行业周报：稳增长政策密集出台，中短期市场改善值得期待

房地产 2024年01月28日 投资评级：看好（维持）行业走势图 房地产沪深300 12% 0% -12% -24% -36% -48% 2023-012023-052023-09 数据来源：聚源 相关研究报告 《广州购房限制再松绑，政策信号显稳预期锚点—行业点评报告》 -2024.1.28 《房地产配置比例环比下降，低估值蓄力板块价值重塑—行业点评报告》 -2024.1.25 《新房成交环比增长，多地明确2024 年地产发展目标—行业周报》 -2024.1.21 稳增长政策密集出台，中短期市场改善值得期待 ——行业周报 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 核心观点：稳增长政策密集出台，中短期市场改善值得期待 我们跟踪的64城新房、17城二手房成交面积同比均高增，环比下降。第4周土地成交面积同比下降，成交溢价率环比下降，高能级城市土拍热度依旧。本周各部门密集出台地产利好政策，如住建部针对当前部分房地产项目融资难题，要求1月底前，第一批项目名单落地后即可争取贷款。央行、金融监管总局连续多日发声，金融支持地产责无旁贷，多措并举改善融资，预计后续将加大优质地产企业融资支持力度。地方层面广州优化房地产购买政策，对120平米以上住房限购放开，我们预计后续一线城市非核心区域限购政策或将加速出台。未来地产政策仍将保持温和积极的态势，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：多部门持续发布利好政策，广州住房限购进一步放开 中央层面：住建部、金融监管总局：要求各地建立城市房地产融资协调机制，及 时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。央行：将于2月5号下调存款准备金率0.5个百分点，向市场提供流动性1万亿。1月25日将下调支农支小再贷款、再贴现利率，从2%下调到1.75%。地方层面：广州：《通知》指出：①在限购区域范围内，购买建筑面积120平方 米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。②在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在我市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。③对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理。④商服类物业不再限定转让对象。 市场端：新房、二手房成交同比高增、杭州开年首拍成功收官 销售端：2024年第4周，全国64城商品住宅成交面积222万平米，同比增加504%， 环比下降2%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达865万平米，累计同比下降13%。全国17城二手房成交面积为156万平米，同比增速1570%，前值85%；年初至今累计成交面积601万平米，同比增速65%，前值25%。 投资端：2024年第4周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2094万平方 米，成交土地规划建筑面积2564万平方米，同比下降11%，成交溢价率为2.4%。杭州市区2024年首场集中拍地成功收官，总出让面积370亩，总建筑面积44.5万方，总起价56亿元，地块延续“价高者得”的方式。从成交结果来看，6宗地块有5宗溢价成交，其中绿城拿下双桥地块、滨江拿下三墩地块和北干西地块。 融资端：国内信用债发行同环比增长 2024年第4周，信用债发行322亿元，2023年同期无新增国内信用债发行，环比增加116%，平均加权利率3.29%，环比减少9BPs；无新增海外债发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 行业研究 行业周报 开源证券 证券研究报 告 目录 1、多部门持续出发布政策，广州住房限购进一步放开3 2、销售端：新房、二手房成交同比高增、环比均有所下降6 2.1、64大中城市新房成交同比高增6 2.2、17城二手房成交同比增长8 3、投资端：成交溢价率环比下降，杭州开年首拍成功收官9 4、融资端：国内信用债发行同环比增长11 5、一周行情回顾12 6、投资建议：维持行业“看好”评级13 7、风险提示13 图表目录 图1：64大中城市新房成交面积同比高增7 图2：64大中城市新房成交面积环比下降7 图3：2024年第4周64大中城市成交面积同比增长环比下降7 图4：2024年第4周64大中城市中一线城市成交面积同比增长环比下降7 图5：2024年第4周64大中城市中二线城市成交面积同比增长环比下降8 图6：2024年第4周64大中城市中三四线城市成交面积同环比增长8 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好8 图8：17城二手房成交同比增长9 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好9 图10：100大中城市土地成交面积同比下降10 图11：100大中城市土地成交总价同比下降10 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降11 图13：信用债单周发行规模环比增长11 图14：信用债累计发行规模同比增长12 图15：房地产指数上涨8.98%，板块表现强于大市12 表1：多部门持续出台利好政策，广州住房限购进一步放开4 表2：本周房地产行业个股中中华企业、浦东金桥、外高桥涨幅靠前12 表3：本周房地产行业个股中亚太实业、鲁商发展、广汇物流跌幅靠前13 1、多部门持续出发布政策，广州住房限购进一步放开 中央层面：（1）住建部、金融监管总局：联合印发通知，要求各地建立城市房地产融资协调机制，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。