房地产行业：2023年6月上海住宅买卖市场

2023年6月上海住宅买卖市场 01新房供应面积创年内新高，成交面积环比上涨 数据来源：城市资管服务云平台 今年第五批次新建商品住宅项目基本在6月份入市， 新房供应量超过120万方，创下年内新高。受供应推动，成交量出现反弹，环比涨至百万方以上，高于历史月度平均水平。 在三月高峰过后，市场情绪有所降温，陷入震荡下行的状态。进入6月份后，各方都在冲刺发力，市场整体消费能力仍具韧性，最终新房市场上半年实现翘尾收官。价格方面，受“云锦东方“事件影响，市区高端产品入市节奏放缓，成交均价出现小幅回落。 02外围区域整体热度较差，临港新城板块表现抢眼 6月上海新盘共有37个项目开盘，其中超六成都是“老面孔”。 虽然开盘项目增多，但市场热情明显下降。触发摇号积分制的项目不足两成，均位于郊环线以内。 外环内项目由于普遍调高入围比，仅2个项目触发摇号积分制。并且在未触发的项目中有2个没有触发五年限售。 数据来源：城市资管服务云平台 郊区整体表现一般。 当前新房市场基本以改善需求为主且一步到位的置业心态不断增多，近郊核心区域无论是配套还是规划都有明显优势，如嘉定的嘉定主城区、宝山的顾村和杨行、浦东的唐镇、川沙等，虽然并不是所有项目都触发积分制，但认购率基本都超过1.3，有五年限售的要求。 远郊区域目前缺乏明显的价格优势，除个别项目受到关注外，大部分去化情况都比较一般。 数据来源：城市资管服务云平台 03自住型改善需求发力，成交总价结构下移 面积段方面，90-120平方米以下户型成交占比有所增加；总价段方面，500-1000万元物业成交份额均有显著提升。综合来看，自住型改善需求持续发力，并且因市区高价项目缺席，成交总价结构段明显下移。 数据来源：城市资管服务云平台 016月全市仅成交1.25万套，低于历史月度成交中位数 数据来源：城市资管服务云平台 在3月短暂回暖后，上海二手住宅市场交易热度持续降温，成交量逐月下滑。到6月份，成交量仅为1.25万套，低于历史月度成交量的中位数。 由于经济形势不佳，需求承接能力不足，二手住宅市场从年初开始就处于高挂牌量的状态。根据月成交量和总体住宅存量（当前全市存量住宅约800万套）的比例关系和变化来看，6月份成交占比仅为0.16%，二手住宅成交活跃度已降至近十五年来末尾20%的水平。 相比之下，成交均价走势基本稳定，价格变化幅度基本在1%以内。 目前上海楼市处于低迷状态，夏季炎热、多雨的气候又放大了购房观望情绪，短期内二手住宅市场或将持续陷于低谷。 02改善需求提升，成交总价结构小幅上移 面积段方面，120平方米以上户型成交份额略有增加；总价段方面，500万元以上物业成交占比小幅提升。综合来看，低总价小户型产品的需求进一步减少，改善需求得到释放，成交总价结构小幅上移。 数据来源：城市资管服务云平台 03各区成交量环比均有下降嘉定、闵行内部分化明显 数据来源：城市资管服务云平台 6月，全市所有行政区的成交量都呈环比下降趋势。郊区表现普遍较差，尤其是那些房源数量较多、品质不高且配套相对较差的远郊区域。在刚需入市谨慎的情况下，这些区域成交量下降更为明显。 数据来源：城市资管服务云平台 与全市表现不同，6月份有9个板块成交量出现增长，其中嘉定区和闵行区各占三个。 嘉定区的嘉定北部板块位居全市第一。该板块的练祁佳城永泰嘉苑在6月份首次 出现成交，共计37套房源。项目位于嘉定城北大型居住区内，为经济适用房小区，对口中科院上海实验学校。受该小区成交影响，板块成交量创今年新高，与历史数据相比也属高位。 闵行区古美罗阳板块是榜单中成交套数最多的板块，同环比均呈上涨趋势。由于整体市场下 行，近期二手住宅挂牌价普遍下调。该板块具有较高自住属性，并且教育、生活等配套资源均相对成熟。价格降低促使部分改善需求入市购买次新公寓，带动板块仍维持一定的交易热度。 04成交进一步外移，热门小区外环外占比超九成 数据来源：城市资管服务云平台 据统计，近三个月上海二手住宅成交热门小区中，外环外区域占比超过九成，且热门成交小区套均总价均值有所下降。 过去一段时间上海别墅交易表现较好，本次榜单中仍有一个别墅小区上榜，是来自松江区的合生国际花园。该小区以双排和独栋为主，套均总价约850万元，近三个月共 计成交11套，其中有8套于 4月份成交。 此外，由于配套商品房小区供应量多、竞争激烈，成交分散。与上一个统计周期相比，榜单中配套商品房小区数量减少至9个。 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行2023年 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com电话：862163589988