房地产行业研究周报：本周四单REITs正式申报，多单REITs因涨幅过快停牌

公募REITs行业周报-20240302 一周行情回顾 本周REITs指数上涨3.06%，其中经营权类上涨2.08%，产权类持平3.42%。沪深3 00累计上涨1.38%，中证500指数上涨3.49%，中证全债指数上涨0.21%，中债1年期国债指数下跌0.06%，中债10年期国债指数下跌0.14%，中证转债指数下跌0.2 2%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.55、-0.55、0.64，与沪深300、中证500相关性分别为0.44、0.50。 行业基本情况 行业政策：3月1日，广东省政府在《关于加快推进科技金融深度融合助力科技型企业创新发展的实施意见》中提出支持国家高新区建设主体和大数据、人工智能、物联网等新型基础设施领域项目发行REITs，鼓励回收资金用于扩大科技创新领域投资。 项目申报：3月1日，4单REITs正式申报至交易所。1）建信建融家园租赁住房RE IT，原始权益人为建信住房服务公司，资产为北京、上海、苏州持有运营的3个保租房项目。2）中金联东科技创新产业园REIT，原始权益人为北京联东金园，资产为位于北京中关村国家自主创新示范区的三个产业园区。3）华夏金隅智造工场产业园REIT，原始权益人为北京金隅集团，具体资产情况暂未披露。4）华夏万纬仓储物流REIT，原始权益人万纬物流，资产包括位于佛山、诸暨、湖州的3个仓储物流园。 停复牌公告：1）2月26日，博时蛇口产园REIT连续三天涨幅达到11.47%，当天开市后停牌1小时，并于当日上午10:30起复牌。2月27日，因第4个交易日的收盘价较前一交易日收盘价同向变动比例达到5%的情形，自2024年2月27日深圳证券交易所开市起停牌1天。2）2月26日，嘉实京东REIT此前连续3个交易日累计涨幅为13.09%，于2月27日上海证券交易所开市起停牌1小时。3）2月27日，国泰君安临港创新REIT此前连续3个交易日的收盘价累计涨幅达11.07%，于2月27日上海证券交易所开市起停牌1小时。 项目发行：1）嘉实中国电建REIT发布询价公告，询价区间为2.585元/份-2.970元/份，询价时间为2024年3月5日。预计发售期为2024年3月11日至3月15日。 2）易方达深高速REIT发布发售公告，发行价6.825元/份，发售规模为3亿份，拟募资总额为20.475亿元，其中初始战配2.4亿份，占比80%，网下0.42亿份，占比14%，公众0.18亿份，占比6%，于2024年3月7日正式发售。 本周交易量：本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为30.3亿（+23.3%），交易量为7.8亿份（+11.4%），日均换手率为1.3%（+0.2pct），其中，高速公路9.1亿(+45.4%)、1.2亿份（+37.0%）、1.1%(+0.3pct)，生态环保2.1亿(+20.2%)、0.4亿份（+10.2%）、2.5%(+0.4pct)，清洁能源4.5亿(+24.1%)、0.6亿份（+18.1%）、1. 9%(+0.4pct)，产业园区8.6亿（+18.6%)、3.5亿份（+10.5%）、1.6%(+0.3pct)，仓储物流3.1亿(+5.1%)、1.1亿份（-1.1%）、1.9%(-1.8pct)，保租房2.9亿(+5.8%)、1.1亿份（+2.4%）、1.5%(-5.5pct)。 投资建议： 本周，REITs延续年后行情继续大涨，交易活跃度进一步提高，换手率、短期涨幅、波动率等达到历史高位，多支REITs连续发布停牌公告，此外本周四单REITs上报，将进一步提高市场关注度。建议关注宏观环境、资本市场环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，并持续关注打新、相关运营稳健、低估值REITs投资机会。此外需注意防范回撤风险。 