2022年9月中国房地产行业研报：“精准供地”下杭州第三轮土拍平稳收官，本地房企表现依旧积极

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/8 中国房地产 2022年9月 研报 “精准供地”下杭州第三轮土拍平稳收官，本地房企表现依旧积极 文/马千里、周奇 9月15日，杭州第三批次集中供地到期出让。和前两批次相比，杭州第三批次供应量大幅减少，但供地质量却明显提升，供应地块多集中在去化有保障的片区。精准供地下，房企参拍积极性有所提高，除本土房企外，万科、保利、华润等也均有参拍。最终，杭州第三批次集中土拍热度仍然维持在较高热度，成交溢价率仍在5%以上，并且进入一次报价地块的比例超过四成，较第二批次出现上涨。拿地房企方面，杭州本土房企仍“挑大梁”，除了托底的之江城投、杭州地铁外，滨江、绿城、坤和等民企也均有所获。 表：杭州2022年前三批次集中土拍热度对比（幅，万平方米，亿元，元/平方米） 轮次 2022年第一批次 2022年第二批次 2022年第三批次 较上批次变动 成交幅数 59 45 19 ↓58% 成交建面 565 344 208 ↓40% 成交金额 827 557 431 ↓23% 成交楼板价 14642 16218 20741 ↑28% 溢价率 6.4% 5.2% 5.1% ↓0.1pct 流拍率 1.7% 0.0% 0.0% 持平 数据来源：CRIC 一、三批次供地量少但质优，供地以中高端改善项目为主 从供应规模来看，杭州第三批次仅推出19宗涉宅用地，总建筑面积为208万平方米，是杭州集中供地以来出让规模最少的一次。虽然供应量不及前两批次，但本轮杭州供地质量却更优。结合区域分布来看，上城、拱墅、西湖及滨江等主城区供应比例大增，第三批次共推出13幅地，占比高达68%，是三批次中比例最高的一批。而郊区中萧山、临安、富阳等新房市场较冷、去化缓慢的区域则在此轮供地中直接“挂零”，本轮供地无土地推出。 这是由于近来杭州外围城区新房市场热度明显下行，去化速度较慢。因此，为了稳定市场供求、调节板块库存，杭州第三批次集中供地也进一步调整了土地供应结构，将供地结构进一步偏向置业热度较高、新房存量较低的主城区。 图：杭州2022年前三批次集中供应地块中主城区占比（按幅数） 数据来源：CRIC 与此同时，杭州此次土地供应以中高端偏改善项目为主，主城置业改善置业热点板块如钱江新城2.0板块、申花、艮北新城等均有多宗土地供应。结合三批次地块上住宅限价来看，第三批次19 宗宅地中有8宗地的新房精装限价超过了4万元/平方米，所有地块的住宅限价均值达41583万元/平方米，显著高于第一、二批次。 图：杭州2022年前三批次集中供应商品宅地新房限价均值（元/平方米） 数据来源：CRIC 二、楼市表现差异下地块竞拍热度冷热不一，房企更聚焦去化有保障的项目 从最终土拍结果来看，杭州第三批次集中出让地块的竞拍热度冷热分化显著。成交的19幅地中， 8宗触及中止价进入一次报价区间，占比约为42%，是三批次中最高的一次；2宗地块溢价成交，其中拱墅小河单元GS0301-R21-01地块溢价较高，成交溢价率超过了5%；9宗地以底价成交，占比达47%。 图：杭州2022年第三批次成交地块溢价分布（幅） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 结合地块区位来看，进入一次报价成交及较高溢价成交的地块集中于杭州当前置业热度较高的改善板块，包括钱江新城2.0、申花、艮北、滨江西兴等均有地块触及中止价进入一次报价区间。尤其是钱江新城2.0板块，在板块内新房成交火热的影响下，房企参拍积极性较高，此次成交的3宗地仍延续了以往该板块的高竞争热度，分别经过19轮、24轮、26轮达到中止价进入一次报价阶段，参与一次报价的房企数量也基本在10家左右。此外，未来科技城联荣地块、钱塘金沙湖核心地块也因位置优越、周边库存量较低而受到多家房企争夺，最终均触及中止价成交。 表：杭州典型楼市热点板块项目近期开盘摇号中签率 板块 项目 中签率 钱江新城2.0 观翠揽月轩 25.01% 栖江揽月轩 18.48% 申花 星瓒颂锦府 10.09% 杭樾润府 11.95% 艮北 翠揽云境 35.62% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 低溢价及底价成交项目可分为两类：一类是出让条件较为复杂的地块，比如西湖区之江未来社区两幅地，总起价超过120亿元，体量高达77万平方米，但地块商业占比高达三成以上，且须自持 5万平方米人才公寓及须无偿移交2.5万平方米的租赁住房，竞拍资金门槛高、拿地成本也相对高昂，因此最终两幅地均由之江城投托底。另一类地块虽然性质较为纯粹，但因周边楼市去化放缓、库存量偏高，房企拿地积极性不高，因此多经过一轮竞价就成交，比如临平乔司单元地块、康桥单元地块、笕桥单元地块等等。以临平乔司地块为例，项目周边在杭州今年前两次集中供地中成交了 4幅纯宅地，待售面积超过35万平方米，加之这4幅地的新房限价都略低于此次成交地块的限价，就此来看，项目未来入市时将面临一定的竞争压力，最终该地块仅经过两轮竞拍就火速成交。 