房地产行业第30周周报：新房销售仍处低位，LPR下调10个基点

房地产行业第30周周报 新房销售仍处低位，LPR下调10个基点 2024年7月28日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 新房销售仍处低位，LPR下调10个基点 2024年7月28日 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区宣武门西大街甲127号金隅大厦B座邮编：100031 摘要: ⯁一周行情回顾：本周（2024/07/22-2024/07/28）申万房地产指数下跌2.69%，跑赢上证综指0.37pct，在各类板块中位列第19/31，恒生地产建筑业指数下跌2.71%，跑输恒生综指0.45pct。本周涨幅前3的地产公司 分别为：万通发展（10.82%）、中骏集团控股（10.69%）、市北高新（9.88%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：山子高科（-30.08%）、弘阳地产（-27.63%）、福星股份（-17.18%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌 4.16%，跑输恒生综指1.90pct，在各类板块中位列第11/13。本周涨幅前 3的物业公司分别为：金科服务（10.63%）、建业新生活（4.17%）、佳 兆业美好（0.50%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：正荣服务（-11.06%）、宝龙商业（-9.79%）、奥园健康（-7.27%）。 ⯁地产市场监测：本周（2024/07/20-2024/07/26）30个大中城新房成交面积167.84万平方米，同比下降37.95%，环比上升0.02%。14城二手房成交面积203.23万平方米，同比上升36.94%，环比下降4.06%。监测13 个重点城市库存面积11810.34万平方米，环比下降0.12%，去化周期106.04周，较上周延长1.87周。上周（2024/07/15-2024/07/21）100大中城市土地成交建面1505.36万平方米，同比下降47.34%，环比下降17.57%；溢价率为9.62%。 ⯁房企融资情况：本周（2024/07/22-2024/07/28）房企境内新发债总额为 93.60亿元，同比下降36.07%，环比下降46.65%；债务总偿还量为117.65 亿元，同比下降30.86%，环比下降1.16%；净融资额-24.05亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1地产政策回顾4 2.一周行情回顾5 2.1房地产板块5 2.2物业板块5 2.3重点公司公告6 3.地产市场监测8 3.1新房成交数据8 3.2二手房成交数据8 3.3土地市场情况9 3.4库存及去化10 4.房企融资情况12 4.1房企融资详情12 风险因素13 图表目录 图表1：本周重点政策回顾4 图表2：本周房地产板块行情走势（%）5 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）5 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）5 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）5 图表6：本周物业板块行情走势（%）6 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）6 图表8：本周物业股涨幅前5名（%）6 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）6 图表10：本周重点公司公告6 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速8 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）8 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）8 图表14：2024年6月新建住宅价格同比及环比增速8 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速9 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）9 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）9 图表18：2024年6月二手房价格指数同环比增速（%）9 图表19：100大中城土地成交面积及同比增速9 图表20：上周按城市能级划分土地成交面积、增速9 图表21：100大中城土地成交楼面均价及溢价率10 图表22：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率10 图表23：13城库存面积及去化周期10 图表24：一线城市库存面积及去化周期10 图表25：二线城市库存面积及去化周期10 图表26：三线城市库存面积及去化周期10 图表27：重点城市库存和去化周期情况11 图表28：境内新发债规模及同比增速12 图表29：债务偿还规模及债务净融资规模12 图表30：房企债券发行详情12 1.地产政策追踪 1.1地产政策回顾 图表1：本周重点政策回顾 日期 发布地区 内容 7月22日 全国 7月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年7月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，均较上一期下降10个基点。 7月23日 湖南省怀化市 7月22日至8月22日，湖南省怀化市住房和城乡建设局就《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（征求意见稿）向社会征求意见。意见稿涉及购房信贷政策、公积政策等。文件提出，支持已出让未开发的土地依法转让，对未完成开发投资总额25%以上的出让商住用地，探索实行预告登记转让制度。转让双方持《转让协议》向市不动产登记中心提出转让预告登记，待土地完成开发投资总额的25%以上后再依程序办理转让手续。