房地产行业：2023年9月上海住宅买卖市场

2023年9月上海住宅买卖市场 01新房供求量维持上行，新增存量仍在扩大 数据来源：城市资管服务云平台 改善型产品的交易热度进一步提升，改善需求释放明显提速。 9月，第八批次新房入市加快了新房市场的复苏。前期推迟入市的云锦东方也重启摇号，再次引发关注，成为当月热门楼盘之一。 在多项政策的共同推动下，上海新房市场基本兑现“金九”，供应量和成交量均呈上升趋势，成交面积达到75万平方米。上海“认房不认贷”新政落地实施首月，开盘项目中有一半楼盘认购率超过100%。中心城区和近郊 截至2023年9月底，上海新房市场近一年新增存量面积约130万平方米，供求比为1.13。“认房不认贷”政策对置换客群相对有利，对远郊地区刚需楼盘效果尚不明显，外围区域市场活跃度未见明显改善，近三月全市整体新增存量仍在扩大。 02云锦东方满分回归，外围冷门区域没有起色 9月上海新房开盘数量增长至26个，其中触发摇号积分制的项目为7个，与上月持平，均位于郊环线以内。 9月开盘项目中，中环内项目依然表现抢眼，认购率均超过100%。5个项目中有4个均价 超过10万元/平方米，其中云锦东方重启摇号，入围分达118.32分，创下上海实施新房摇号积分制以来的最高入围分记录。 近郊区域中，有五个楼盘触发积分制，位于五大新城范围及徐泾、华漕等传统热门板块，均为改善型产品，当月网签率普遍在90%以上。不过，新政对远郊区域的冷门项目影响较小，市场仍然呈现出冷热不均的状态。因为认购人数不足，有3个楼盘取消了摇号。 03改善型需求稳定增长，近郊核心区域成交活跃 面积段方面，140平方米以上户型成交份额明显增加；总价段方面，300-1000万元物业成交占比出现不同程度增长。综合来看，9月新房市场改善需求稳定增长，中心城区大户型产品热度不减。由于本月近郊核心区域成交活跃，千万元以上物业成交占比回落至8月以前平均水平。 数据来源：城市资管服务云平台 01新政落地首月二手成交量不及预期，成交均价重回4万元大关 9月，上海二手住宅市场量价齐升，月成交套数上升至1.52万套，恢复到5月份的水平；成交均价上涨2.4%，时隔两年再次突破4万元/平方米。 数据来源：城市资管服务云平台 上海“认房不认贷”政策落地首月，市场情绪有所改善，但二手住宅成交量未达预期。该政策对置换客群相对有利，9月中心城区改善型项目成交更为活跃。不过，多数购房者需要通过“卖一买一”或“卖多买一”的方式进行改善，二手住宅挂牌量出现较大幅度的增长。由于二手房交易需要相对更长的时间，且9月底正值中秋和国庆假期，交易节奏有所放缓，所以政策利好并没有在 9月份完全体现。不过，随着住房公积金新政的实施，或能推动一部分刚需客群加快入市节奏，盘活上海二手房市场的置换链条。 02新政助推改善型需求释放，成交结构显著上移 面积段方面，90-150平方米以下户型成交份额有所增加；总价段方面，330万元以上物业成交占比有所提升。综合来看，在政策面的支持下改善性需求得到释放，成交结构显著上移。 数据来源：城市资管服务云平台 03多数区域与全市表现趋同静安区成交量涨幅居首 9月，多数行政区与全市表现趋同，成交量环比上升。中心城区中，原卢湾区体量较小，其上月增幅位列全市之首，本月回调可视为正常波动；原闸北区在上月吸引了大量刚需客群，房源量和需求均 数据来源：城市资管服务云平台 有明显消化，9月份成交量逆市下跌6%。 数据来源：城市资管服务云平台 9月成交量环比增幅前十板块中，外环线以内、以外的板块数量各占一半，成交量环比增幅均超过40%。 华泾板块本月成交环比增幅位居全市第一，主要是受到配套商品房小区漓江花园三期集中登记成交的影响。该 板块地处徐汇区外环外区域，拥有15号线及三条规划建设的轨交线路，同时大型商业综合体华之门也已落地建设，未来将进一步丰富配套设施，对刚改客群有一定吸引力。 曹家渡板块是本月外环线以内成交环比增幅最大的板块。该板块交通便利，配套设施齐全，具备优质的教育资源。作为中心城区的老牌住宅区，板块内公寓小区房龄多数在20年左右，在内环范围内具有一定价格优势。9月改善需求入市，推动板块内公寓小区成交量上涨至近一年新高。 04热门小区外环外占比回落，套均总价明显回升 数据来源：城市资管服务云平台 据统计，近三个月上海二手住宅成交热门小区中，外环外区域占比下降到85%。位于原南汇区周康板块的罗山绿洲别墅是榜单中唯一的别墅小区。该小区紧邻11号线罗山路地铁站，以独栋为主，套均总价为2444万元。 在过去的三个月里，共有6套房源成交，7月份和9月份各成交3套。 本期榜单中配套商品房小区数量较上一个统计周期减少1个，共有9个项目上 榜，其中包括一些与公寓小区品质接近的高价位小区。“认房不认贷”政策的实施使得改善型需求得以优先释放，热门成交小区套均总价均值明显回升。 免责声明 本报告刊载信息时间截止2023年10月10日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com电话：862163589988