表：杭州2022年第三批次底价成交地块情况（亿元，元/平方米） 土地名称 区域 板块 成交总价 成交楼板价 溢价 率 开发商 之江度假区单元XH1710-17（1）、17（2）、17（3）、17（4）、20 （1）、20（2）地块 西湖区 之江度假区 61.67 15242 0.0% 之江城投 之江度假区单元XH1710-16（1）、16（2）、16（3）、16（4）、19 （1）、19（5）地块 西湖区 之江度假区 59.26 16393 0.0% 之江城投 杭州地铁3号线星桥车辆段上盖物 业综合体项目地块二 临平区 星桥 23.62 12800 0.0% 杭州地铁 杭州地铁3号线星桥车辆段上盖物 业综合体项目地块一 临平区 星桥 17.11 12800 0.0% 杭州地铁 龙坞单元XH1602-R21/B1-08、龙坞单元XH1602-R21/B1-10地块 西湖区 龙坞景区 14.49 17120 0.0% 绿城理想小镇+杭州之江经营 管理集团 康桥单元GS1202-03地块 拱墅区 运河新 城 12.20 16883 0.0% 招商+北京科技 园 华丰单元XC1006-R21-11、XC1006-R22-09地块 拱墅区 华丰 8.60 18415 0.0% 保利发展 元成单元JS0203-R21-09地块 钱塘区 大学城 北 8.52 12503 0.0% 圣奥 临平区乔司新城中心区F1-2地块 临平区 乔司 7.75 12581 0.6% 赞成 笕桥单元JG0607-R21-04地块 上城区 笕桥 6.94 19593 0.0% 杰立 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 三、整体盈利空间较二批次有所扩大，触顶地块利润空间更为充裕 盈利空间方面。联系新房限价来看，不考虑性质较为复杂的之江未来社区项目，其余17宗地块平均地房比为0.6，较第二批次有所上升，但这主要是此次杭州出让项目多集中在地价相对较高的主城区所致。结合实际房价地价差情况可以发现，第三批次成交地块的平均房价地价差反而较第二批次有所提升，平均超过了1.5万元/平方米，利润空间较为充裕。 其中进入一次报价区间的地块盈利空间相对更为充裕。具体来看，8幅地块的平均地房比超过了0.6，但房价地价差均值高达16714元/平方米，尤其是位于钱江新城2.0板块的3幅宅地，房地 价差都超过了2万元/平方米，盈利空间最为可观。 图：杭州第三批次中成交地块的盈利空间预估（元/平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 四、过半地块由本土民企竞得，绿城、滨江两大房企本轮平分秋色 虽然杭州新房市场整体热度较此前有所下滑，但高端改善置业热度仍在高位。因此，在第三批次以改善项目为主场的土拍中，也吸引了多家品牌房企参拍：除了滨江、绿城等本土房企外，万科、华润、保利、招商、华润、中海、金地、伟星等诸多房企也参与了杭州本轮土拍。 从最终拿地结果来看，除了托底的之江城投和杭州地铁外，多数地块由杭州本土民企收入囊中，占比超过50%。其中，杭州本土两大品牌房企表现依旧活跃，绿城以80.9亿元的总价夺得庆隆小河单元地块及未来科技城联荣地块，而在前两轮耗费400亿元拿地的滨江，本轮也再次出手拿地，并 成功斩获3宗优质地块，包括钱江新城2.0的2幅宅地及牛田单元地块。本土中小民企表现也比较积极，除了拿地的坤和、中豪、圣奥、杰立等，兴耀、金成、蓝城等企业也均现身本场土场。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 7/8 表：杭州2022年第三批次拿地房企情况（亿元，幅） 房企 拿地金额 拿地幅数 之江城投 120.9 2 绿城 80.9 2 滨江 69.1 3 杭州地铁 40.7 2 万科 21.8 1 坤和 20.9 1 绿城理想小镇+杭州之江经营管理集团 14.5 1 招商+北京科技园 12.2 1 中豪 10.4 1 保利 8.6 1 圣奥 8.5 1 赞成 7.7 1 华润 7.4 1 杰立 6.9 1 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 整体来看，在供地结构调整下，杭州第三轮集中土拍如预期中热度依旧，出让的19宗地全部 顺利成交，其中8幅地吸引了多家房企参拍并进入一次报价区间。这一表现和上月底完成第三轮土拍的厦门和无锡表现截然不同。 究其原因，还是在于杭州楼市成交仍留有一定的热度，虽然萧山外围、富阳、临安等区域新房市场遇冷，但杭州主城区尤其是高端改善板块的置业热度仍旧较高，如此次有地块进入一次报价区间的申花单元地块，近期项目开盘中签率低至20%以下，并且有房家庭还拼至社保满格。因此，房企拿地信心相对充足，参拍积极性也比较高。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心8/8