房地产行业周报：新房及及二手房成交环比上涨

本周板块回顾：本周申万房地产指数下跌0.72%，沪深300指数较上周上涨1.38%，板块跑输沪深300指数2.09pct，在31个板块中排第27位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积151万平米，环比+130.6%，同比-58.7%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积34万平米，环比+134.3%，同比-50.4%；二线城市商品房成交面积86万平米，环比+130.1%，同比-58.5%；三线城市商品房成交面积30万平米，环比+127.8%，同比-65.8%。我们重点监测的14城二手房成交面积129万平米，环比+43.7%，同比-40.9%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积33万平米，环比+95.1%，同比-34.1%；9个二线城市二手房成交面积92万平米，环比+32.4%，同比-41.9%；3个三四线城市二手房成交面积4万平米，环比+19.1%，同比-58.7%。库存去化方面，北京、上海、深圳、广州的去化周期分别为19.01个月、10.33个月、33.60个月和26.10个月。二线城市中，福州去化周期最长，为37.76个月，杭州最短，为3.49个月。土地方面，一线城市合计成交住宅用地86.8亿元，平均溢价率0.12%；二线城市合计成交住宅用地238.4亿元，平均溢价率12.93%；三四线城市共计成交住宅用地58.5亿元。 本周行业新闻跟踪：张家口市计划2024年改造老旧小区41个；杭州关注刚性和改善型住房需求，推进保障性住房；江门实施了四项住房公积金新政策； 绍兴发布《关于住房公积金支持安居优居的通知》；长春市及时调整住房公积金贷款政策；天津市宁河区颁布购房补贴政策；东莞市发布了《东莞市技能领军人才奖补申领暂行细则（征求意见稿）》；广州市积极推进黄埔区萝岗社区塘头村旧村改造项目。 重点公司跟踪：本月我们跟踪的重点企业中，共拿地16块，总土地出让金287亿元，拿地企业为招商蛇口、华润置地、龙湖集团、保利发展、中国海外发展、越秀地产、万科、绿地中国、滨江地产。 投资建议：本周销售表现上，受春节假期影响，节后新房成交和二手房成交环比皆上涨；但由于去年高基数，同比仍下跌，市场观望情绪较浓。在政策端，近期地产政策仍在持续松绑。我们认为在政策的持续支持下，销售会逐步修复，尤其是高能级城市将率先修复。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第9周板块行情回顾 1.1第9周行业指数表现 本周（2024/2/23~2024/2/29）申万房地产指数下跌0.72%，沪深300指数较上周上涨1.38%，板块跑输沪深300指数2.09pct，在31个板块中排第27位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第9周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：张江高科、万通发展、皇庭国际、亚通股份、西藏城投；跌幅排名前5位的个股分别为：ST数源、光大嘉宝、滨江集团、保利发展、阳光股份。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2024/2/23~2024/2/29）30大中城市商品房成交面积151万平米，环比+130.6%，同比-58.7%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积34万平米，环比+134.3%，同比-50.4%；二线城市商品房成交面积86万平米，环比+130.1%，同比-58.5%；三线城市商品房成交面积30万平米，环比+127.8%，同比-65.8%。 今年截止目前（2024/2/29）30大中城市商品房成交面积1208万平米，同比-38.9%； 其中一线城市商品房成交面积297万平米，同比-37.2%；二线城市商品房成交面积663万平米，同比-37.9%；三线城市商品房成交面积247万平米，同比-43.2%。 2月截止目前（2024/2/29）30大中城市商品房成交面积397万平米，同比-64.8%； 其中一线城市商品房成交面积81万平米，同比-66.6%；二线城市商品房成交面积227万平米，同比为-63.5%；三线城市商品房成交面积88万平米，同比-66.0%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2024/2/23~2024/2/29）我们重点监测的14城二手房成交面积129万平米，环比+43.7%，同比-40.9%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积33万平米，环比+95.1%，同比-34.1%；9个二线城市二手房成交面积92万平米，环比+32.4%，同比-41.9%；3个三四线城市二手房成交面积4万平米，环比+19.1%，同比-58.7% 今年截止目前（2024/2/29）我们重点监测的14城二手房成交面积1029万平米，同比-7.2%；其中，2个一线城市二手房成交面积218万平米，同比-10.8%；9个二线城市二手房成交面积772万平米，同比-5.2%；3个三四线城市二手房成交面积39万平米，同比-22.1%。 