房地产行业：2023年四季度住宅市场概览

研20究24部年2月 joneslanglasalle.com.cn 睿带见研你究 看中国 2023年四季度住宅市场概览 2023年四季度住宅市场概览 购房意愿企稳回升 各住地宅加调速控优政化策以支撑 2023年，中国住宅市场持续深度调整，置业需求及房企开发投资意愿度仍处于磨底状态。自7月召开的中央政治局会议定调要“适应市场供求关系发生重大变化的新形势”以来，中央及地方监管部门持续加码政策托举力度。为巩固置业信心及投资者预期企稳，“认房不认贷”、差别化住房信贷政策、调整存量首套住房贷款利率等一系列需求端措施于2023年下半年在全国多个城市及地区陆续落地。进入四季度，为支撑市场情绪企稳回升，多个核心一、二线城市也陆续针对现有的限制性政策进行了优化。其中北 京及上海下调房贷首付比例和房贷利率，并放松针对普通住宅认定标准；重庆调整个人住房房产税政策，包括应缴税额七折、免税面积提升至180平方米等。 2023年中国整体信贷及货币政策延续边际宽松态势。为维持我国实体经济流动性合理充裕，综合融资成本稳中有降，央行于2023年中累计降准0.5个百分点，释放超1万亿人民币，1年期贷款市场报价利率（LPR）和5年期以上贷款市场报价利率（LPR）分别下调至3.45%和4.2%。2024年年初，中国人民银行又宣布将于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性1万亿元，继续推动社会综合融资成本的稳中有降。 2 “房保地交投楼资”意工愿程依加旧速谨推慎进竣工数据回升， 全国住宅投资累计同比增速 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% 06/2016 09/2016 12/2016 03/2017 06/2017 09/2017 12/2017 06/2016 03/2018 06/2018 09/2018 12/2018 03/2019 06/2019 09/2019 12/2019 03/2020 06/2020 09/2020 12/2020 03/2021 06/2021 09/2021 12/2021 03/2022 06/2022 09/2022 12/2022 03/2023 06/2023 09/2023 12/2023 -20% 全国住宅新开工、施工及竣工面积累计同比增速 新开工面积施工面积竣工面积 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 06/2016 09/2016 12/2016 03/2017 06/2017 09/2017 12/2017 06/2016 03/2018 06/2018 09/2018 12/2018 03/2019 06/2019 09/2019 12/2019 03/2020 06/2020 09/2020 12/2020 03/2021 06/2021 09/2021 12/2021 03/2022 06/2022 09/2022 12/2022 03/2023 06/2023 09/2023 12/2023 -80% 数据来源：国家统计局，仲量联行 进入第四季度，随着中央托底房地产力度继续加大，房企投资意愿度初现止跌企稳迹象，住宅开发投资同比降幅逐渐收窄。2023年全年，全国房地产累计开发投资11.1万亿元，同比下降9.6%；其中住宅投资8.4万亿，同比下降9.3%。2023年，住宅累计新开工面积6.9亿平方米，同比下降20.9%；住宅累计施工 面积59.0亿平方米，同比下降7.7%。在中央持续加速落实一系列针对“保交楼”工程的支持性举措、加快推进项目复工和建设交付的背景下，全国住宅竣工数据较2022年明显改善。2023年，全国住宅累计竣工面积达7.2亿平方米，同比上升17.2%。 20城市一手商品住宅市场成交量 成交面积（万平方米） 8,000 2016 2021 2015 2018 2019 2020 2009 2013 2017 2012 2014 2022 2023 2010 2011 2008 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 1Q80 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10 3Q10 4Q10 1Q11 2Q11 3Q11 4Q11 1Q12 2Q12 3Q12 4Q12 1Q13 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 2Q14 3Q14 4Q14 1Q15 2Q15 3Q15 4Q15 1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18 3Q18 4Q18 1Q19 2Q19 3Q19 4Q19 1Q20 2Q20 3Q20 4Q20 1Q21 2Q21 3Q21 4Q21 1Q22 2Q22 3Q22 4Q22 1Q23 2Q23 3Q23 4Q23 0 16个二线城市4个一线城市20个城市季度平均成交量 注：和20个城市包括4个一线城市（北京、上海、广州和深圳） 16个二线城市（长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武汉，无锡，厦门，西安以及郑州）。数据来源:仲量联行,中指研究院 2023年，全国住宅市场销售表现延续调整态势，置业信心尚未完全企稳修复的背景下，全国新建商品住宅销售面积共计录得9.5亿平方米，同比下降8.2%。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市住宅成交数据显示，2023年四季度20城市一手住宅成交面积合计约3416万平方米，环比上升20.9%，同比下降 1.9%。2023年全年来看，20城市全年成交面积达1.4亿平方米，较2022年全年成交面积仅小幅下滑2.4%，其中4个一线城市成交面积同比下滑5.9%，16个二线城市成交面积同比下滑1.6%。 2及0二23手年商全品国住70宅大销中售城价市格新同建比持续承压 进入第四季度，随着中央托底房地产力度继续加大，房企投资意愿度初现止跌企稳迹象，住宅开发投资同比降幅逐渐收窄。