房地产行业：2023年第二季度全国住宅市场研究

戴德梁行研究院 2全02国3年住第二宅季度市场研究 CONTENTS 1 P4-6 宏观环境 2 P7-13 住宅市场 P14-22 3 典全国型24市个重场点城市 4 P23-26 政策及预测 2戴德梁行研究院 全国住宅市场研究3 0 宏第一部观分 环境 1 4戴德梁行研究院 上半年GDP同比增长5.5%，国民经济回升向好 2023年上半年，国内生产总值593,034亿元，按不变价格计算，同比增长5.5%，比一季度加快1.0个百分点，国民经济恢复向好。其中，各项扩大内需的政策措施落地生效使得内需潜力得以释放，消费对经济增长的拉动明显增强⸺上半年，社会消费品零售总额同比增长8.2%，最终消费支出对经济增长的贡献率达到77.2%，明显高于去年同期水平。 单看第二季度，国内生产总值实现6.3%的高增速相当程度是得益于上年同期低基数的影响，实际恢复效果略低于市场预期。但在错综复杂的国际局势及环境下，中国经济增速仍明显快于世界主要发达经济体。 全国历年经济总量走势变化 1,350,000 1,200,000 1,050,000 900,000 750,000 600,000 450,000 300,000 150,000 0 GDP总量为593,034亿元， 同比增速5.5% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% GDP:累计总量（亿元）GDP:同比增幅 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 全国住宅市场研究5 固定资产投资增速放缓， 基建和制造业投资支撑相对有力 上半年，全国固定资产投资（不含农户）243,113亿元，同比增长3.8%，累计增速较一季度放缓1.3 个百分点。 分行业来看，基建和制造业投资支撑有力。随着财政支出和施工建设保持较快进度，上半年基础设施投资同比增长7.2%。此外，电动车、锂电池、集成电路等技术密集型产业驱动制造业投资增长，上半年制造业投资增长6.0%，且持续向高端化、智能化、绿色化转型。 全国固定资产投资增速走势变化 40% 30% 35.0% 20% 10% 0% 3.8% -10% -20% -30% 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 同比增速 6戴德梁行研究院 0 住第二部宅分 市场 2 全国住宅市场研究7 信心恢复仍然不足， 房地产开发投资跌幅持续扩大 上半年全国房地产投资增速仍处于低位运行，显示行业资金环境及投资信心恢复仍然不足。上半年，全国房地产开发投资58,550亿元，同比下降7.9%；其中，住宅投资44,439亿元，下降7.3%；二者累计跌幅较一季度分别扩大2.1和3.2个百分点。 全国房地产及住宅开发投资走势变化 考虑到稳楼市政策效力的滞后性，以及房地产市场仍处下行通道的现状，预计房地产投资短期内快速回升可能性较低。 房地产开发投资58,550亿元，同比下降7.9%；住宅开发投资44,439亿元，同比下降7.3% 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 房地产开发投资（亿元）住宅开发投资（亿元） 房地产开发投资同比增幅住宅开发投资同比增幅 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 8戴德梁行研究院 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 住宅竣工面积增速持续加快，但新开工意愿继续滑落 全国住宅新开工面积及增幅历年走势变化 210,000 60% 175,00040% 140,00020% 105,0000% 70,000-20% 35,000-40% 0 住宅新开工面积(万㎡) 同比涨幅 -60% 全国住宅竣工面积及增幅历年走势变化 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 100,00030% 80,00020% 60,00010% 40,0000% 20,000-10% 0-20% 住宅竣工面积（万㎡）同比涨幅 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 上半年，全国住宅新开工面积36,340万平方米，同比下降24.9%；住宅竣工面积24,604万平方米，同比增长18.5%，累计增速较一季度分别下降7.1和上升1.7个百分点。“保交楼”政策效果逐渐显现，住宅竣工增速较一季度继续提升；但从新开工增速跌幅较一季度扩大可以看出，当前房企重心仍在“保交楼”，多数开发商新开工意愿处在较低水平。 全国住宅市场研究9 全国住宅销售面积走势变化 180,000 全国住宅销售面积51,592万平方米， 同比下降2.8% 60% 150,000 40% 120,000 90,000 60,000 30,000 20% 0% -20% 上半年住宅销售面积同比下降2.8%， 整体行情“先扬后抑” 0-40% 全国住宅销售面积（万㎡）同比涨幅 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 上半年，全国住宅销售面积51,592万平方米，同比下降2.8%，新房成交量增速由一季度的1.4%重回负值。 上半年中国房地产市场整体表现为“先扬后抑”行情，其中一季度住宅销售市场小幅升温，但随着市场积压需求陆续释放完毕，市场信心尚未出现根本性回暖，当前仍存在较大的销售压力。 10戴德梁行研究院 区域成交涨跌分化， 结构性因素主导全国住宅新房均价同比上行 全国住宅销售均价走势变化全国住宅销售均价10,978元/平方米，同比上涨10.5% 12,00030% 10,000 8,000 20% 6,00010% 4,000 0% 2,000 0 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 销售均价（元/㎡）同比涨幅 -10% 尽管住宅新房销售面积较上年同期有所减少，但上半年全国住宅销售额实现3.7%的同比增长。在此影响下，全国住宅销售均价同比上涨10.5%达到10,978元/平方米。