2月截止目前（2024/2/29）我们重点监测的14城二手房成交面积337万平米，同比-50.7%；其中，2个一线城市二手房成交面积74万平米，同比-52.3%；9个二线城市二手房成交面积250万平米，同比-49.4%；3个三四线城市二手房成交面积13万平米，同比-62.6%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2024/2/23~2024/2/29）4个一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房成交环比分别为+150.7%、+97.0%、+155.1%、+223.4%；与去年同期相比，北京、上海、深圳、广州同比涨幅分别为-37.9%、-56.3%、-42.9%、-43.1%。二手房市场本周北京成交面积环比-42.3%，同比-67.3%；深圳成交面积环比-58.4%，同比-57.4%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2024/2/23~2024/2/29）我们重点监测的14个二线城市中，新房成交环比均上涨，其中青岛上涨幅度最大，为+295.7%；成都、东莞、佛山、福州、杭州、济南、南京、宁波、苏州、武汉、无锡环比分别+84.9%、+85.8%、+134.8%、+94.7%、+127.2%、+14.3%、+37.2%、+26.5%、+37.8%、+144.7%、+283.7%。与去年同期相比，同比数据均大幅下跌，成都、东莞、佛山、福州、杭州、济南、南京、宁波、青岛、苏州、武汉、无锡分别为-46.2%、-61.0%、-78.7%、-74.3%、-66.7%、-62.7%、-80.6%、-86.3%、-39.6%、-67.0%、-67.7%、-67.3%。二手房市场方面，二手房成交环比均上涨，涨幅最大的是南宁，为+366.8%。同比方面，同比数据仅南宁上涨，涨幅为28.4%；杭州二手房成交同比跌幅最大，为-65.1%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2024/2/23~2024/2/29）我们重点监测的13个三四线城市中所有城市新房成交环比仅莆田、泉州、芜湖、肇庆下跌，其中跌幅最大的是芜湖，为-36.3%；惠州、江门、金华、韶关、绍兴、泰安、温州、扬州环比涨幅分别为+144.9%、+123.6%、+43.8%、+156.3%、+18.8%、+69.5%、+246.1%、+199.3%。同比表现方面，所有城市除泉州和温州外同比均下跌，惠州、江门、莆田、韶关、绍兴、泰安、芜湖、扬州同比分别为-83.1%、-61.3%、-73.6%、-49.5%、-89.7%、-48.7%、-40.5%、-29.0%。 二手房市场上，江门本周成交环比+25.9%，同比-40.1%。金华、扬州二手房成交环比为-32.5%、+22.2%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2024/2/23~2024/2/29）一线城市中，上海新房库存面积环比上涨0.2%，北京新房库存面积环比下跌0.7%，深圳新房库存面积环比上涨0.5%，广州新房库存面积环比下跌0.2%；北京、上海、深圳、广州的去化周期分别为19.01个月、10.33个月、33.60个月和26.10个月。我们跟踪的4个二线城市，福州、杭州、南京、苏州新房库存面积环比分别-0.4%、+1.9%、-0.6%、-0.5%，从去化周期来看，福州去化周期最长，为37.76个月，杭州最短，为3.49个月；南京、苏州的去化周期分别为27.64个月和23.30个月。我们跟踪的3个三四线城市中，莆田、泉州和温州新房库存面积环比分别下跌0.6%、0.1%和2.6%，去化周期分别为78.57个月，137.75个月和33.10个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2024/2/23~2024/2/29）成交端，一线城市合计成交住宅用地2宗，总规划建面36.5万方，土地出让金86.8亿元，平均溢价率0.12%；成交商办用地1宗，总规划建面0.1万方，土地出让金0.3亿元，平均溢价率0%。二线城市合计成交住宅用地32宗，总规划建面201.0万方，土地出让金238.4亿元，平均溢价率12.93%； 成交商办用地26宗，总规划建面70.1万方，土地出让金13.8亿元，平均溢价率2.55%。三四线城市共计成交住宅用地92宗，总规划建面296.3万方，土地出让金58.5亿元，平均溢价率-1.17%；成交商办用地102宗，总规划建面270.6万方，土地出让金25.8亿元，平均溢价率2.15%。 供给方面，一线城市暂未推出住宅土地，推出商办土地1宗。二线城市合计推出住宅用41宗，总规划建面290.6万方；推出商办用地47宗，总规划建面142.8万方。三四线城市共计推出住宅用地397宗，商办用地256宗，总规划建面分别为1074.7万方、548.8万方。 表6.本周各线城市库存及去化情况 5本周行业重点新闻追踪 张家口：2024年张家口市计划改造老旧小区41个、涉及居民3366户 据了解，此次老旧小区改造坚持政府主导，鼓励多方参与。树立“共同缔造”理念，变“要我改”为“我要改”，形成政府统筹、街道（乡镇）组织、社区居委会实施、居民参与、市场介入的工作机制，实现共谋、共建、共管、共评、共享的目标。按照“先民生后提升”的要求，按照“一次改造，长期有效”的原则，以解决与居民生活密切相关的水、电、气、热、通信等问题为切入点，重点完善老旧小区市政配套设施建设，整治脏乱差环境，兼顾无障碍设施建设、节能改造、国球进小区、智能信报箱等，对小区建筑物本体和周边环境进行全面提升。通过采取创新物业服务管理模式和政府保障兜底相结合的方式，充分调动多方主体参与老旧小区改造后期管理，构建“纵向到底、横向到边、协商共建”的管理体制。 杭州：关注刚性和改善型住房需求 杭州市人民政府发布了一系列政策，以进一步推动经济高质量发展。其中，政策明确表示将更好地支持刚性和改善型住房需求，促进房地产市场的平稳健康发展。 为了实现这一目标，杭州市政府提出了一系列具体措施。首先，稳慎有序推进