风险提示：二级市场价格大幅波动风险；基础设施项目的行业及项目运营风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 1.主要事件梳理 1.1.本周重点事件 本周中4单REITs正式申报至交易所。1）建信建融家园租赁住房REIT，原始权益人为建信住房服务公司，资产为北京、上海、苏州持有运营的3个保租房项目。2）中金联东科技创新产业园REIT，原始权益人为北京联东金园，资产为位于北京中关村国家自主创新示范区的三个产业园区。3）华夏金隅智造工场产业园REIT，原始权益人为北京金隅集团，具体资产情况暂未披露。4）华夏万纬仓储物流REIT，原始权益人万纬物流，资产包括位于佛山、诸暨、湖州的3个仓储物流园。相关项目信息如下表。 图表1：本周新申报REITs基本信息 1.2.本周主要政策及会议 3月1日，广东省政府在《关于加快推进科技金融深度融合助力科技型企业创新发展的实施意见》中提出支持国家高新区建设主体和大数据、人工智能、物联网等新型基础设施领域项目发行REITs，鼓励回收资金用于扩大科技创新领域投资。 图表2：本周主要政策及会议 1.3.本周市场主要动态 项目申报：3月1日，4单REITs正式申报至交易所。1）建信建融家园租赁住房REIT，原始权益人为建信住房服务公司，资产为北京、上海、苏州持有运营的3个保租房项目。2）中金联东科技创新产业园REIT，原始权益人为北京联东金园，资产为位于北京中关村国家自主创新示范区的三个产业园区。3）华夏金隅智造工场产业园REIT，原始权益人为北京金隅集团，具体资产情况暂未披露。4）华夏万纬仓储物流REIT，原始权益人万纬物流，资产包括位于佛山、诸暨、湖州的3个仓储物流园。 停复牌公告：1）2月26日，博时蛇口产园REIT连续三天涨幅达到11.47%，当天开市后停牌1小时，并于当日上午10:30起复牌。2月27日，因第4个交易日的收盘价较前一交易日收盘价同向变动比例达到5%的情形，自2024年2月27日深圳证券交易所开市起停牌1天。2）2月26日，嘉实京东REIT此前连续3个交易日累计涨幅为13.09%，于2月27日上海证券交易所开市起停牌1小时。3）2月27日，国泰君安临港创新REIT此前连续3个交易日的收盘价累计涨幅达11.07%，于2月27日上海证券交易所开市起停牌1小时。 项目发行：1）嘉实中国电建REIT发布询价公告，询价区间为2.585元/份-2.970元/份，询价时间为2024年3月5日。预计发售期为2024年3月11日至3月15日。2）易方达深高速REIT发布发售公告，发行价6.825元/份，发售规模为3亿份，拟募资总额为20.475亿元，其中初始战配2.4亿份，占比80%，网下0.42亿份，占比14%，公众0.18亿份，占比6%，于2024年3月7日正式发售。 运营数据：2月27-28日三单REITs披露运营数据。1）沪杭甬REIT日均收费车流量29457辆次，当月环比+7.94%，当月同比-26.74%，路费收入6776.53万元，当月环比变动-0.04%，当月同比+4.51%。2）中金山东高速REIT日均收费车流量21,109辆次，当月环比+25.69%，当月同比变动-34.95%，路REIT费收入7,862万元当月环比+14.67%，当月同比变动-13.83%。3）中金安徽交控REIT日均收费车流量23,668辆次，当月环比+26.1%，当月同比+7.5%，路费收入2,786万元，当月环比+12.5%，当月同比+36.7%。 图表3：本周市场主要动态时间主体 2.本周市场表现 2.1.本周主要指数市场表现 本周REITs指数上涨3.06%，其中经营权类上涨2.08%，产权类持平3.42%。沪深300累计上涨1.38%，中证500指数上涨3.49%，中证全债指数上涨0.21%，中债1年期国债指数下跌0.06%，中债10年期国债指数下跌0.14%，中证转债指数下跌0.22%。 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.55、-0.55、0.64，与沪深300、中证500相关性分别为0.44、0.50。 