房地产行业第52周周报：年底销售环比改善，各地政策密集出台

房地产行业第52周周报 年底销售环比改善，各地政策密集出台 2023年1月2日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 年底销售环比改善，各地政策密集出台 2023年1月2日 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 摘要: ⯁上周核心观点：12月第4周，新房成交仍在低位，二手房交易回落。30城新房成交面积411.06万平方米，环比上升50.87%，同比下降17.65%，同比跌幅缩窄。15城二手房成交面积117.90万平方米，同比下降24.21%， 环比上升17.34%，相比上周回落。16城库存面积环比下降，去化周期延长。 12月29日，济南第四批次集中供地顺利完成，此次共挂牌14宗涉宅地， 最终3宗触顶进入竞品质和建设进度环节、11宗底价成交，成交金额57.3 亿元。总成交面积39.05万平方米，成交规划建面84.1万平方米，成交楼面均价6833元/平方米，平均溢价率为4.7%。12月30日，长沙第四批次集中供地完成，合计供应13宗涉宅用地，最终2宗溢价、11宗底价成交， 成交金额78.4亿元，总出让面积80.7万平方米，成交规划建面198万平方米，成交楼面均价3957元平方米，平均溢价率1.54%。 ⯁重点政策解读：12月26日，广东东莞为进一步扩大内需，优化房地产调控政策，全面暂停实行商品住房限购政策。东莞1-11月新房成交总量243万方，同比下滑44%，库存去化周期攀至21个月，新房市场萎缩严重，全年土拍成交规模同比锐减�成，底价成交占比70%。东莞年内5次放开限购， 此次全面放松限购，短期内受疫情防控措施优化影响，政策效果暂不确定，长期来看，明年东莞商品房供应较为充足，适度放开限购限售政策为明年市场供需两端稳健发挥打下坚实基础。 ⯁一周行情回顾：上周（2022/12/26-2023/01/01)申万房地产指数下跌2.76%， 跑输上证综指4.18pct，在各类板块中位列第31/31，恒生地产建筑业指数上涨0.48%，跑输恒生综指0.72pct。上周涨幅前3的地产公司分别为：*ST松江（32.71%）、新华联（26.90%）、珠光控股（26.76%）；上周跌幅前3的地产公司分别为：时代中国控股（-12.72%）、宝龙地产（-9.25%）、中梁控股（-7.41%）。上周（2022/12/26-2023/01/01)恒生物业服务及管理板块下跌1.03%，跑输恒生综指2.24pct，在各类板块中位列第13/13。上周涨幅前3的物业公司分别为：佳兆业美好（24.70%）、星盛商业（9.28%）、 正荣服务（7.81%）；上周跌幅前3的物业公司分别为：建业新生活（-12.64%）、时代邻里（-9.65%）、弘阳服务（-9.09%）。 ⯁地产市场监测：上上周（2022/12/24-2022/12/30）30个大中城新房成交面 积411.06万平方米，同比下降17.65%，环比上升50.87%。15城二手房成交面积117.90万平方米，同比下降24.21%，环比上升17.34%。监测16个重点城市库存面积19628.98万平方米，环比下降0.08%，去化周期104.85周，较上周延长10.46周。上上周（2022/12/19-2022/12/24）100大中城市土地供应建面2574.60万平方米，同比下降29.49%，环比下降28.59%；土地成交建面7680.55万平方米，同比下降24.30%，环比上升35.41%；供需比下降为0.34，溢价率为1.98%。 ⯁房企融资情况：上周（2022/12/26-2023/01/01）房企境内新发债总额为66.50 亿元，同比下降2.35%，环比上升45.93%；债务总偿还量为90.64亿元，同比下降21.89%，环比上升64.56%；净融资额-24.14亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢 复不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾7 2.1房地产板块7 2.2物业板块7 2.3重点公司公告8 3.地产市场监测11 3.1新房成交数据11 3.2二手房成交数据11 3.3土地市场情况12 3.4库存及去化14 4.房企融资情况16 4.1融资总览16 4.2房企融资详情16 4.3房企信用情况17 风险因素17 图表目录 图表1：上周地产政策回顾5 图表2：上周房地产板块行情走势（%）7 图表3：上周申万全行业板块涨跌幅（%）7 图表4：上周地产股涨幅前10名（%）7 图表5：上周地产股跌幅前10名（%）7 图表6：上周物业板块行情走势（%）8 图表7：上周恒生全行业板块涨跌幅（%）8 图表8：上周物业股涨幅前10名（%）8 图表9：上周物业股跌幅前10名（%）8 图表10：上周重点公司公告8 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速11 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）11 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）11 图表14：2022年11月住宅价格和同比及环比增速11 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速12 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）12 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）12 图表18：2022年11月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）12 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速12 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速12 图表21：100大中城土地供需比（倍）13 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比13 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率13 