性住房除外)，首套、二套住房商贷最低首付款比例分别不低于20%、30%，延续原房地产交易契税财政补贴政策。3）昆明：全面取消商品房限购限售。4）郑州：公积金贷款按照“认房不认贷”原则认定家庭住房套数，住房套数按照郑州市行政区域内的现有成套住房认定；5）郑州二七区：发布关于商品房契税缴纳补贴申报工作的通告，契税补贴采取“先征后补”的方式，每套房屋只能享受一次补贴。6）绍兴：支持公积金支持首付。7）丽水：新建商品住房、二手住房补贴最高分别不超过6万元、4万元，全面推行二手房“带押过户”，商住地块出让取消“双限”，在莲都区试点实施购房落户，继续实施拆迁安置“房票”政策。8）深圳：将按规定为人才配租或配售保障性住房，扩大配租房源有效供给，对租住非保障性住房的人才，按标准发放租房补贴。9）广西：首套住房贷款首付比例统一为20%，并进一步下调各设区市首套房贷利率下限至历史低位。10）芜湖：“商转公”贷款借款申请人为商业贷款的借款人及其配偶，且必须是不动产权证书载明的权利人，并同意将该住房作“商转公”贷款抵押物。11）温州：温州新建、改建、扩建房屋建筑工程和市政基础设施工程中的房屋建筑工程都将在建设工程全过程图纸数字化管理系统中执行建筑落图赋码功能。12）金华：新建商品住宅按合同成交金额1%标准给予补贴。13）淄博：进一步扩大老旧小区加装电梯提取使用住房公积金范围，多子女家庭公积金贷款额度可上浮20%。14）北海：购买中心城区的商品住房时，实行“认房不认贷”，支持公积金付首付，居民换购住房个人所得税予以退税优惠，实施购房补贴政策，将土地出让竞买保证金最低比例下调至出让起始价的20%。15）雄安：全面应用“河北雄安新区”字样，发放带有“河北雄安新区”字样的身份证及户口簿。 16）宜春：公积金购买首套住房、第二套改善性住房，最低首付款比例分别为20%、30%。 17）贵港：实行“认房不认贷”，贵港市首套住房、二套住房商贷最低首付款比例分别为不低于20%、30%，首套房利率政策下限按现行规定执行，二套房利率政策下限调整为不低于LPR+20BP，支持提取公积金付首付，居民换购住房个人所得税予以退税优惠。 18）荆门：逐步推进新建商品房全部实现现房销售，坚持地块“净地”出让，实施土地出让预公告。19）马鞍山：购买商品住房可获得购房补贴，贴标准为商品住房合同价款或存量房核价单核定价值1%。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）万科A：针对近期债券出现波动的情况，万科在投资者交流的互动易平台上回复债券异动主要是市场情绪波动所致，公司基本面没有出现任何问题；据资本市场消息，万科正与多家国有大行洽谈融资事宜，旨在获取70亿-80亿港元的新银团贷款，资金将专门用于偿还2024年到期的离岸票据。2）招商蛇口：前三季度实现营业收入758亿元，同比减少15.3%；归母净利润38亿元，同比增长27.5%。第三季度实现营业收入为244亿元，同比下降23.6%；归母净利润16亿元，同比增长51%。3）金地集团：前三季度公司计提资产减值准备约16亿元，其中：计提信用损失准备合计7.3亿元，计提存货跌价准备合计8.6亿元；受报告期房地产项目结算利润下降以及项目计提减值影响，归属上市公司股东净利润约5801万元，同比减少98.3%。4）保利发展：100亿元中期票据注册额度获银行间市场交易商协会通过。5）碧桂园：广东省清远市委副书记、市长温文星与碧桂园控股集团党委书记、总裁莫斌就共同促进清远房地产市场平稳健康发展进行深入交流。6）越秀地产：合肥市取消上限地价后首场土拍，越秀竞得包河区BH202311号地块，成交总价约9.73亿元，楼面价13868元/㎡，溢价率7.05%。 图表8招蛇前三季度归母净利同增27%，保利100亿中期票据注册额度获通过 三、销售端：新房成交放缓，二手房成交同比上升 （一）新房市场：本周21城成交面积环比下降9%，同比下降12% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比下降9%，同比下降12%。1）本周21城商品房成交面积308.1万方，商品房日平均成交面积44万方，环比下降9%，同比下降12%，2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积1.32亿方，累计同比下降4.1%。 图表9本周21城商品房单日平均成交面积44万方 本周一线城市商品房成交面积为82.7万方，环比下降20%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为82.7万方、159.8万方、65.6万方，周环比增速分别为-20%、-7%、1%，周同比增速分别为-19%、2%、-27%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积周环比增速分别为12%、-38%、-16%、-6%；二线城市中杭州成交面积周环比上升达32%；三四线城市中莆田、南宁、惠州分别环比上升146%、46%、34%。 3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为3823万方，同比上升5%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为6207万方，同比下降6%；11个三四线城市商品房成交面积为3191万方，同比下降10%。 图表10本周21城周度成交面积308.1万方 （二）二手房市场：本周11城成交面积同比上升18% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交面积同比上升18%。1）本周11城二手房成交面积164.3万方，日平均成交面积23.5万方，环比下降6%，同比上升18%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积6833万方，同比上升27%。 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积23.5万方 本周监测的三四线城市二手房成交面积同比上升38%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周二手房成交面积分别为36.0万方、105.2万方、23.1万方，环比增速分别为-7%、-9%、10%，同比增速分别为0%、22%、38%。2）一线城市中深圳二手房成交面积7.4万方，环比下降17%，同比上升41%，北京二手房成交面积28.6万方，环比下降3%，同比下降7%。3）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1600万方，同比上升15%；6个二线城市二手房成交面积4284万方，同比上升31%，其中成都年初至今累计同比增速上升54%；3个三四线城市二手房成交面积949万方，同比上升27%。 图表12本周11城二手房成交面积164.3万方 四、融资端：本周发债企业主要为央企 本周四家发债企业中两家为央企。1）中海地产发行规模最大，本周共发行30亿元公司债。2）地方国企上海临港发行的10亿元中期票据利率最