2023年全年，全国房地产累计开发投资11.1万亿元，同比下降9.6%；其中住宅投资8.4万亿，同比下降9.3%。2023年，住宅累计新开工面积6.9亿平方米，同比下降20.9%；住宅累计施工 70个大中城市商品住宅销售价格指数变化（同比） 面积59.0亿平方米，同比下降7.7%。在中央持续加速落实一系列针对“保交楼”工程的支持性举措、加快推进项目复工和建设交付的背景下，全国住宅竣工数据较2022年明显改善。2023年，全国住宅累计竣工面积达7.2亿平方米，同比上升17.2%。 3.9% 4.4% 4.0% 2.5% 2.8% 3.5% 0.9% 0.1% -0.1% -1.1% -1.8% 一线城市 二线城市 三线城市 一住手宅商市品场 二住手宅商市品场 5.3% 2.2% 0.6% 1.5% 1.4% 0.0% -3.5% -3.2%-4.0% -4.8%-4.2% 8.6% 一线城市 二线城市 -3.9% 三线城市 数据来源：国家统计局，仲量联行 2020202120222023 2023年四季度，受市场预期尚未取得实质性回暖、购房者整体置业需求信心依旧不足的影响，全国商品住宅销售价格同比整体承压。12月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比由上月上涨0.3%转为下降0.1%。其中，北京和上海分别上涨1.7%和4.5%，广州和深圳分别下降3.0%和3.6%。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.8%，降幅比上月扩大 0.2个百分点。在二手住宅方面，随着挂牌量持续攀升及购房者观望情绪加重，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.5%，降幅比上月扩大0.6个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降2.2%、3.4%、5.2%和3.1%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降4.0%和4.2%，降幅比上月分别扩大0.4和0.3个百分点。 土城地市市及场板持块续间低成位交运热行度，分化加剧 住宅用地成交溢价率 金全融球危机 限购令 住房 一去手杠房杆销化售 资金开流发收商紧 “三控道负红债线” 和限价政策 “两集中” 22城供地 提出 120% 90% 60% 30% 1H2007 2H2007 1H2008 2H2008 1H2009 2H2009 1H2010 2H2010 1H2011 2H2011 1H2012 2H2012 1H2013 2H2013 1H2014 2H2014 1H2015 2H2015 1H2016 2H2016 1H2017 2H2017 1H2018 2H2018 1H2019 2H2019 1H2020 2H2020 1H2021 2H2021 1H2022 2H2022 1H2023 2H2023 0% 一线城市二线城市三线城市 数据来源：中指研究院，仲量联行 2023年，受住宅市场销售端修复速度较缓的影响，房企拿地策略依旧较为审慎，全年全国土地市场持续低位运行，供求延续承压态势。尽管如此，一线及核心二线城市内位处核心区域的优质地块持续受到房企的青睐，其中国有企业拿地意愿度依 然活跃。四季度，一线城市住宅用地平均溢价率达5.7%；二线城市住宅用地平均溢价率为3.6%；三、四线城市住宅用地平均溢价率为3.0%。 加速放松限制性政策， 防范化解风险， 2024年楼市有望迎来修复 展望2024年，在全球经济增速将进一步放缓的背景下，预计未来一年中央将强化宏观政策“逆周期”和“跨周期”调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。从12月的中央经济工作会议内容来看，2024年房地产领域的工作重心和重点在于防范化解风险，当前房地产风险主要体现在房企债务化解、项目保交付等方面，预计2024年企业端资金支持政策有望继续细化落实。值得关注的是，此次中央经济工作会议再度提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”。预计2024年在加大对房企融资支持的基础上，将增强对民企融资的支持。当然，化解房企风险仍需要推动企业恢复自我造血能力，市场销售得到实质性修复，是改善企业资金面的关键。 在需求端，中央监管部门要求各地继续优化调整楼市政策工具箱刺激置业需求回升，预计2024年各城市的限制性政策有望进一步放开，有效降低置业者的购房成本及购房门槛将会成为未来一年政策 优化的大方向。近期，广州率先放开超120平方米住房限购，将对大户型地产市场启动有积极意义。苏州也在2024年1月30日宣布全面取消限购，买房不再限面积及套数。预计2024年一线城市及核心二线城市将渐进式优化当前的限购政策、通过放松购房条件、扩大非限购区范围等方式逐步释放积压的购房需求；预计非核心二线城市及三、四线城市将通过加大购房补贴力度来稳定住宅市场成交。 主要作者 住宅市场负责人 盛中秀国秀区研丨究仲部量联行 Sherril.sheng@jll.com 仲量联行大中华区分公司 北北京京市 朝国阳寿区金针融织中路心23层号 杭浙江州省杭州市 邮政编码电话 上杭城州区来新福业士路中228号 沈辽宁阳省沈阳市 电话 沈财河富区中北心站座路61层号 香香港港鲗鱼涌英皇道979号 太电古话坊一座7楼 邮政编码8 T2办公楼802室 邮政编码A21 传真+85228465000 电话 100026 +861059221300 红星路段号 成四川都省成都市 成都国3际金1融中心座层 310000 传真 +8657181965988 +8657181965966 南江苏京省南京市 110013 +862431958555 福田区中心四路号 深广东圳省深圳市 邮政编码电话 嘉里建设广场第1三座19楼 +85228459117 www.jll.com.hk 传真 电话门财16H 澳澳门门南湾湖5A段澳富中心楼室 传真 邮电政话编码 129 邮政编码 610021 中办山公路楼18号德室基广场 2201 51