房地产行业第4周周报：新房成交仍处低位，供需政策持续加码2024 年 1 月 28 日

房地产行业第4周周报 新房成交仍处低位，供需政策持续加码 2024年1月28日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 新房成交仍处低位，供需政策持续加码 2024年1月28日 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 摘要: ⯁本周核心观点：1月第4周，30城新房成交面积198.48万平方米仍处低位，15城二手房成交面积继续负增。政策方面，供需两端持续加码：供给侧开发商获多方推进融资支持，需求侧一线城市中广州率先放开限购，多 城市在住房公积金政策、人才补贴、税费减免等方面继续发力。宽松政策不断落地，有望促进行业平稳健康发展。 ⯁一周行情回顾：本周（2024/01/22-2024/01/28）申万房地产指数上涨8.98%，跑赢上证综指6.22pct，在各类板块中位列第1/31，恒生地产建筑业指数上涨3.28%，跑输恒生综指0.24pct。本周涨幅前3的地产公司 分别为：中华企业（40.80%）、浦东金桥（39.11%）、外高桥（34.26%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：德信中国（-6.14%）、建发国际集团（-5.49%）、佳兆业集团（-5.19%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨 4.92%，跑赢恒生综指1.40pct，在各类板块中位列第3/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：保利物业（15.95%）、国锐地产（12.50%）、奥园健康（11.90%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：第一服务控股（-11.71%）、弘阳服务（-10.20%）、卓越商企服务（-1.26%）。 ⯁地产市场监测：本周（2024/01/20-2024/01/26）30个大中城新房成交面积198.48万平方米，同比上升1206.75%，环比下降3.17%。15城二手 房成交面积191.26万平方米，同比上升30526.88%，环比下降1.13%。监测16个重点城市库存面积11927.36万平方米，环比下降0.12%，去 化周期98.30周，较上周延长2.92周。上周（2024/01/15-2024/01/21） 100大中城市土地成交建面2463.77万平方米，同比下降19.84%，环比上升19.58%；溢价率为8.08%。 ⯁房企融资情况：本周（2024/01/22-2024/01/28）房企境内新发债总额为 201.61亿元，同比上升7.50%，环比下降24.28%；债务总偿还量为171.69 亿元，同比上升117.14%，环比下降37.67%；净融资额29.92亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1地产政策回顾4 2.一周行情回顾6 2.1房地产板块6 2.2物业板块6 2.3重点公司公告7 3.地产市场监测9 3.1新房成交数据9 3.2二手房成交数据9 3.3土地市场情况10 3.4库存及去化11 4.房企融资情况13 4.1房企融资详情13 风险因素15 图表目录 图表1：本周重点政策回顾4 图表2：本周房地产板块行情走势（%）6 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）6 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）6 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）6 图表6：本周物业板块行情走势（%）7 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）7 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）7 图表9：本周物业股跌幅前6名（%）7 图表10：本周重点公司公告7 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速9 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）9 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）9 图表14：2023年12月新建住宅价格和同比及环比增速9 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速10 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）10 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）10 图表18：2023年12月二手房价格指数同环比增速（%）10 图表19：100大中城土地成交面积及同比增速10 图表20：上周按城市能级划分土地成交面积、增速10 图表21：100大中城土地成交楼面均价及溢价率11 图表22：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率11 图表23：13城库存面积及去化周期11 图表24：一线城市库存面积及去化周期11 图表25：二线城市库存面积及去化周期11 图表26：三线城市库存面积及去化周期11 图表27：重点城市库存和去化周期情况12 图表28：境内新发债规模及同比增速13 图表29：债务偿还规模及债务净融资规模13 图表30：房企债券发行详情13 1.地产政策追踪 1.1地产政策回顾 中央政策层面：本周央行和国家金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，明确在2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商 业银行可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司(含并表子公司)存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，金融监管总局将指导金融机构用好用足现有的金融支持政策，继续做好房地产金融服务，保持房地产信贷整体稳定，满足合理融资需求，为维护房地产市场平稳健康发展贡献和发挥金融力量，近期，还将重点开展以下几项主要工作：一是加快推进城市房地产融资协调机制落地见效。