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率13 图表25：集中供地情况14 图表26：16城库存面积及去化周期14 图表27：一线城市库存面积及去化周期14 图表28：二线城市库存面积及去化周期14 图表29：三线城市库存面积及去化周期14 图表30：重点城市库存和去化周期情况15 图表31：境内新发债规模及同比增速16 图表32：债务偿还规模及债务净融资规模16 图表33：房企债券相关公告16 图表34：房企债券发行详情17 图表35：房企最新负面事件17 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 广东东莞：全域放开住房限购 12月26日，东莞市住房和城乡建设局官网发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，其中提到，东莞莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房，须自商品房买卖合同（或房地产买卖合同）网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易，上述区域暂停实行商品住房限购政策。其他区域的新建商品住房须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易，二手商品住房暂停实行限售政策。 重庆：调整房地产政策，自有住房用于长租可不计入套数 12月28日，重庆市住房和城乡建设委员会等�部门联合发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知明确，优化商业贷款住房套数认定。居民在中心城区以外区县新购住房的，个人住房商业贷款仅将所在区县的住房纳入套数核查范围。居民将存量住房盘活用作保障性租赁住房和长租房的，该套住房租赁合同已备案，且取得保障性租赁住房认定书或长租房承诺的，可不纳入家庭住房套数计算；原则上一个家庭只核减一套。促进一二手房良性循环。支持“先买新再卖旧”家庭购置改善性住房，对拟出售家庭唯一住房的，房地产企业可延长认购期，支持其出售原住房；对已网签出售的家庭唯一住房，可不纳入住房贷款套数核查范围。 政策解读： 东莞全面放松限购，释放需求潜力，推动住房市场回暖。12月26日，广东东莞为进一步扩大内需，优化房地产调控政策，全面暂停实行商品住房限购政策。前期政策纾困尽管很频繁，但东莞房地产市场仍然比较疲弱。因为东莞外来人口占比非常大，生产和生活 服务业的比重比较大，生产制造型的民营企业私人企业很多，受疫情影响、出口下降、内需疲弱的影响比较严重。东莞1-11月新房成交总量243万方，同比下滑44%，库存去化 周期攀至21个月，新房市场萎缩严重，全年土拍成交规模同比锐减�成，底价成交占比 70%。东莞的退出限购，限售取代限购的模式，与不久前佛山的做法完全一致。东莞年内 5次放开限购。7月4日，将东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。居民家庭在非限购区域购买商品住房，无需进行购房资格核验。8月底，东莞下调房贷利率，首套非普通住房，首付比例由40%调整 为30%。此次全面放松限购，短期内受疫情防控措施优化影响，政策效果暂不确定。长期来看，明年东莞商品房供应较为充足，适度放开限购限售政策为明年市场供需两端稳健发挥打下坚实基础。 重庆市支持刚性和改善性住房需求，满足企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。12月28日，重庆市进一步强化精准施策、系统调控，从加大金融支持力度、激活市场需求、减轻企业负担、优化行业服务管理等4个方面提出政策措施。其中，为激活 市场需求优化房地产调控政策。（1）优化商业贷款住房套数认定，自有住房用于长租可不计入套数。（2）支持刚性住房贷款需求。在渝生活、工作的非本地户籍居民在重庆市购买首套住房的，享受与本地居民同等的个人住房贷款政策。（3）原则上暂停中心城区安置房 建设审批，鼓励区县政府在房屋征收、集体土地征地补偿等方面推行货币化安置。（4）促进一二手房良性循环。支持“先买新再卖旧”家庭购置改善性住房，对拟出售家庭唯一住房的，房地产企业可延长认购期，支持其出售原住房；对已网签出售的家庭唯一住房，可不纳入住房贷款套数核查范围。重庆市出台的多项措施，有利于促进市场恢复，提振市场信心，稳定市场预期。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：银保监会强调促进金融与房地产正常循环，做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，满足房地产市场合理融资需求，改善优质房企资产负债表。最高人民法院发文加强住房消费者权益保护。 地方政策层面：多地部门和机构发布地产相关政策，放松限购（东莞）、放松限贷 （重庆）、调整公积金贷款（潍坊、长治、广州）、购房补贴（金华、漳州、成都）、增加保障房供给（广州）、下调契税（大连）等方面的政策措施进行了调整。 图表1：上周地产政策回顾 日期 发布地区 发布机构 内容 12/26 广东东莞 东莞市住建局 东莞市住房和城乡建设局官网发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，其中提到，东莞莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房，须自商品房买卖合同（或房地产买卖合同）网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易，上述区域暂停实行商品住房限购政策。其他区域的新建商品住房须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易，二手商品住房暂停实行限售政策。 12/26 山东潍坊 潍坊市住房公积金管理中心 潍坊市住房公积金管理中心发布《关于优化调整住房公积金管理政策的通知》。通知明确，将贷款额度上限提高10万元，最高贷款额度提高到60万元，政策实施有效期至2023年12月31日。降低首套房最低首付款比例，由现行的30%调整为20%。取消购房面积、存量房建设年限（10年）对首付款比例的影响，执行统一标准：首套房首付比例不得低于20%，二套房首付比例不得低于30%。 12/26 浙江金华 金华发布官方公众号