行业点评报告：全年销售投资数据承压，竣工面积双位数增长

单月销售不及预期，全年数据延续低迷态势 国家统计局发布2023年1-12月商品房投资和销售数据。1-12月，全国商品房销售面积11.17亿平，同比下降8.5%（1-11月-8.0%），其中商品住宅销售面积同比下降8.2%；1-12月商品房销售额11.66万亿元，同比下降6.5%（1-11月-5.2%），其中商品住宅销售额同比下降6.0%。12月单月商品房销售面积和金额分别同比下降12.7%和17.1%（11月单月分别下降10.3%和8.6%）。分区域看，1-12月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为-5.8%、-11.2%、-3.7%、-7.7%，中部地区降幅明显。据我们跟踪的64城数据，2024年1月前两周新房销售面积同比降幅超30%，春节前销售市场或将延续低迷态势。 新开工动力不足，竣工数据表现优秀 2023年1-12月，全国房屋新开工面积9.54亿平，同比下降20.4%（1-11月-21.2%），其中住宅新开工面积同比下降20.9%；12月单月新开工面积同比下降13.3%，全年来看在销售市场回暖受阻情况下，房企新开工动力不足。1-12月，房屋竣工面积9.98亿平，同比增长17.0%（1-11月+17.9%），其中住宅竣工面积7.24亿平，同比增长17.2%（1-11月+18.5%），在受疫情影响延期的项目陆续交付、保交楼政策持续推进的双重促进下，全年竣工数据表现优秀。 开发投资降幅扩大，销售回款资金持续承压 2023年1-12月，房地产开发投资额11.09万亿元，同比下降9.6%（1-11月-9.4%），其中住宅开发投资额同比下降9.3%，在销售市场持续低迷和回款不及预期下，房企投资拿地和开工动力持续下降。2023年1-12月，房地产开发企业到位资金12.75万亿元，累计同比下降13.6%（1-11月-13.4%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-9.9%、-19.1%、-11.9%、-9.1%（1-11月分别为-9.8%、-20.3%、-10.9%、-8.1%），自筹资金边际改善，销售回款资金持续承压，企业资金压力犹存。 投资建议 2023年，居民端在宏观经济、收入预期和房价上涨动力不足等多重因素影响下，购房信心尚未完全修复，7月底以来多重宽松购房政策下销售市场表现不及预期。2024年1月初广深陆续推进城中村改造和保障房建设，“三大工程”推进速度明显加快，或将对房地产投资形成拉动。我们认为地产板块当前估值水平、配置比例、市场预期和行业基本面都处于较低水平，政策窗口期值得关注。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、华发股份等优质央国企；（2）万科A、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 1、单月销售不及预期，全年数据延续低迷态势 国家统计局发布2023年1-12月商品房投资和销售数据。1-12月，全国商品房销售面积11.17亿平，同比下降8.5%（1-11月-8.0%），其中商品住宅销售面积同比下降8.2%；1-12月商品房销售额11.66万亿元，同比下降6.5%（1-11月-5.2%），其中商品住宅销售额同比下降6.0%。12月单月商品房销售面积和金额分别同比下降12.7%和17.1%（11月单月分别下降10.3%和8.6%）。分区域看，1-12月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为-5.8%、-11.2%、-3.7%、-7.7%，中部地区降幅明显。据我们跟踪的64城数据，2024年1月前两周新房销售面积同比降幅超30%，春节前销售市场或将延续低迷态势。 图1：2023年1-12月商品房销售面积同比下降8.5% 图2：2023年1-12月商品房销售金额同比下降6.5% 图3：2023年1-12月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为-5.8%、-11.2%、-3.7%、-7.7% 2、新开工动力不足，竣工数据表现优秀 2023年1-12月，全国房屋新开工面积9.54亿平，同比下降20.4%（1-11月-21.2%），其中住宅新开工面积同比下降20.9%；12月单月新开工面积同比下降13.3%，全年来看在销售市场回暖受阻情况下，房企新开工动力不足。1-12月，房屋竣工面积9.98亿平，同比增长17.0%（1-11月+17.9%），其中住宅竣工面积7.24亿平，同比增长17.2%（1-11月+18.5%），在受疫情影响延期的项目陆续交付、保交楼政策持续推进的双重促进下，全年竣工数据表现优秀。 图4：2023年1-12月房地产开竣工面积同比下降20.4%和增长17.0% 3、销售回款不及预期，开发投资降幅扩大 2023年1-12月，房地产开发投资额11.09万亿元，同比下降9.6%（1-11月-9.4%），其中住宅开发投资额同比下降9.3%，在销售市场持续低迷和回款不及预期下，房企投资拿地和开工动力持续下降。 图5：2023年1-12月房地产开发投资额同比下降9.6% 4、自筹资金边际改善，销售回款资金持续承压 2023年1-12月，房地产开发企业到位资金12.75万亿元，累计同比下降13.6%（1-11月-13.4%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-9.9%、-19.1%、-11.9%、-9.1%（1-11月分别为-9.8%、-20.3%、-10.9%、-8.1%），自筹资金边际改善，销售回款资金持续承压，企业资金压力犹存。 图6：2023年1-12月房地产开发企业到位资金同比下降13.6% 图7：2023年1-12月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-9.9%、-19.1%、-11.9%、-9.1% 5、投资建议 2023年，居民端在宏观经济、收入预期和房价上涨动力不足等多重因素影响下，购房信心尚未完全修复，7月底以来多重宽松购房政策下销售市场表现不及预期。 2024年1月初广深陆续推进城中村改造和保障房建设，“三大工程”推进速度明显加快，或将对房地产投资形成拉动。我们认为地产板块当前估值水平、配置比例、市场预期和行业基本面都处于较低水平，政策窗口期值得关注。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、华发股份等优质央国企；（2）万科A、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。 6、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。