二是指导金融机构落实好经营性物业贷款管理要求。三是要继续做好个人住房贷款金融服务。四是指导和要求银行等金融机构大力支持“平急两用”重大基础设施、城中村改造等“三大工程”建设，并且要求尽快形成实物工作量。此外，将继续做好个人住房贷款金融服务。支持各地城市政府和住建部门因城施策，进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，指导、督促银行更好服务广大人民群众刚性和改善性住房的融资需求。 地方政策层面：本周广州市放松120平方米以上限购。安徽省亳州市等出台购房补贴发放政策。广东省汕尾市优化购房公积金使用政策。 日期 发布地区 内容 1月22日 全国 中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年1月22日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。截至当前，LPR已经连续5个月维持不变。 1月22日 浙江省杭州市桐庐县 浙江省桐庐县人社局出台来桐大学生就业创业细则。根据《细则》，全日制普通高校专科及以上学历毕业生（35周岁及以下）、硕士研究生（45周岁以下，不含45周岁）、博士研究生（55周岁以下，不含55周岁），可享受“先落户、后就业”政策。对在桐庐县就业创业并缴纳社会养老保险、公积金或个人所得税的全日制本科及以上大学生和在桐院校全日制大专毕业生，在本县行政区域范围内首次购买新建商品住宅、安置房的，给予每户最高15万元的购房首付补贴，其中，C9联盟高校本科毕业生补贴15万元、双一流高校本科毕业生补贴12万元、其他高校本科和在桐院校全日制大专毕业生补贴10万元。对来桐工作符合条件的全球本科及以上学历应届毕业生（含毕业5年内的回国留学人员、外国人才）发放生活补贴，其中本科1万、硕士3万、博士10万元。生活补贴分两笔发放，每笔发放50%，连续参保满6个月（不含补缴），发放一笔，连续参保满12个月（不含补缴），发放一笔。应届大学毕业生在桐庐工作满3年后，再给予相同额度的一次性生活补贴。 1月23日 安徽省亳州市 安徽省亳州市政府新闻办举行《关于支持刚性和改善性住房需求进一步优化住房消费的若干政策》新闻发布会。《若干政策》自2023年11月25日起实施，有效期一年。支持人才安居方面，亳州市区规上工业企业工作的博士毕业生、年龄35周岁以下的硕士毕业生，于2024年6月30日前在市区购买首套商品住房，该政策印发实施前已连续依法缴纳社保6个月以上，且在申请购房补贴前，社保处于连续缴纳状态的，由受益财政给予最高不超过5万元的购房补贴。《若干措施》还提出支持刚性和改善性住房需求，提出开展“促消费”系列活动。亳州市针对刚性和改善性住房需求群体，公开发放购房券2000张，每张面值一万元，有效期为3个月。对于有效期内兑现购房券的房地产开发企业，受益财政给予每张购房券10%的补贴。 1月23日 浙江省金华市 日前，金华市促进房地产市场平稳健康发展工作领导小组办公室发出通知，对2024年1月1日至2024年3月31日期间在金华市区购买新建商品住宅的购房人，按合同成交金额1%给予补贴。 1月24日 重庆市 重庆市住房领导小组出台了《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》。其中提到，实施购房补贴，原则上从1月1日至3月31日，在重庆中心城区新购商品房(含车库)或存量住房(均以网签备案时间为准)并完成契税缴纳的，由中心城区各区政府(管委会)以现金、消费券等形式，按照购房契税50%—100%的比例或按套给予补贴。延续实施退税优惠。自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在重庆重新购买住房(新购住房为新房的，购买住房时间以住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案时间为准；新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房契税完税时间或不动产权证载明的登记时间为准)的纳税人(出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一)，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 1月24日 广东省汕尾市 广东省汕尾市发布《关于进一步优化汕尾市住房公积金使用政策促进房地产业平稳健康发展的通知》，通知自2024年2月1日起实施。文件提出，支持多子女家庭使用住房公积金。生育、抚养二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）在本市行政区域内申请住房公积金贷款购买自住住房的，可按现行最高贷款额度上浮20%。已享受其他住房公积金贷款优惠政策的职 图表1：本周重点政策回顾 工，贷款额度上浮优惠不叠加使用。生育、抚养二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）在本市行政区域内无自有住房且租赁住房的，每月租房提取最高额度可上浮20%。汕尾市还提出，支持新市民、青年人使用住房公积金。借款人（含共同借款人）在申请公积金贷款时，已在本市连续正常缴存满3年（缴满36个月含以上）未提取公积金的，其贷款额度可在按相关规定确定的最高可贷额度的基础上增加10万元，但不超过本市公积金贷款政策规定的最高贷款额度。通知显示，汕尾市还将取消异地贷款户籍地限制。异地缴存职工在本市购房申请住房公积金贷款的，取消其与配偶至少有一方为本市户籍的规定。 1月24日 广西壮族自治区崇左市 广西壮族自治区崇左市住房和城乡建设局等部门联合下发《关于延长实施中心城区（含江州区）购买新建商品房契税补贴的通知》，经崇左市人民政府同意，中心城区（含江州区）实施购房契税补贴政策时间延长至2024年6月30日。通知显示，2024年1月1日至2024年6月30日（以网签登记备案时间为准）在崇左市中心城区（含江州区）范围内购买新建商品房的购房人，在2024年7月31日前缴清契税的，符合相关条件，均可申请契税补贴。 1月24日 全国 中国央行、国家金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，细化了商业银行经营性贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求。其中明确，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司(含并表子公司)存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。 1月25日 全国