推进“带押过户”业务跨银行业金融机构可办，覆盖房地产用地等各类不动产。新出让地块与相邻出让地块因规划需要合宗开发的，可将新出让地块与原出让土地出让使用年限调整一致。提倡土地使用权人利用闲置土地临时开发，提升土地利用效率。同时，加大去库存力度，鼓励国企收购库存现房。 7月23日 江苏省苏州市 近日，苏州市公积金中心发布了《关于开展苏州市2024年度住房公积金缴存基数调整的通知》，提出各地缴存基数最高不得超过苏州市2023年度职工月平均收入（工资总额）的3倍，即34700元。自愿参加住房公积金制度的灵活就业人员月缴存额自行确定（可随时调整），下限为最低月工资标准乘以10%（249元），按月缴存最高不超过6940元/月；调整后的缴存基数自2024年7月起执行。对2024年7月至调整办理当月期间少缴的住房公积金，单位在调整后应予以补缴。 7月24日 江苏省江阴市 7月22日，江苏省江阴市房地产调控领导小组办公室发布《关于进一步促进江阴市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，包括优化土地出让政策，推广商品住房“以旧换新”活动，加大公积金支持购房力度，全面推行房票安置等8条措施，提振住房消费信心。《通知》明确，江阴提出大力推广“旧房收购”。支持房地产开发企业开展“直接收购”式“以旧换新”业务，提档升级国企收购模式，鼓励支持其他房企直接收购，为开发企业与购房者在“以旧换新”过程中的旧房收购和新房交易提供便捷服务。积极开展“联合帮卖”。鼓励房地产开发企业与房地产经纪机构合作，通过优先推售、集中帮卖模式，为购房者提供卖旧买新服务。 7月25日 广东省惠州市 7月24日，广东省惠州市住房公积金管理中心发布关于下调二手房个人住房公积金贷款首付比例的通知。通知显示，为适应房地产市场供求变化的新形势，更好满足职工的刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康的发展，惠州市宣布下调二手房个人住房公积金贷款首付比例。对于购买自住住房为存量房(二手房)的，全部贷款金额(含组合贷款)由不超过抵押物价值的60%调整至不超过抵押物价值的70%（即在惠州市购买二手房的首付款比例由不低于抵押物价值的40%下调至不低于抵押物价值30%）。 7月26日 湖北省黄石市 7月26日，湖北省黄石市住房公积金中心出台相关措施对住房公积金政策进行优化，以加大住房公积金政策支持力度，满足缴存人刚性和改善性需求，促进房地产市场供需匹配、平稳健康发展。文件提出，在提高高层次人才贷款额度上，将东楚英才卡A卡持有人、东楚英才卡B卡持有人最高贷款额度分别上浮至120万元、110万元。同时，支持缴存人“以小换大”“以旧换新”。缴存人在2024年2月7日后出售黄石范围内（包含大冶市、阳新县）产权清晰的自有非自建住房，用于置换建筑面积更大的住房或新建商品住房，申请住房公积金贷款时，认定为首套房，该条政策有效期至2025年6月30日。 7月26日 吉林省长春市 7月25日，吉林省长春市住房公积金管理委员会发布《关于调整长春市住房公积金个人住房贷款政策的通知》。通知结合了“本地房、全国贷”贷款认定方式和现行政策，对“首套房”贷款政策的认定执行标准进行调整；降低了“二套房”贷款首付款比例；优化贷款次数计算方式；针对高校、职业院校及技工院校毕业生职工群体制定了相应的贷款优惠政策；阶段性提高长春市部分城区开发区的单笔贷款最高限额。 资料来源：新华网、澎湃新闻、中国房地产网、黄石发布、长春公积金、信达证券研发中心整理 2.一周行情回顾 2.1房地产板块 本周（2024/07/22-2024/07/28）申万房地产指数下跌2.69%，跑赢上证综指0.37pct，在各类板块中位列第19/31，恒生地产建筑业指数下跌2.71%，跑输恒生综指0.45pct。 本周涨幅前10的地产公司分别为：万通发展（10.82%）、中骏集团控股（10.69%）、市北高新（9.88%）、冠城大通（7.87%）、天誉置业（7.69%）、金科股份（6.36%）、美的置业（4.99%）、深振业A（4.17%）、荣丰控股（3.32%）、海泰发展（2.70%）； 本周跌幅前10的地产公司分别为：山子高科（-30.08%）、弘阳地产（-27.63%）、福星股份（-17.18%）、绿地香港（-12.38%）、禹洲集团（-12.20%）、佳兆业集团（-11.81%）、中国海外宏洋集团（-11.05%）、易居企业控股（-10.00%）、万科企业（-9.70%）、金地商置（-9.48%）。 图表2：本周房地产板块行情走势（%）图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%） 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% 房地产(申万)恒生地产建筑业上证指数 2024/7/222024/7/232024/7/242024/7/252024/7/26 2% 0% -2% -4% -6% 有色金属食品饮料电子 农林牧渔医药生物美容护理石油石化煤炭 基础化工通信 银行 轻工制造房地产钢铁 社会服务纺织服饰商贸零售综合 机械设备汽车 计算机传媒 建筑材料非银金融建筑装饰家用电器交通运输公用事业电力设备环保 国防军工 -8% 资料来源：iFinD，信达证券研发中心资料来源：iFinD，信达证券研发中心 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）图表5：本周地产股跌幅前10名（%） 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% 资料来源：iFinD，信达证券研发中心资料来源：iFinD，信达证券研发中心 2.2物业板块 本周（2024/07/22-2024/07/28）恒生物业服务及管理板块下跌4.16%，跑输恒生综指1.90pct，在各类板块中位列第11/13。 本周仅4家物业公司上涨，分别为：金科服务（10.63%）、建业新生活（4.17%）、佳兆业美好（0.50%）、建发物业（0.36%）； 本周跌幅前10的物业公司分别为：正荣服务（-11.06%）、宝龙商业（-9.79%）、奥园健康（-7.27%）、华润万象生活（-7.11%）、时代邻里（-7.00%）、远洋服务（-5.43%）、越秀服务（-5.19%）、绿城管理控股（-5.07%）、恒大物业（-4.35%）、保利物业（-4.18%）