房地产行业：2023年5月上海住宅买卖市场

2023年5月上海住宅买卖市场 01新房供应量持续释放，成交热度降低 数据来源：城市资管服务云平台 今年上海第三、第四批次的新房在5月份接连入市，新建商品住宅市场供应量持续释放、环比增加。但受到五一假期影响，成交量继续下行。 5月新房市场未能延续前两个月的活跃势头，除市区中高端产品依然受到青睐外，整体购房意愿有所降低。与此同时，近期云锦东方在开盘认购中的一系列现象引发热议，导致后续新房市场中市区高端产品入市节奏放缓。价格方面，在多个中高端改善型产品支撑下，成交均价出现结构性回升。 02外围区域整体热度较差，临港新城板块表现抢眼 5月上海新房市场供应节奏回升，共有31个项目开 盘，其中超三成为纯新盘。本月开盘的项目中，超四 成楼盘触发摇号积分制。位于前滩的楼盘世纪前滩天御爆冷，因调高认购比未触发积分制。 外环内项目依然备受青睐，认购率均超过100%，并且有四个项目的网签均价超过10万元/㎡。 近郊区域各项目之间分化较为明显，触发摇号积分制的楼盘当月网签率基本都在90%以上。南翔板块和新场板 数据来源：城市资管服务云平台 块表现欠佳，各项目开盘前认购情况较差且当月去化率均未超过20%。 远郊区域项目整体表现一般，仅两个楼盘触发摇号积分制。临港新城板块表现抢眼，板块内的改善型产品是本月新房市场成交主力。 整体来看，虽然5月新房市场成交量下滑，但中心城区的中高端楼盘和外围区域的改善型产品依然受到热捧。 数据来源：城市资管服务云平台 03改善型需求旺盛，成交总价结构进一步上移 面积段方面，120平方米以上户型成交占比有不同程度的增加；总价段方面，1000万元以上物业成交份额显著提升。综合来看，5月新房市场中各类改善型产品需求旺盛，中心城区高总价项目表现强势，带动成交总价结构上移。 数据来源：城市资管服务云平台 01成交量持续下滑，交易市场氛围低迷 数据来源：城市资管服务云平台 5月，上海二手住宅市场成交节奏放缓，成交量延续下行走势，逼近1.5万套，与 今年3月近2.4万套的成交高位相比，下跌幅度达36%。成交均价相对稳定，波动不足1%。 目前上海二手住宅挂牌量居高不下，挂牌速度高于去化速度。外围区域普遍降温，中心城区中除静安、徐汇等区的核心区域房源价格依然坚挺外，其他区域次新改善型房源价格也开始松动。整体来看，刚需楼盘议价空间不断放大，中高端改善市场表现出现分化。 在经历短暂的“小阳春”后，二手住宅市场行情回落。目前购房者观望情绪浓厚，供需双方处于博弈阶段，因此6月份上海二手住宅交易市场并不乐观。 02刚需比重增加，成交结构小幅下移 近两月成交面积结构变化并不明显；总价段方面，160万元以下物业成交份额占比有所提升。综合来看，随着远郊楼盘议价空间不断放大，部分刚需客群借此契机上车，成交结构小幅下移。 数据来源：城市资管服务云平台 03多数区域成交量环比下降，浦东新区跌幅最大 数据来源：城市资管服务云平台 5月，全市大部分行政区成交量环比下降，仅金山区、奉贤区与上月基本持平。这两个行政区4月成交量领跌，本月属于修复性回升。成交环比跌幅最大的是浦东新区，已经连续两个月下跌幅度超过20%。 数据来源：城市资管服务云平台 与全市表现不同，5月上榜板块成交量均较上月出现增长。（疫情影响，2022年5月受上海二手住宅交易市场基本停滞，故此次未进行同比变化的比较） 奉贤区作为唯二成交量 上涨的行政区之一，本月有一个板块——海湾板块进入榜单。该板块没有轨道交通，区位条件较差，主要以本地购房客群为主。由于几个月的价格松动，公寓小区和别墅小区成交量均有大幅提升。闵行区共有三个板块进入榜单，其中七宝板块成交环比增幅最大。该板块与徐汇区的华泾板块 分别位居榜单的第三、四位，均因教育资源受到关注。在学区季尾声，这两个板块的学区房表现稳定，并凭借一定的总价优势，板块整体成交量环比均显著提升。 04刚需客群为市场主力，远郊别墅成交活跃 数据来源：城市资管服务云平台 据统计，近三个月上海二手住宅成交热门小区主要集中在外环外区域，占比达到85%。榜单中配套商品房小区数量超过一半，次新公寓小区占比达三成，基本进入前十。松江区的蓝色剑桥位于松江新城西区板块，是唯一上榜的别墅小区。该小区以三层的双拼及联排别墅为主，近三个月共计成交10套，套均总价 约750万元。 整体来看，当前总价段对相较低的配套商品房依然 是二手住宅交易市场主力军。远郊别墅因总价与市区公寓相当，近期需求略有提升。 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行2023年 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com电话：862163589988