图表4：本周主要指数市场表现 图表5：REITs与股市相关性 图表6：REITs与债市相关性 2.2.本周REITs市场价格表现 本周28支REITs上涨，2支下跌，整体上涨3.06%，其中博时蛇口产园REIT涨幅最大为8.11%，国君东久产业园REIT跌幅最大为1.10%，同期沪深300上涨1.38%，中证500指数上涨3.49%，中证全债指数上涨0.21%，中债1年期国债指数下跌0.06%，中债10年期国债指数下跌0.14%，中证转债指数下跌0.22%。 图表7：REITs指数整体表现 图表8：本周REITs市场表现 2.3.本周REITs及对应板块表现 2.3.1.本周REITs及对应股票板块表现 REITs上市以来仓储物流REITs、高速公路REITs、清洁能源REITs与对应板块相关性较强，具体看，高速公路、生态环保、清洁能源、产业园区、仓储物流、保租房REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为-0.87、0.62、0.84、-0.56、0.88、0.50。近一个月产业园REITs、高速公路REITs、清洁能源REITs、与对应板块相关性较强，高速公路、生态环保、清洁能源、产业园区、仓储物流、保租房REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.82、0.36、0.92、0.78、0.72、0.34。 图表9：本周市场主要动态 图表10：浙商沪杭甬REIT与浙商沪杭甬股价(元) 图表11：华夏中国交建REIT与中国交建股价(元) 图表12：华夏越秀高速REIT与越秀交通股价(元) 图表13：国金中铁建REIT与中国铁建股价(元) 图表14：中航首钢绿能REIT与首钢股份股价(元) 图表15：富国首创水务REIT与首创环保股价(元) 图表16：中金山东高速REIT与山东高速股价(元) 图表17：鹏华深圳能源REIT与深圳能源股价(元) 图表18：博时蛇口REIT与招商蛇口股价(元) 图表19：华安张江REIT与张江高科股价(元) 图表20：红土盐田港REIT与盐田港股价(元) 图表21：博时蛇口REIT与招商蛇口股价(元) 图表22：嘉实京东REIT与京东物流股价(元) 图表23：华润有巢REIT与华润置地股价(元) 2.3.2.本周REITs与对应股票相关性情况 REITs上市以来标的与对应股票相关性大部分不明显，除华润有巢REIT与其对应股票具有较强相关性外（相关性系数大于0.8），其余与对应股票无明显相关关系。 近一个月REITs与对应股票板中，除山东高速REIT与其对应股票具有一定相关性外，其余与对应股票无明显相关关系。 图表24：本周REITs对应上市公司表现 2.4.本周REITs市场交易情况 本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为30.3亿（+23.3%），交易量为7.8亿份（+11.4%），日均换手率为1.3%（+0.2pct），其中，高速公路9.1亿(+45.4%)、1.2亿份（+37.0%）、1.1%(+0.3pct)，生态环保2.1亿(+20.2%)、0.4亿份（+10.2%）、2.5%(+0.4pct)，清洁能源4.5亿(+24.1%)、0.6亿份（+18.1%）、1.9%(+0.4pct)，产业园区8.6亿（+18.6%)、3.5亿份（+10.5%）、1.6%(+0.3pct)，仓储物流3.1亿(+5.1%)、1.1亿份（-1.1%）、1.9%(-1.8pct)，保租房2.9亿(+5.8%)、1.1亿份（+2.4%）、1.5%(-5.5pct)。 图表25：本周各REITs交易情况 图表26：本周各个板块REITs交易情况 2.5.本周REITs估值情况 本周中债估值收益率在3.03%到12.16%之间，其中估值收益率较高的有平安广州广河REIT(11.22%)、华夏中国交建REIT(12.16%)，估值收益率较低的有