在销量下跌、市场下行背景下均价走高，其原因在于结构性因素影响了成 交均价走向⸺国家统计局分区域数据显示，中部、西部、东北地区商品房销售额同比增速持续下降；仅东部地区上涨，其中尤以重点一二线城市带动作用显著。 全国住宅市场研究11 70城中过半城市住宅新房销售均价环比下降 经历一季度成交的短暂活跃后，二季度住宅成交走弱的同时价格回落的趋势也逐渐显现：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降城市数量持续增加，至6月达到38城，房价下调城市已超半数。尽管上半年全国住宅销售均价同比增速较一季度加大，但剔除结构性因素，以各城市具体表现来看，房价下行走势已然显现。 至6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比变化率由上月上涨0.1%转为持平，二线城市环比变化率由上月上涨0.2%转为持平，三线城市环比变化率由上月持平转为下降0.1%。 70个大中城市新建商品住宅销售价格环比涨跌个数 70 60 50 40 30 20 10 19.04 19.05 19.06 19.07 19.08 19.09 19.10 19.11 19.12 20.01 20.02 20.03 20.04 20.05 20.06 20.07 20.08 20.09 20.10 20.11 20.12 21.01 21.02 21.03 21.04 21.05 21.06 21.07 21.08 21.09 21.10 21.11 21.12 22.01 22.02 22.03 22.04 22.05 22.06 22.07 22.08 22.09 22.10 22.11 22.12 23.01 23.02 23.03 23.04 23.05 23.06 0 环比价格上涨环比价格持平环比价格下降 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 12戴德梁行研究院 住宅库存较一季度小幅回落，仍处于相对高位 尽管二季度住宅新房整体成交动能放缓，但由于供应缩量大于成交缩量，令季度末待售面积较一季度末降低835万平方米，但31,006万平方米的全国住宅待售面积，仍处于六年来高位，加之当前楼市氛围趋向低迷，库存去化压力依然严峻。 全单国位住：宅万待㎡售面积历年变化 2015,45,248 2014,40,684 2016,40,257 2013,32,401 H12023,31,006 2012,23,618 2017,30,163 2022,26,947 2021,22,761 11,16,9 03 20 2010,10,646 201 79 2009,11,49 4 73 2008,10,660 200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022H1 ,22,3 2020 91 19,22,4 8,25,0 20 2023 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 全国住宅市场研究13 0 典第三部型分 市场 3 全国24个重点城市： 24城市场数据分析将采取样本分组的方式进行，样本选择及分组如下： 发达二线城市：天津、重庆、苏州、武汉、成都、杭州、南京、青岛、长沙、宁波 一线城市：北京、上海、广州、深圳 普通二线城市：郑州、沈阳、西安、合肥、福州、长春、南昌、厦门、南宁、呼和浩特 14戴德梁行研究院 供给收缩致上半年重点城市供销面积比仅为0.77 从24个重点城市过去5年的供销情况来看，一线、发达二线及普通二线城市5年累计供销比分别为1.03、1.03、0.98，重点城市累计供销比为1.02，供需总量相对平衡。但2023年上半年，24个重 点城市总体供给收缩导致供销面积比仅为0.77，其中普通二线城市供销比更低至0.65。 24个重点城市住宅新房批准上市面积与销售面积对比（H12023） 1,000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 一线供销比 0.95 发达二线供销比 0.78 普通二线供销比 0.65 1.0 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0 批准上市面积（万㎡） 销售面积（万㎡） 供销比 资料来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部 全国住宅市场研究15 开发投资持续放缓局限新增供应，各线城市供销比集体下滑 2023年上半年，24个重点城市新建住宅累计批 准上市面积共计7,537万平方米，销售面积共计 9,744万平方米，相较于上年同期的较低基数分 别实现了3.3%和13.6%的同比涨幅。但在房地 产投资及新开工面积持续下滑背景下，供应端增长乏力导致供销比低位运行，由去年同期的0.85下降至0.77。 各级城市住宅新房批准上市面积与销售面积对比 1.4 1.3 1.2 1.1 1.0 0.9 0.8 0.95一线城市 0.78发达二线 0.7 0.7724城 0.6 0.65普通二线 20182019202020212022H12023 资料来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部 16戴德梁行研究院 阶段性复苏拉动上半年重点城市住宅成交量有所恢复 从24个重点城市的新建住宅成交面积来看，在3月、4月成交小高峰的拉动下，2023年上半年一线、发达二线及普通二线城市的新房成交面积月均值与2022年的月均值相比出现不同程度恢复，分别增长9.1%、8.7%和21.0%，但与此前的2020年及2021年相比仍存在较大的差距。这也意味着需求的回调恢复并未完全实现，阶段性复苏波动的特征明显。 各级城市月均成交总量年度走势对比 单位：万平方米 1,078.01,126.21,109.91,189.2 703.0705.1643.9683.9 742.5807.1 513.6 发达二线普通二线 259.8 290.3316.6382.6 424.6 277.9 303.2 一线城市 20182019202020212022H12023 各级城市月均成交总量季度走势对比 单位：万平方米 1,568.2 1,153.8 8