（2）中共中央办公厅国务院办公厅：发布《浦东新区综合改革试点实施方案(2023-2027》，《方案》从7个部分提出23条改革举措，在 重点领域和关键环节改革上赋予浦东新区更大自主权。根据《方案》，到2027年，浦东新区要基本完成试点任务，制度创新取得突破性进展，高标准市场体系和高水平开放型经济新体制建设取得显著成效，城市治理体系更加健全，为全面建设社会主义现代化国家作出重要示范引领。（3）央行、金融监管总局办公厅：明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。 （4）央行：将于2月5号下调存款准备金率0.5个百分点，向市场提供流动性1万亿元。1月25日将下调支农支小再贷款、再贴现利率，从2%下调到1.75%，这些都将有助于推动作为信贷定价基准的贷款市场报价利率（LPR）下行。（5）国资委：国务院国资委产权管理局负责人谢小兵在新闻发布会上表示，已经推动央企把上市公司的价值实现相关指标纳入到上市公司的绩效评价体系中。在此基础上，将把市值管理成效纳入对中央企业负责人的考核，引导中央企业负责人更加重视所控股上市公司的市场表现。（6）住建部：深入贯彻落实中央经济工作会议精神，加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。针对当前部分房地产项目融资难题，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。 据了解，1月底前，第一批项目名单落地后即可争取贷款。（7）金融监管总局：1.房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，金融业责无旁贷，必须大力支持；2.保持房地产信贷整体稳定，满足合理融资需求；3.将召开相关工作部署会，更加精准支持房地产项目合理融资需求。 地方层面：（1）北京：2024年北京将构建房地产发展新模式。完善租购并举的住房制度，支持刚性和改善性住房需求，着重解决好新市民、青年人等住房问题，建设筹集保障性租赁住房7万套，竣工各类保障性住房8万套。（2）香港：政府正在研究调整公屋与资助出售房屋的现行，七三比比例，旨在兴建更多居屋及绿置居等，这也意味着出租公屋的数量可能会减少。房屋局局长何永贤在电视节目上强调，调整的目的是确保综合轮候公屋时间缩短。她指出，任何改动都不会改变将6年轮候时间封顶，及2026/27年连简约公屋计算在内的综合轮候公屋时间降至4.5年的目 标。（3）湘潭：湖南省湘潭市发布了《湘潭市加强土地利用推进城市更新的若干措施》根据该措施，湘潭市鼓励推出大平层、第四代住宅、低层低密度住宅等改盖性住宅产品。同时，放宽住宅建筑面宽控制要求，鼓励建筑内部创新设计，取消高低配限制，可建设除独栋独院低层建筑外的住宅产品。（4）毫州：政府新闻办举行《关于支持刚性和改善性住房需求进一步优化住房消费的若干政策》新闻发布会。支持人才安居方面，毫州市区规上工业企业工作的博士毕业生、年龄35周岁以下的硕士 毕业生，于2024年6月30日前在市区购买首套商品住房，该政策印发实施前已连 续依法缴纳社保6个月以上，且在申请购房补贴前，社保处于连续缴纳状态的，由 受益财政给予最高不超过5万元的购房补贴。（5）南京：据媒体报道，南京多家银行纷纷下调首套房贷款利率至3.9%。目前江苏多人城市房贷利率已经低至4%以下，其中南通、泰州首套房贷款利率政策为最低3.7%。首付比例方面，据了解，目前南 京鼓楼、建邺、玄武、秦淮四区首套房首付比例为2.5成，其他区域为首套房首付2成。（6）长春：市住房公积金管理中心发布通知，对《长春市灵活就业人员住房公积金缴存使用协议》进行重要调整。根据通知，取消原协议中“乙方自协议签订之日起满5年且无未结清的住房公积金贷款的，可提取其自愿缴存部分的住房公积金 余额”的条款。（7）重庆：市人民政府网24日公布了《重庆市人民政府关于修改〈重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法〉和〈重庆市个人住房房产税征收管理实施细则〉的决定》，建筑面积未超过180平方米的高档住房无需 再缴房产税。自2024年1月1日起，一是将重庆个人住房房产税应税住房的计税依据由“房产交易价”调整为“房产交易价的70%”；二是将不同交易价格区间独栋商品住宅和高档住房对应执行的0.5%、1%、1.2%三档税率，调整为统一的0.5%一档税率；三是将试点以来新购独栋商品住宅、高档住房的家庭免税面积由100平方米 调整为180平方米；四是应纳税额的计算公式调整为：应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×70%×税率（其中：应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积 扣除免税面积后的面积）；五是增加“市政府认为需要减税或者免税的其他情形”的兜底条款。（8）汕尾：为支持多子女家庭使用住房公积金，生育、抚养二孩及以上的家庭在汕尾市行政区域内申请住房公积金贷款购买自住住房的，贷款额度可按现行最高贷款额度上浮20%。（9）泰州：根据泰州市住房和城乡建设局联合泰州市财政局、泰州市自然资源和规划局等部门发布的通知，该市将实行商品房“优质优价”管理，为企业提供更高的定价自由度。（10）福清：将安排6000万元用于补贴购买 一手房的自然人。根据该市印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，补贴政策将限时实施。具体而言，补贴对象是在福清市购买一手商品房（包括住宅、办公和商业用途）的自然人。补贴标准按照房屋面积计算，每平方米将获得300元 的政府财政补贴。单套商品房的最高补贴面积不得超过300平方米。（11）徐州：徐 州市宣布，将主城区商品住房卖旧换新政策截止时间延长至2024年12月31日。此 举旨在促进房地产市场平稳健康发展。根据调整后的政策，自2023年2月27日起 至2024年12月31日止，在徐州市主城区出售商品住房的个人，若在主城区购买新建商品住房，将按新购商品住房合同价给予一定补贴。具体补贴标准为：购买新建商品住房面积为90平方米及以下的，按合同价的0.8%补贴；面积为90平方米以上的，按合同价的1.2%补贴。（12）广州：《通知》指出：①